每經(jīng)記者  葉書利  朱玲  楊羚強  徐杰  發(fā)自北京、廣州、上海

 

    SOHO中國董事長潘石屹在最近一個論壇活動上提出，中國的房地產(chǎn)企業(yè)受保障房沖擊，至少有一半會在未來被淘汰。時隔僅兩天，上海易居房地產(chǎn)研究院就發(fā)出報告稱，開發(fā)商資金來源增幅快速回落至16.3%，比近十年來的均值低8個百分點。

    資金情況差，又面臨保障房的沖擊，中國的房地產(chǎn)業(yè)真的面臨行業(yè)大洗牌嗎？《每日經(jīng)濟新聞》房產(chǎn)周刊本期推出中小地產(chǎn)商行業(yè)生存報告，用新鮮的財務數(shù)據(jù)、融資成本數(shù)據(jù)、項目合并數(shù)據(jù)以及各家公司目前的戰(zhàn)略抉擇方向，來描述這個行業(yè)的生存現(xiàn)狀。

資金面

 

30家上市房企現(xiàn)金流凈額為-358.9億元

 

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    調(diào)控從緊之下，房企融資渠道收縮，資金鏈日趨緊張，對于中小房企來說更是如此。

    Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至3月16日，滬深兩市共有30家房地產(chǎn)公司披露了去年年報，30家房企歸屬上市公司股東的合計凈利潤為252.23億元。凈利潤總額雖然同比增長43.67%，但在嚴厲調(diào)控之下，市場開始分化，中小房企處境日趨艱難，甚至出現(xiàn)虧損。

    以綠景地產(chǎn)為例，該公司3月16日發(fā)布的2010年財報顯示，去年公司凈利潤為-4943.24萬元，而2009年與2008年同期的數(shù)據(jù)為3251.41萬元和5663.68萬元。

    迫于資金壓力，綠景地產(chǎn)管理層在年報  “公司未來發(fā)展所需資金及來源”一項中特別指出，“2011年度，公司將積極開展多渠道、多形式的融資工作，采取有力措施，科學合理地確定項目開發(fā)規(guī)模和計劃，使開發(fā)經(jīng)營與現(xiàn)金流協(xié)調(diào)統(tǒng)一，確保開發(fā)經(jīng)營計劃實施到位，同時要嚴格控制成本、減少費用，提高資金使用效率，保證資金需求。”

    非主流房企嘉凱城集團股份有限公司的凈利潤同比也出現(xiàn)小幅下降。

    該公司3月10日發(fā)布的2010年財報顯示，2010年該公司歸屬上市公司股東的凈利潤為11.15億元，比上一年的11.97億元下降6.82%。

    中小房企凈利潤成績單表現(xiàn)不佳的同時，現(xiàn)金流凈額也在收縮。

    Wind的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，已公布年報的30家房企去年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-358.9億元，而上一年，該數(shù)據(jù)為216.1億元，同比大幅下滑266.08%。其中，中小房企拖了不少后腿。

    以冠城大通為例，該公司年報顯示，公司去年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-1.04億元，而2009年，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為30.33億元。公司預計，2011年公司資本性支出所需資金約為35億元。迫于融資受困的現(xiàn)實，公司將主要通過自籌等方式來解決資金需求。為此，2011年，公司將提高資金統(tǒng)籌調(diào)配能力，拓展融資品種和融資渠道；加大現(xiàn)有存量房的銷售力度，加快資金周轉(zhuǎn)，減少資金營運風險。

    另一家中型房企上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司的現(xiàn)金流也明顯下降。該公司年報顯示，2010年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為-3.6億元，而2009年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為11.97億元，同比大降130.08%。

資金鏈受壓中小地產(chǎn)商高成本融資

 

每經(jīng)記者  徐杰  發(fā)自上海

 

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，不少地產(chǎn)商資金鏈如臨大考。在信貸收縮的背景下，信托融資成了開發(fā)商的救命稻草。

    用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月，28家信托公司共發(fā)行51只固定收益信托產(chǎn)品，其中投資于房地產(chǎn)的信托吸金量最大。納入統(tǒng)計的18只投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品，擬募集資金總額達47.17億元。進入3月，房地產(chǎn)信托發(fā)行更是出現(xiàn)了集中增長。

