每經(jīng)記者  李靜瑕  實習(xí)生  梅俊彥  發(fā)自北京

 

編者按

     隨著樓市調(diào)控政策的不斷出臺以及信貸不斷收緊，各家銀行的房貸額度也逐漸緊張起來，在此大背景下，各種不規(guī)范操作也浮出水面。前段時間，《每日經(jīng)濟新聞》已經(jīng)就房貸出現(xiàn)的種種不規(guī)范現(xiàn)象做了一系列報道。報道推出后，仍有讀者向記者反映其遭遇到的種種房貸糾紛。本期金融周刊特選取三個案例，為讀者揭開銀行辦理房貸過程中變折扣、收取“額度費”以及捆綁銷售等三大亂象。

亂象一·變折扣

 

每經(jīng)記者  李靜瑕  實習(xí)生  梅俊彥  發(fā)自北京

 

    “交通銀行已經(jīng)向我按照8.5折的優(yōu)惠利率放款了，說依據(jù)的就是這個貸款憑證，但是交行是單方修改憑證，我并沒有在上面補充蓋章或者簽字，而以前說的是7折。”李喆（化名）先生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

    李喆向記者出示了他與交通銀行北京慧忠里支行簽訂的貸款憑證（借款憑證），憑證上“利率”一項原來千分之三點多（據(jù)李喆介紹為月利）的數(shù)字被劃掉，在其上方寫有4.67‰字樣。憑證修改處有一個“王雨（化名）”的人名章（一般修改處用簽字或蓋章來證明），與憑證上銀行審核負(fù)責(zé)人同姓，由于負(fù)責(zé)人簽名是手寫體，判斷不出是否與人名章上相同，不過修改處并沒有李喆的補充蓋章。上述貸款憑證還蓋有交通銀行北京慧忠里支行的會計業(yè)務(wù)章，落款日期是2011年2月16日。

    “我覺得更為蹊蹺的是，我收到的貸款合同的第一頁居然是交行自己粘上去的。”李喆告訴記者。上周五（3月18日），李喆與對貸款合同有相同疑問的游虹（化名）女士一同走進了北京銀監(jiān)局和交通銀行北京分行進行咨詢。

7折利率變8.5折

 

    “看到貸款憑證上面顯示7折審批通過之后，我們就去交首付。到2月28號左右，交行突然跟我們說不能按照7折放款，要改成8.5折，我們過戶都辦完了。”游虹告訴記者。

    據(jù)了解，游虹在上周五之前已經(jīng)去過三次銀監(jiān)局進行投訴，“這一次，交行北京分行對我們說，現(xiàn)在7折系統(tǒng)已經(jīng)封閉，以前有7折、8.5折、1.1倍基準(zhǔn)利率的選項，現(xiàn)在7折的選項已經(jīng)沒有了。他們沒有權(quán)力修改系統(tǒng)對我們按照7折放款。”

    游虹說：“交行的人拿出一份交行總部的文件給我們看。文件要求交行北京分行于2011年1月20日開始取消7折房款，一律改為8.5折。而我們在1月25日收到的同意貸款書還是寫著7折的。”

    交行北京慧忠里支行相關(guān)人士對記者說：“我們大概是2月份改的，是根據(jù)國家政策來調(diào)整的?，F(xiàn)在首套房貸款都改為8.5折了。如果是2月份之前批貸但是還沒有放款的，利率會稍有變化。”

    “我剛才問了交行為什么1月20日取消7折之后還會通知我按照7折放款，交行說那是負(fù)責(zé)通知的工作人員的失誤，最終按照合同辦。”游虹告訴記者。

    “如果當(dāng)時銀行改放款利率跟我們商量一下的話，我們可以權(quán)衡一下自己的能力，如果覺得吃力就不貸款了，也不買這個房子了。銀行現(xiàn)在這么做，我們只能硬生生接受8.5折的貸款。”游虹說。

    據(jù)記者了解，交行對利率進行調(diào)整之后，游虹將多還銀行20多萬元，李喆將多還銀行近30萬元。

律師：單方面涂改合同無效

 

