每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    如果有人指著商場里的一塊空地，說這小塊地是他買下的商鋪，您一定不會相信這是真的。

    然而，上海浦東新區(qū)最繁華商業(yè)圈——八佰伴商圈的中融國際商場業(yè)主，卻真真實實地?fù)碛羞@樣的遭遇。他們于2002年購買的商鋪，到如今四面沒有一堵墻，也沒有明確的室號，僅僅只能靠釘在商場的銅釘區(qū)分自己和其他業(yè)主的商鋪位置。

    更讓他們無奈的是，盡管他們中的一部分人并不同意出租自己的商鋪，但因為商鋪無物理分割，不得不選擇由開發(fā)商旗下的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一出租。

    部分上述商場商鋪業(yè)主的代理律師上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平說，業(yè)主失去的不僅是出租權(quán)，還有房屋的出讓權(quán)、繼承權(quán)、租賃權(quán)，甚至可能涉及未來的動遷安置補償權(quán)。

無物理形態(tài)的商鋪

    日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪浦東南路1078號（上海中融國際商城門牌號之一）一層商場，在這個已經(jīng)被出租給某家大型家電連鎖企業(yè)的商場內(nèi)，按照指示在角落里找到了幾個金黃色圓銅釘。杜躍平告訴記者，上述銅釘就是分割相鄰兩間商鋪的標(biāo)記。

    中融國際商場一位業(yè)主金順子稱，2002年她看到了中融國際商城的商鋪宣傳，由于項目靠近八佰伴商圈的中心，她便選中了這個項目，想買下一間鋪子。金順子表示，當(dāng)時她并不知道這一商鋪沒有墻壁隔斷，銷售人員只是告訴她，這是一個產(chǎn)權(quán)商鋪。買下這個商鋪前，必須和開發(fā)商簽訂一份租賃協(xié)議，否則就不能把商鋪賣給她。一心想擁有黃金地段商鋪產(chǎn)權(quán)的她，選擇了簽訂這份租賃協(xié)議。在2004年交房時，由于與開發(fā)商有租約在先，她和其他業(yè)主未細(xì)察商鋪的實際情況，僅僅看了平面圖，就在《房屋交接書》上簽字。

    杜躍平提供的一份業(yè)主當(dāng)初簽訂的中融國際商城項目《上海市商品房預(yù)售合同》附件，粘貼了項目的《房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》。上述《標(biāo)準(zhǔn)》顯示，商鋪與商鋪間都是實線，而非虛線。圖紙的底部還有“墻體厚度為0.25M，圖上標(biāo)注尺寸為中一中”的字樣。另一份浦東南路1078號1—XX室的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件的房屋建筑設(shè)計及平面圖也顯示，每一間商鋪間也都是實線，沒有虛線。

    這是否代表著每一間商鋪原先規(guī)劃建設(shè)時都有實體墻，只是后來在交房前被拆除了？

    值得指出的是，上述《上海市商品預(yù)售合同》中明確規(guī)定，“甲方（即開發(fā)商）不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計，確需要變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方（即商鋪的購買者）的書面同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)。在獲得批準(zhǔn)之日起三天內(nèi)與乙方簽訂本合同的變更協(xié)議，乙方有權(quán)單獨解除本合同。”

    雙方是否曾就房屋建筑設(shè)計變更進(jìn)行協(xié)議，僅從上述預(yù)售合同中，無從知道。記者查看其他合同條款發(fā)現(xiàn)，合同第九條“甲方不得擅自變更已經(jīng)與乙方約定的小區(qū)平面布局，確需要變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意……”等內(nèi)容，被用線劃去，并敲上了“中融更正章”，蓋上了業(yè)主的簽名章。第十四條“在甲方辦理新建設(shè)商品房房地產(chǎn)初始登記……”被刪劃后，又在原文處打印上“甲方取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）”字樣，并蓋上了“中融更正章”，以及業(yè)主的簽名章。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問購買上述商鋪的一些業(yè)主，房屋建筑設(shè)計和小區(qū)平面圖是否變更過，他們的回答是忘記了，或是沒有變更。