開發(fā)商資金如臨大考

 

    “隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的不斷升級，不少房產(chǎn)商資金鏈面臨嚴酷的挑戰(zhàn)。”  杭州杰盟智庫執(zhí)行長、浙江大學客座教授蘭洪海告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

    蘭洪海認為，今年以來利率攀升，一些銀行在中長期貸款市場上拍賣信貸額度，貸款發(fā)放的利率往往較基準利率上浮20%左右；Shibor隔夜利率則從去年12月初的1.9%左右上升到今年1月底的7.7%左右，資金面緊張程度凸顯。信貸壓縮的大環(huán)境可能會給原本資金鏈緊張的房地產(chǎn)商帶來較大的殺傷力。

    地產(chǎn)商開發(fā)資金主要來自銀行信貸和銷售回款，在信貸受阻的同時，銷售市場也不容樂觀。

    蘭洪海介紹，不少開發(fā)商希望通過銷售回款來確保開發(fā)資金流，一旦樓市陷入低迷，購房者集體觀望，現(xiàn)金流就會備受煎熬。

    “雖然目前地產(chǎn)商資金問題還不明顯，但相對于去年，今年地產(chǎn)商項目開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)放緩，規(guī)模也在縮小。”浙江大學房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

    杭州贏商投資總經(jīng)理方芳認為，相對于中小型房企，大型房企的資金壓力更大，因為2009年和2010年，拿地較多的都是大型地產(chǎn)商，而且地價不菲。

信托融資成為“救命稻草”

 

    在信貸收縮的背景下，不少“饑餓”的房地產(chǎn)商將希望投向信托。

    用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年2月，28家信托公司共發(fā)行51只固定收益信托產(chǎn)品，預計發(fā)行總規(guī)模為110.10億元，其中投資于房地產(chǎn)的信托吸金量最大。納入統(tǒng)計的18只投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托，擬募集資金總額達47.17億元。到了3月，房地產(chǎn)信托發(fā)行更是出現(xiàn)了集中的增長，統(tǒng)計顯示，上周發(fā)行了9款產(chǎn)品，共計劃募集19.1億元，規(guī)模占比達55.57%。

    趙杭生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前在浙江，信托等融資需求明顯增多，盡管成本比銀行信貸要高，但開發(fā)商仍然樂此不疲。

    2月23日，臥龍地產(chǎn)公告顯示，公司擬以對控股子公司武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司的相關債權(quán)通過杭州工商信托股份有限公司發(fā)起總額為1.75億元、期限為14個月的債權(quán)信托。

    2月25日，杭州工商信托股份有限公司發(fā)布德信九龍城項目集合資金信托計劃成立公告，公告顯示，該計劃于2月14日起首輪發(fā)行，至2011年2月25日實際募集金額為1.22億元人民幣。

    3月9日，嘉凱城發(fā)布公告稱，公司董事會同意公司全資子公司上海中凱置業(yè)有限公司與上海國際信托有限公司合作。中凱置業(yè)擬通過國際信托進行信托借款，借款金額為7億元，借款期限為24個月，借款將用于中凱置業(yè)“佘山曼荼園項目”的開發(fā)和建設。

    杭州工商信托官網(wǎng)顯示，從2010年2月開始，總共有超過10家房地產(chǎn)企業(yè)項目通過杭州工商信托募集資金，其中包括德信、昆侖、杭信、金帝等地產(chǎn)公司。

    對于地產(chǎn)商如此熱衷信托，蘭洪海表示，負債運營已成一部分房地產(chǎn)商的現(xiàn)狀，不少房產(chǎn)商成了改弦更張后的“資本傀儡”，但最終埋單的是廣大的購房者和中小投資者。

謀生之道

 

中小地產(chǎn)商“割肉”求生  仍有不錯收益

 

每經(jīng)記者  朱玲  楊羚強發(fā)自廣州  上海

 

    在資金鏈承壓、融資成本高企的情況下，不少中小地產(chǎn)商通過轉(zhuǎn)讓旗下項目求生。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上，處于掛牌轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的項目，涉及融資的達209起，其中房地產(chǎn)行業(yè)項目達23起，數(shù)量位列第一。