    游虹還向記者展示了她跟交通銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》，合同的首頁紙張長度比合同其他頁面大約長了一厘米，“第一頁本來是沒有的，我們當(dāng)時簽的是空白合同，這是銀行后來自己粘上去的。”

    游虹告訴記者，她當(dāng)初跟交行簽訂的貸款合同是一份“空白合同”，1月25日收到的《同意放貸通知書》（蓋有交通銀行北京慧忠里支行借款合同專用章）上顯示貸款年利率為4.48%，但是之后收到的《個人購房借款/擔(dān)保合同》和借款憑證中，年利率卻變成了5.61%。

    “最讓我驚訝的是，貸款憑證中的利率數(shù)字在我不知情的情況下居然被劃掉和修改了。”李喆說。

    北京楊文戰(zhàn)律師表示，銀行單方涂改是無效的，按照慣例，如果要涂改應(yīng)該雙方同時在合同旁邊簽字或者蓋章。如果銀行的確單方修改了貸款憑證，應(yīng)該按照原來商定的內(nèi)容執(zhí)行。

    至于合同首頁的問題，交行慧忠里支行相關(guān)人士告訴記者：“新合同和舊合同會有區(qū)別，老合同是沒有這一頁的，新合同加了這頁。這頁沒粘進去是為了方便我們打印，在面簽的時候是跟合同在一起的。”

    北京楊文戰(zhàn)律師說：“這是不正常的。同一套合同的所有紙張應(yīng)該是同時印出來，每一頁都簽字。如果有爭議的頁面和其他的頁面不一樣，是不正常的。”北京銀監(jiān)局一位不愿透露姓名的高層人士也向記者表示：“如果客戶反映的情況屬實的話，確實是有問題的。”

    北京銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人士告訴記者：“如果是有效的合同的話，銀行是必須執(zhí)行的。如果有一些無法證明的東西，我們也希望銀行能堅持誠信的原則。不過具體問題具體分析，我們建議客戶先跟交行協(xié)商解決，不行的話再到我們銀監(jiān)局來。”

    3月10日，銀監(jiān)會發(fā)文，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)已與借款人簽訂不可撤銷的書面合同，且該合同已發(fā)生法律效力的，必須按照合同約定及時發(fā)放個人住房貸款。

亂象二·額度費

 

贛州多家銀行收房貸“額度費”購房者間接埋單

 

每經(jīng)記者  李靜瑕  實習(xí)生  梅俊彥  發(fā)自北京

 

    在銀行房貸額度緊張的背景下，部分城市出現(xiàn)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)時收取  “額度費”，銀行對客戶一般稱之為“理財費”。

    幾日前，在江西贛州購房的江先生  （化名）收到當(dāng)?shù)亟聱椃慨a(chǎn)中介公司的電話，告知江先生必須到中國銀行贛州城南支行繳納貸款金額1%的“理財費”，不然不給江先生辦理水電過戶。3月17日，江先生撥通了《每日經(jīng)濟新聞》記者的電話，報料此事。

1%理財費？額度費？

 

    據(jù)報料人江先生介紹，他于2010年12月下旬在江西贛州市某小區(qū)買了一套100平方米左右的二手房，向中行贛州城南支行申請貸款約35萬元，而該筆貸款已于今年3月上旬向江先生發(fā)放了。

    “銀行都已經(jīng)放款了才讓我交1%的‘理財費’，也就是說理財費跟我的貸款無關(guān)。在貸款的時候銀行并沒有給我說有這個費用。算下來，我們還要交3500元的費用。”江先生對于這筆費用，顯得很無奈，也不知道是什么情況。

    針對上述江先生提及的“理財費”，記者致電中國銀行贛州城南支行了解情況。該支行的一位客戶經(jīng)理告訴記者，該行只收取借款人“合同工本費”。

    “那個1%的費用是營銷企業(yè)咨詢費策劃費，這個我們是向中介收的。我們跟開發(fā)商和中介是達(dá)成了協(xié)議的。我們都是這樣子做的。”上述客戶經(jīng)理稱。

