每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    從5月1日起，全國所有商品房（包括二手房）在銷售中都將實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”和“一房一標(biāo)價(jià)”，經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。

    昨日（3月22日），發(fā)改委發(fā)布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）。

    事實(shí)上，從去年開始，北京就推出商品房明碼標(biāo)價(jià)政策，以打擊個(gè)別企業(yè)“坐地起價(jià)”行為。在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，中國房地產(chǎn)研究會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)這一政策推廣到全國，其暗示作用開始凸顯：將風(fēng)險(xiǎn)推給開發(fā)商，引導(dǎo)其審慎合理地定價(jià)。

    由于規(guī)定明確要求各級價(jià)格主管部門要抓好規(guī)定的貫徹落實(shí)工作，這意味著除了住建部門、土地部門、房管部門之外，地方物價(jià)管理部門將正式介入到房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中。

    對于新政執(zhí)行效果的擔(dān)憂，發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日稱，“我們?nèi)珖?萬多人的價(jià)格監(jiān)督檢查隊(duì)伍。今后將組織專項(xiàng)商品房價(jià)格檢查，確保上述政策的落實(shí)?！?/p>改變“信息不對稱”

    近些年購房者遭遇  “價(jià)格歧視”的現(xiàn)象屢見不鮮：繳納定金后，房價(jià)卻在此前承諾的基礎(chǔ)上  “步步高升”，甚至高出購房者的承受能力。但由于搶購者眾，最后仍不得不以高價(jià)成交。

    “這是一種典型的哄抬物價(jià)手法。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

    同時(shí)，在市場向好的情況下，捂盤惜售然后坐地起價(jià)的情況同樣不少見。即便商品房預(yù)售制度規(guī)定必須嚴(yán)格按照預(yù)售價(jià)格銷售，真正執(zhí)行者仍寥寥無幾。

    陳國強(qiáng)表示，在賣方市場中，購房者長期承受著“信息不對稱”帶來的損失。上述《規(guī)定》正力求維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

    根據(jù)《規(guī)定》，除明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)外，經(jīng)營者還必須公示預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率等基本資料；還需公布當(dāng)期銷售的房源情況，以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；還需公布商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)等信息。

    此前，供需雙方“信息不對稱”導(dǎo)致房屋銷售和使用環(huán)節(jié)出現(xiàn)各種糾紛，房地產(chǎn)業(yè)也被指“開發(fā)商握有定價(jià)權(quán)”。陳國強(qiáng)表示，銷售環(huán)節(jié)各種信息的公示，有助于改變上述狀況，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

新規(guī)“管漲不管跌”

    在消費(fèi)者獲得更多知情權(quán)的同時(shí)，開發(fā)商對價(jià)格的操控空間無疑在縮小。

    《規(guī)定》要求，對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)營者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，但可在標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上推行折扣等優(yōu)惠措施。

    陳國強(qiáng)表示，“管漲不管跌”的規(guī)定，使得開發(fā)商在定價(jià)中必須更加慎重，否則就將承受庫存過大帶來的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)。

    他給記者展示了這樣兩種模型：在賣方市場中，開發(fā)商仍然擁有上調(diào)價(jià)格的空間；而在買方市場，企業(yè)就必須考慮市場需求的變化和后市走勢，價(jià)格上調(diào)的余地很小。

    值得注意的是，以“限購令”為主的一系列政策出臺，正在使多地的樓市從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。以北京為例，京版“限購令”出臺后，市場成交量下跌過半，個(gè)別項(xiàng)目的后期出現(xiàn)降價(jià)銷售情況，一度引發(fā)前期業(yè)主的抗議。

    因此，在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，在投資需求萎縮、企業(yè)資金壓力漸大的情況下，這一政策并不會遭遇通常的“執(zhí)行難”。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果單獨(dú)出臺，上述新政很有可能遭到各種規(guī)避。

    在執(zhí)行方面，新政規(guī)定，商品房經(jīng)營者明碼標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)，或者利用標(biāo)價(jià)形式和價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的，依據(jù)相關(guān)法規(guī)實(shí)施行政處罰；發(fā)現(xiàn)經(jīng)營者明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容不符合國家相關(guān)政策的，要及時(shí)移送相關(guān)部門處理。

    但陳國強(qiáng)同時(shí)指出，為規(guī)避政策和市場風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)很可能采取抬高報(bào)價(jià)、推遲領(lǐng)取預(yù)售證等做法，這或?qū)⒃斐梢欢螘r(shí)間內(nèi)市場供應(yīng)萎縮。

打壓房價(jià)效果幾何？

    盡管外界期待頗高，但“明碼標(biāo)價(jià)”新規(guī)能否起到打壓房價(jià)的效果？多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對此并不樂觀。

    陳國強(qiáng)表示，在調(diào)控房地產(chǎn)的“組合拳”中，《規(guī)定》的著力點(diǎn)在于規(guī)范市場，并不像信貸、稅收、保障房供應(yīng)等政策撬動了影響房地產(chǎn)價(jià)格的杠桿。

    楊少鋒也表示，在市場整體較低迷時(shí)，開發(fā)商是沒有漲價(jià)基礎(chǔ)的，此時(shí)出臺“一房一價(jià)”，其實(shí)只是規(guī)范市場，不對房價(jià)起到任何作用。

    一系列的調(diào)控政策出臺，正在遏制房價(jià)的總體漲勢。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，全國70個(gè)大中城市中，有8個(gè)城市的房價(jià)出現(xiàn)下降，降價(jià)城市比1月多5個(gè)。

    楊少鋒表示，預(yù)計(jì)2011年全國一、二線城市的購房需求將剩下不到20%，多數(shù)城市房價(jià)跌幅將超過20%以上。但他強(qiáng)調(diào)，降價(jià)主要是“限購令”的作用。

    有關(guān)人士指出，這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行倒逼一些開發(fā)企業(yè)在申報(bào)時(shí)選擇了較高的申報(bào)價(jià)格，因此在實(shí)際簽約時(shí)，成交價(jià)往往低于預(yù)售價(jià)10%左右。同樣，新政策執(zhí)行后，“高價(jià)申報(bào)、低價(jià)售房”情況是否加劇，同樣考驗(yàn)著政策的實(shí)際效果。

    上述新政的出臺，仍被看做一個(gè)樓市調(diào)控加碼的重要信號。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰昨日表示，上述新政不會是暫時(shí)措施，極有可能是長期政策。

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