    北京保豐永泰投資顧問有限公司的張皓對記者表示，今年來，確實不少中小房企因為債務關系或是信貸趨緊等政策因素，不得不轉(zhuǎn)讓旗下項目。但即使因為資金緊張而“割肉”求生，公司同樣能取得不錯收益。

上海某地塊一年多升值一倍

 

    “現(xiàn)在的情況就是缺錢，早轉(zhuǎn)讓，早收益，拿到錢才是最重要的。”某港資開發(fā)商土地研發(fā)部一人士在談及中小企業(yè)融資時對  《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，盡管今年國家信貸整體規(guī)模和去年相差不多，但放貸速度減緩，大開發(fā)商也只能輪流拿貸款，何況是中小企業(yè)。

    3月15日，上市公司華麗家族發(fā)布公告稱，公司將所持有的上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司31.5239%的股份轉(zhuǎn)讓給SOHO上海，僅這筆交易，就為華麗家族帶來了7.88億元的進賬，收益達3.6億元。有報道稱，在不斷出售子公司后，該公司土地儲備嚴重不足，2011年只有2個項目可以給公司帶來收入。

    去年底，上海一家公司以折合樓板價19000元/平方米轉(zhuǎn)讓徐匯區(qū)斜土街道優(yōu)質(zhì)地塊100%股權(quán)，出讓總價為4.6億元。根據(jù)資料，上述地塊于2009年7月以2.35億元的價格被拿下，樓板價約為9586元/平方米。一年多時間，該地塊升值近一倍。

    《每日經(jīng)濟新聞》此前報道上海浦東一地塊以8折價格出售，轉(zhuǎn)讓原因是“資金周轉(zhuǎn)”。這幅土地的成本只有1.3億元，但轉(zhuǎn)讓價格高達1.65億元，預期收益率達25%。

寧愿賤賣同行也不降價

 

    中小開發(fā)商“割肉”給同行，引發(fā)了一個疑問：為什么不選擇降價銷售？

    在多數(shù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士眼里，降價促銷或許是目前房地產(chǎn)商最好的融資方式。但是衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負責人蔡為民卻感嘆：“大部分企業(yè)寧愿選擇便宜點賣給同行，也不會考慮降價銷售。”

    《每日經(jīng)濟新聞》對今年截至3月10日的項目合并案進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，將項目低價轉(zhuǎn)讓給同行的，至少有40宗以上。而在上海，目前以9折以上的幅度降價銷售的房地產(chǎn)項目，幾乎為零。

    中房信分析師薛建雄道出了房地產(chǎn)企業(yè)不愿意降價銷售的原因：如果降價幅度太大，已購房客戶很可能要求“退房”，這恰恰是開發(fā)商不愿意看到的。據(jù)他介紹，在2006年、2008年的兩輪樓市調(diào)控過程中，上海都有房地產(chǎn)公司大幅降價，隨后就出現(xiàn)業(yè)主  “退房”風波。

    有了這樣的經(jīng)驗教訓，大開發(fā)商解決資金鏈緊張的辦法，通常是將老的樓盤擱置促銷，力推新樓盤低價銷售。但是，只有一兩個項目的小公司沒有辦法沿用大開發(fā)商的做法，因此，轉(zhuǎn)讓或者與其他公司股權(quán)合作成為很多中小地產(chǎn)商解決資金緊張的唯一出路。

多數(shù)開發(fā)商堅持自主開發(fā)  轉(zhuǎn)型面臨風險

 

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

 

    實際上，除了轉(zhuǎn)讓旗下項目和資產(chǎn)外，和其他開發(fā)商合作，是當前房地產(chǎn)業(yè)比較流行的做法。

    上海方方地產(chǎn)工作室的研究報告顯示，通過與萬科、綠城等公司合作，中小開發(fā)商獲得的品牌溢價收益可以達到10%~20%，而且合作開發(fā)還能省下營銷、人力、財務等多方面的成本。

    雖然從短期看，通過合作開發(fā)所取得的收益一般會超過自主開發(fā)，但是，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)地產(chǎn)公司仍堅持自主開發(fā)。

