每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    上海近郊的一個公寓樓盤——金鼎香樟苑總共需要推出銷售超過1000套住宅。不過《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示上述樓盤開盤只賣了56套后，開發(fā)商卻宣布尚未開盤。銷售人員稱，項目封盤的原因是為價格調(diào)整。

    目前，同樣延遲銷售的新盤還有10多個。新浪樂居的統(tǒng)計顯示，截至3月9日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海地區(qū)原定于2月開盤的18個樓盤中，僅有7個樓盤如期開盤，實際開盤量僅占計劃開盤量的四成。

    對此，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，其中的根本原因是市場情況不佳，樓盤的前期客戶流失嚴重，或蓄客不足，導致開發(fā)商不得不冒著被上海市房管部門處罰的危險，延遲開盤銷售。開發(fā)商延遲開盤的目的，可能是希望等到行情好轉(zhuǎn)再開盤。

項目開盤即“停售”

    網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，金鼎香樟苑的開盤日期是2月25日，總共有1077套房推出，但截至昨日（3月10日），有56套顯示已售。新民網(wǎng)3月10日的報道稱，上海某區(qū)網(wǎng)簽了該樓盤內(nèi)的另外幾棟樓房，總共有500套左右，作為動遷房。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者為此以購房者的名義，就樓盤是否存在取得預售證后不開盤的“捂盤”現(xiàn)象，向售樓處的銷售人員進行核實。得到的回答與上述報道一致——“尚未開盤。”

    不過，當記者亮出真實身份后，銷售人員改口稱，為調(diào)整價格而暫時封盤，并承認的確有部分房源已作為動遷房出售給了上海某區(qū)。至于調(diào)整價格，究竟是上調(diào)售價，還是下調(diào)售價，目前還不確定。如果是下調(diào)售價，購房者現(xiàn)在買入就會虧損。假如有購房者一定要買房，價格為18000元/平方米。

    去年9月，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的  《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預銷售行為的通知》規(guī)定，已取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目未在規(guī)定時間對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售等行為，應(yīng)視情采取限期整改、發(fā)出“行政告知書”、記入信用檔案、暫停網(wǎng)上簽約備案、降低直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等措施及時調(diào)查處理，暫停網(wǎng)上簽約備案的應(yīng)上報市局核準。

    上海市住房保障和房屋管理局的一位工作人員隨后向以購房者名義咨詢的記者解釋，“取得房屋預售許可證未賣，又分為故意和無意。無意是指，雖然拿到預售許可證，并超過一定時間，但因為準備不足，不能銷售。如果已經(jīng)出售過房屋，卻對外宣稱未開盤，可以向當?shù)氐淖》勘Ｕ虾头课莨芾砭滞对V，后者有可能作為惡意捂盤，而受到有關(guān)部門處理。”

封盤背后或為蓄客

    一般情況下，開發(fā)商領(lǐng)預售證不賣的目的，是為了等待漲價。然后，目前整個市場的價格預期并不好。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的一份該樓盤前期成交的56套房源的成交均價僅為14500元/平方米，而該項目網(wǎng)上參考價最低售價達到了16000元/平方米，現(xiàn)在相當于以9折出售。

    事實上，金鼎香樟苑的價格并無任何優(yōu)勢。中房信分析師薛建雄表示，離該項目僅500米不到的是陽光威尼斯，現(xiàn)在均價是17803元/平方米，后者是大開發(fā)商開發(fā)的品牌樓盤，享有一定品牌溢價。

    安居客網(wǎng)站顯示，陽光威尼斯前期的次新房源，目前的售價大多在16000多元/平方米。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍認為，按照開發(fā)商現(xiàn)有的貨量，和目前的市場成交環(huán)境，除非大幅度的降低，否則很難快速銷售。

    顯然，開發(fā)商并不可能從捂盤的方式中獲得利益，反而有可能因此受到上海市住房保障和房屋管理局的處罰。

    那么，開發(fā)商封盤的原因是什么？難道真如開發(fā)商所說，是為了價格調(diào)整？

    事實上，根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局的規(guī)定，開發(fā)商擁有一定價格下調(diào)幅度。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，金鼎香樟苑的價格下調(diào)空間達到了20%。此前，中海御景熙岸銷售的房源價格為26000元/平方米～30400元/平方米，但該盤在上周日開盤后實際報出的價格僅為21000元/平方米左右，按照之前的“參考價”來推算，目前的報價算是打了7．6折。

    宋會雍認為，真正導致開發(fā)商封盤的原因可能是前期蓄客不夠，或者積累的客戶流失過快。如果貿(mào)然開盤，不僅需要作出大幅度的價格讓步，還可能會因為成交慘淡，而表現(xiàn)得灰頭土臉。同時，按照目前的價格走勢，開發(fā)商賣出比14500元/平方米更低的價格，也并非沒有可能。

    新浪樂居的統(tǒng)計顯示，截至3月9日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，原定于2月開盤的18個樓盤中，僅有7個樓盤如期開盤，實際開盤量僅占計劃開盤量的四成，六成樓盤應(yīng)開而未開。華燕高級分析師張宏偉認為，開盤日期推遲，應(yīng)該是目前市場中的一個趨勢。

    薛建雄表示，開發(fā)商們目前更多是以現(xiàn)金持有量來決定是否捂盤。如果手上現(xiàn)金足夠，可以推遲開盤時間，因為目前的市場成交環(huán)境，決定著開發(fā)商需要大幅度的作出價格讓步才能銷售。如果能夠捂上一段時間再賣，可能會因為市場人氣的回升賣出好價錢。

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