    今鷹中介的工作人員則對記者說：“贛州（相關(guān)銀行）的理財費是可以問得到的，贛州各大銀行比如說中行、農(nóng)行、工行和招行都要收理財費。”

    據(jù)記者了解，銀行收取借款人1%的理財費，是從兔年春節(jié)后開始的。“據(jù)了解，如果中介跟銀行關(guān)系好的話，可以先放款再交理財費；如果是我們直接去跟銀行打交道，就只能先交理財費再放款。”江先生說。

    據(jù)贛州市一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露，銀行收取房貸借款人的費用分為  “咨詢營銷策劃費”和“理財費”，一般來說如果借款人不繳納上述費用，銀行不會對借款人放款。其中“理財費”按照貸款金額的1%收取，在銀行內(nèi)部被稱為“額度費”，“咨詢營銷策劃費”一般收取900～1200元。

緣起貸款額度緊張

 

    “也不是不交就不放款，是因為現(xiàn)在貸款額度緊張，哪個價格高就貸給誰。”上述中行客戶經(jīng)理如此解釋營銷策劃費的收取。

    上述今鷹中介工作人員告訴記者，“（銀行）原來只收500元或者600元理財費。各大銀行不一樣，中行收600元，工行收500元。春節(jié)之后額度緊，現(xiàn)在客戶能貸到款就已經(jīng)很好了。所以銀行在原來的500元、600元的基礎(chǔ)上上漲到貸款額度的1%，現(xiàn)在贛州所有銀行都是這樣，也就是說如果貸款30萬元就交3000元。”

    隨著今年信貸政策的收緊，大部分銀行在發(fā)放房貸的時候，紛紛出現(xiàn)“反價”現(xiàn)象，銀監(jiān)會也發(fā)文明確表示規(guī)范銀行發(fā)放房貸。

    據(jù)記者了解，2009年以來全國各地都有消費者在網(wǎng)絡(luò)上反映，在辦理購房貸款的時候，銀行要收“理財費”。就在今年2月14日，在蕪湖市人民政府主辦的中國蕪湖網(wǎng)市民心聲欄目的咨詢投訴回貼中，對于名為“銀行收取貸款人的理財費合法嗎？”一貼，署名中行信貸中心回復(fù)的內(nèi)容為：“受國家宏觀調(diào)控政策及人行新增規(guī)模管控的影響，我行個人貸款規(guī)模特別緊張，今年貸款規(guī)模與貸款定價掛鉤。為爭取更多的貸款規(guī)模解決客戶放款難的問題，我行積極與上級行爭取，對于愿意繳納‘營銷策劃咨詢費’的項目（開發(fā)商和二手房中介機構(gòu)），我行將申請?zhí)貏e額度，獲批后可保證放款。”

    然而，對于不愿意交納  ‘營銷策劃咨詢費’的項目（開發(fā)商和二手房中介機構(gòu)），上述蕪湖市中行信貸中心則表示，“我們將無法保證放款時效，只能等我行整體規(guī)模寬松以后才能按審批時間順序酌情放款。”

    此外，該中行信貸中心還在網(wǎng)上對多個房貸投訴作了回復(fù)。

    上述中行客戶經(jīng)理表示，由于信貸規(guī)模緊張，銀行會根據(jù)議價來向中介和開發(fā)商收取費用，“不過，對中介收取的營銷策劃費，中介肯定會轉(zhuǎn)嫁給借款人。”

律師：屬于“強制消費”

 

    據(jù)記者了解，江先生已經(jīng)在中行放款之前交了950元的“辦證費用和預(yù)收過戶費用”，江先生覺得，這應(yīng)該就是中介轉(zhuǎn)嫁過來的“營銷策劃費”。對于還要交1%的“理財費”，江先生顯然不能夠接受。

    “我不準(zhǔn)備交‘理財費’，因為房貸的款都放了，也沒有簽一定要交‘理財費’的合同，憑什么讓我補交？”江先生稱。

    北京楊文戰(zhàn)律師告訴記者：“這肯定不合理。因為這不是正常的貸款費用，跟貸款沒有必然關(guān)系，銀行自己收或者通過合作單位收是不公平的，可以定性為強制消費。”楊文戰(zhàn)律師稱，銀行是在“直接利用優(yōu)勢地位”，借款人要貸款就“必須花這個錢”。