    這樣的做法得到了大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的肯定。他們認為，在房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)節(jié)節(jié)下跌時，堅持獨立經(jīng)營的公司會比其他地產(chǎn)商過得更為艱難，所獲得的收益也將非常有限，但如果能夠堅持下來，公司卻有機會成為成功的房地產(chǎn)企業(yè)。

轉(zhuǎn)型成為共識

 

    “我們曾經(jīng)做過其他行業(yè)，發(fā)現(xiàn)最賺錢的還是房地產(chǎn)。”上海正陽投資有限公司開發(fā)的六十四階營銷項目總監(jiān)王士章道出了大部分房地產(chǎn)公司的心聲，堅持留在房地產(chǎn)行業(yè)，才能取得良好的前景。

    和他的看法類似，長甲地產(chǎn)副總裁周海峰也認為，即使受到限購令的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)依然會有非常光明的前景。今年長甲集團不僅將堅持項目的后續(xù)建設開發(fā)，還將推出很多新的產(chǎn)品類型，以適應不同市場的需要。

    中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)張琪說，由于目前遭遇困境，許多中小地產(chǎn)商不得不拋售資產(chǎn)，甚至淡出行業(yè)，他們當中的大部分，開發(fā)模式和萬科、保利相同，采用的是高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。選擇和萬科等公司合作開發(fā)，所能學到也只能是這一種模式。所以，中小地產(chǎn)商要想繼續(xù)留在房地產(chǎn)行業(yè)，就必須轉(zhuǎn)型。這方面，星河灣是他們的榜樣之一。

    此前，一直扎根在豪宅市場的星河灣默默耕耘多年，僅開發(fā)了廣州和北京的兩個區(qū)域市場。2009年，星河灣成功亮相上海后，去年又在太原布局，迅速成為全國最有影響力的品牌地產(chǎn)公司之一，一些券商更把星河灣譽為中國地產(chǎn)業(yè)的  “蘋果”，建議投資者更多關注這一類型的地產(chǎn)公司。

    曾見識過我國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)合并大潮的資深地產(chǎn)人——衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫總經(jīng)理蔡為民說，臺灣在2003年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴重不景氣的時候，也有一些房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)行去做IT，但最終沒有什么成果，而那些留下來的地產(chǎn)公司，最終卻在房地產(chǎn)行業(yè)整體恢復景氣后，獲得了可觀的收益。

    轉(zhuǎn)型所遭遇的風險和困難，不是所有開發(fā)商都能承受的。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，也許有企業(yè)堅持從事房地產(chǎn)開發(fā)，并最終找到了最好的出路。但是，仍然有很多公司最終被并購，轉(zhuǎn)型本身存在著很大的風險。

“住轉(zhuǎn)商”風險大

 

    宋會雍的話，并非無據(jù)可依。在這一輪地產(chǎn)行業(yè)合并潮發(fā)生前，曾有開發(fā)商轉(zhuǎn)型發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，但許多開發(fā)商轉(zhuǎn)型后的經(jīng)營情況并不好，有一些地產(chǎn)商在近期更是加入到拋售商業(yè)地產(chǎn)項目的行列。

    在上海的地產(chǎn)圈內(nèi)，華麗家族和新梅集團就曾在樓市調(diào)控期內(nèi)嘗試轉(zhuǎn)型過商業(yè)地產(chǎn)，并在上海南京西路、新天地、火車站等上海商業(yè)黃金地段購買了開發(fā)項目，但因種種的原因，在近期拋售了不少商業(yè)地產(chǎn)的項目。

    宋會雍說，這些公司之所以拋售項目，主要的原因并不僅僅是因為資金緊張，更重要的原因是他們并不擅長商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。在住宅市場還比較紅火的歲月，這些地產(chǎn)商還不用擔心商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會占用資金，但到了樓市的熊市，這樣的項目自然將首先成為拋售的對象。

    宋會雍的觀點，足以讓很多急于轉(zhuǎn)型的住宅地產(chǎn)商警覺。北草國際地產(chǎn)(上海)機構(gòu)董事長施根賢介紹，在限購令的壓力之下，越來越多的地產(chǎn)商準備轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