    隨后，記者向開發(fā)商上海中融置業(yè)發(fā)去了銷售時有無告知購買者商鋪沒有物理空間？項目原本規(guī)劃是否有實體墻？開發(fā)商有無和業(yè)主就房屋設(shè)計修改進(jìn)行過磋商？等一系列問題。中融物業(yè)管理有限公司董濰坊說，上述問題均非事實，目前中融方面正和十幾位業(yè)主就商鋪的無物理空間問題進(jìn)行法律訴訟。在法院宣判前，希望不要對上述事件進(jìn)行報道。

業(yè)主集體請律師討說法

    杜躍平說，由于商鋪沒有物理分割，因此當(dāng)整個商場租約到期后，業(yè)主無法獨立出租自己的商鋪。在其他業(yè)主要把商鋪出租給商家時，持反對意見的少數(shù)業(yè)主，無法阻止商家租用自己產(chǎn)權(quán)商鋪的空間。

    2010年中融國際商城的上述商鋪租賃到期，原來的租賃方（上海中融國際商場有限公司）找來某家電公司，將商場轉(zhuǎn)交后者租賃。金順子說，本來有一些業(yè)主并不同意這一選擇，想自己經(jīng)營。但是由于有一些業(yè)主已經(jīng)同意將商場出租給上述家電公司，那些不同意出租的少數(shù)業(yè)主，最終不得不妥協(xié)。

    杜躍平認(rèn)為，開發(fā)商將商鋪虛擬分割，不僅損害了業(yè)主的合法權(quán)益，還違反了《房地產(chǎn)登記條例》、《物權(quán)法》、《公司登記條例》等。

    杜躍平稱，為了替這些業(yè)主討回公道，他曾于去年4月底代表金順子等業(yè)主向上海中融國際商城有限公司發(fā)出律師函，并請后者轉(zhuǎn)交上海中融置業(yè)發(fā)展有限公司等相關(guān)企業(yè)，但中融方面一直沒有回復(fù)。

新聞鏈接

投資升溫  商場虛擬分割現(xiàn)象或增多

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    “應(yīng)該說，虛擬分割商鋪（指無物理空間的商鋪）并不是什么新生事物，前幾年上海就有了，去年嘉興等地又開始出現(xiàn)，現(xiàn)在上海之外的一些城市開始增多。”上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司工商鋪部總監(jiān)陶宏羽說，在限購令出臺后，商業(yè)地產(chǎn)的投資有升溫之勢，尤其是那些虛擬分割的商鋪，由于面積小總價低，吸引了不少投資買家的關(guān)注。

    上海投資學(xué)會副會長陳湛勻教授說，相對于那些分割完成的商鋪，上述虛擬分割的商場更加適合市場的需求，更方便經(jīng)營公司靈活出租。

    衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，部分開發(fā)虛擬商鋪的根本原因還是目前活躍在商業(yè)地產(chǎn)市場上的開發(fā)商實力太弱。為了便于以比較高的價格迅速銷售，使公司的項目利潤最大化，部分開發(fā)商往往會將商場分割成若干小面積的商鋪。但這樣的商鋪顯然不利于出租，也無法兌現(xiàn)向購買者承諾的引進(jìn)知名品牌，獲取高額租金回報的銷售宣傳內(nèi)容，于是虛擬分割成為一些開發(fā)商最終的做法。

    上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平認(rèn)為，這種商鋪將令業(yè)主失去獨立的出租權(quán)、經(jīng)營權(quán)、出售、繼承和贈予的能力，也為土地使用權(quán)到期后，如何處理商場產(chǎn)權(quán)埋下了隱患。

    陳湛勻則表示，如果開發(fā)商向購房者隱瞞虛擬分割這一事實，即構(gòu)成了欺詐，按照有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)肅處理。但杜躍平認(rèn)為，無論是否告知過業(yè)主虛擬分割，破壞了房屋的獨立形態(tài)和使用功能，實際上已經(jīng)造成了對業(yè)主實際權(quán)益的損害。

    陶宏羽說，上海在2004年以后，沒有再出現(xiàn)過這種虛擬分割商鋪的原因是2004年1月9日上海市房屋土地資源管理局、上海市建設(shè)和管理委員會曾發(fā)出《關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)權(quán)利人不得擅自將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓，用于商場、辦公樓的優(yōu)秀保護(hù)建筑不得將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓。

    上海以外的部分城市，目前并沒有執(zhí)行類似規(guī)定，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》也僅僅涉及住宅分割拆零銷售，并沒有涉及商場和辦公樓的分割拆零。

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