    對此，記者致電咨詢了贛州銀監(jiān)局，相關(guān)人士在接受記者采訪時也表示：“銀行這種強制消費肯定是違規(guī)的，是不允許的。如果屬實，我們會要求銀行退回收費和處罰（銀行）。”

亂象三·捆綁銷售

 

房貸捆綁信用卡建行武漢部分支行改口

 

每經(jīng)記者  郭維娜  發(fā)自深圳

 

    今年以來，由于樓市新政不斷加碼和信貸的逐步收緊，銀行房貸成了很多買房人士面臨的難題。3月17日，一位吳先生向《每日經(jīng)濟新聞》記者反映，銀行將其貸款申請與信用卡等銀行產(chǎn)品進行捆綁，并且他已向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局發(fā)了一封投訴函。記者了解到，建行武漢黃陂支行已于3月18日告知吳先生，不再要求其辦理信用卡等業(yè)務(wù)，同時該行還稱將盡快辦理吳先生的按揭貸款。

    吳先生對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他2010年8月份和建設(shè)銀行武漢黃陂支行簽了按揭貸款合同，今年3月銀行方面表示，吳先生的資料已過期，讓吳先生重新提供材料。一星期后，吳先生再次致電該支行，銀行告知，必須開通信用卡、短信通、網(wǎng)上銀行、手機銀行等業(yè)務(wù)，銀行才能將其資料上交辦理貸款。

    在與吳先生取得聯(lián)系當(dāng)日  （3月17日），《每日經(jīng)濟新聞》記者也以客戶的身份致電建設(shè)銀行武漢黃陂支行，該行工作人員稱，要開通信用卡以及該行的電子產(chǎn)品比如短信通、網(wǎng)上銀行、手機銀行，才能申請房貸，否則“放不下來”。

    3月17日，記者又和建行武漢江岸支行聯(lián)系，該行工作人員道出了個中原因。對方告訴記者，因為國家多次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，在額度不夠的情況下，建行要首先保證建行客戶的貸款需求。他還表示，對于已經(jīng)使用了5個以上建行產(chǎn)品的客戶的貸款需求，建行將一視同仁，而使用了不到5個建行產(chǎn)品的客戶的貸款則比較難，“后者估計今年就沒有額度了。”他還表示，其實很多產(chǎn)品都是免費的，“像短信通也就2元/月，網(wǎng)上銀行則是免費的。”

    然而，記者隨后致電武漢建行客服熱線，客服人員表示，武漢建行并無相關(guān)規(guī)定，辦信用卡等是客戶自愿的行為，并非強制規(guī)定，客戶只需符合建行的貸款條件就可以申請辦理房貸。

    當(dāng)3月21日記者再次致電建行黃陂支行時，該行表示，“無需辦理信用卡等業(yè)務(wù)”。

    中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，銀行的上述行為屬于捆綁銷售，但由于目前銀行在調(diào)控政策之下信貸資源比較緊張，“前幾年銀行資金寬松，銀行要尋找客戶，大家都在爭取房貸，現(xiàn)在房貸的收益比較低，銀行并不太愿意做這塊業(yè)務(wù)，所以就會出現(xiàn)上述情況，銀行會提出附加條件。”但郭田勇表示，銀行的業(yè)績壓力大，也有苦衷，這可以理解，但還是希望銀行在守法的前提下開展業(yè)務(wù)。

    廣東國欣律師事務(wù)所王長春律師認(rèn)為，銀行的上述行為類似搭售商品，在法律上是嚴(yán)禁的。

    事實上，針對此前多地出現(xiàn)的銀行在房貸中捆綁銷售理財產(chǎn)品等行為，中國銀監(jiān)會本月發(fā)出的通知就已明確表示，嚴(yán)禁虛假承諾、捆綁銷售、委托中介機構(gòu)代簽代收貸款合同、亂收費等違規(guī)行為。

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