    蔡為民說，中小地產(chǎn)商真正轉(zhuǎn)型的方向，是自己擅長的領域，可以先購買一些小面積的地塊，將項目做精做細，而不是去做那些持有型的物業(yè)，這樣才會把轉(zhuǎn)型中的風險降到最低。據(jù)他介紹，臺灣地區(qū)很多中小地產(chǎn)商就是依靠這種方式轉(zhuǎn)型，并最終等到了行業(yè)的春天。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實目前在一線沖鋒的中小地產(chǎn)商，大部分更傾向于在自己擅長的領域拓展業(yè)務。比如長甲集團就選擇他們擅長的高端市場拓寬產(chǎn)品線，除了已經(jīng)開發(fā)成熟的別墅產(chǎn)品，還會選擇開發(fā)高端商務區(qū)、綜合體、度假村等高端物業(yè)。憑借他們對高端客群的了解，有針對性地去開發(fā)那些有吸引力的高端產(chǎn)品。

    王士章也透露，公司將憑借福建、海南等地區(qū)的人脈和資源優(yōu)勢，重點開發(fā)當?shù)氐膮^(qū)域市場。他認為，如果能在區(qū)域市場做成功，那么將來轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國還是大有機會的。

鏈接

 

萬科今年加大合作力度一半項目為共同開發(fā)

 

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    萬科2010年年報顯示，去年，萬科在全國各地總共新增了87個項目。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，其中萬科權(quán)益占比為100%的項目數(shù)只有39個，其余48個項目皆為萬科與合作伙伴攜手完成，占比近55%。

    品嘗到合作開發(fā)甜頭的萬科，在2010年財報中旗幟鮮明地指出，2011年  “公司將進一步加大合作力度，擴大合作對象范圍。”

    《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，今年以來，萬科合作開發(fā)力度不減，今年新增的16個項目中，8個為合作項目，占比為50%。

“不合作根本做不下去”

 

    萬科2010年財報顯示，目前萬科已分別與金隅集團、中糧地產(chǎn)、一航集團、中國航空工業(yè)集團、中國五礦集團公司、北京市朝陽城市建設綜合開發(fā)公司等展開了全面合作，并分別成立了合資公司，合作拿地，攜手開發(fā)。

    2010年，北京萬科全年銷售額破百億元，萬科集團副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶將成功的原因歸結(jié)為“合作”。他認為，“不合作根本做不下去。”

    通過與產(chǎn)業(yè)鏈各方的合作，在調(diào)控大背景下，萬科逆勢擴張。萬科年報顯示，萬科去年銷售額達到1081.6億元，在全國的市場占有率為2.06%，比上一年增加0.62個百分點。

    在調(diào)控背景下，攜手合作伙伴共同開發(fā)，除了助推萬科逆勢拓展市場外，也為萬科在發(fā)展中減輕了資金壓力。

    在近日舉行的萬科媒體見面會上，萬科總裁郁亮指出，在融資環(huán)境不斷收緊的情況下，房企的資金壓力會不斷疊加。但基于與產(chǎn)業(yè)鏈各方可持續(xù)的合作，2011年，萬科仍沒有在資本市場進行融資的任何計劃，若算上2011年在內(nèi)，萬科已連續(xù)4年未在資本市場進行融資了。

    除萬科外，遠洋地產(chǎn)也是采取合作開發(fā)戰(zhàn)略的典型。

    自去年二次調(diào)控以來，遠洋已先后攜手太古地產(chǎn)、南豐集團、綠城中國等加強合作開發(fā)。

合作拿地大勢所趨

 

    在目前的土地市場上，合作拿地已愈發(fā)普遍。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)北京市土地整理儲備中心的公開資料統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至3月16日，2011年北京土地市場，共有20塊經(jīng)營性用地成交，其中5塊為至少兩家以上的企業(yè)組成的聯(lián)合體所拿，占比為20%。

    近期，北京CBD地塊將再出讓6地塊。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月說，在新一輪地塊出讓中，聯(lián)合拿地仍將是主流，目前房企資金壓力太大。

    除了大公司忙于合縱連橫外，合作開發(fā)的隊伍中，也不乏中小公司的身影。如3月9日，由北京青田房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司和林新武組成的聯(lián)合體，就以1.94億元拿下北京房山區(qū)青龍湖水庫北庫一期項目用地地塊，攜手地產(chǎn)開發(fā)。

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