每經記者  張敏  發(fā)自北京

    從5月1日起，全國所有商品房（包括二手房）在銷售中都將實行“明碼標價”和“一房一標價”，經營者不得在標價之外加價銷售。

    昨日（3月22日），發(fā)改委發(fā)布了《商品房銷售明碼標價規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）。

    事實上，從去年開始，北京就推出商品房明碼標價政策，以打擊個別企業(yè)“坐地起價”行為。在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，中國房地產研究會副會長陳國強認為，當這一政策推廣到全國，其暗示作用開始凸顯：將風險推給開發(fā)商，引導其審慎合理地定價。

    由于規(guī)定明確要求各級價格主管部門要抓好規(guī)定的貫徹落實工作，這意味著除了住建部門、土地部門、房管部門之外，地方物價管理部門將正式介入到房地產調控當中。

    對于新政執(zhí)行效果的擔憂，發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司有關負責人昨日稱，“我們全國有3萬多人的價格監(jiān)督檢查隊伍。今后將組織專項商品房價格檢查，確保上述政策的落實。”

改變“信息不對稱”

    近些年購房者遭遇  “價格歧視”的現象屢見不鮮：繳納定金后，房價卻在此前承諾的基礎上  “步步高升”，甚至高出購房者的承受能力。但由于搶購者眾，最后仍不得不以高價成交。

    “這是一種典型的哄抬物價手法。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒向《每日經濟新聞》記者表示。

    同時，在市場向好的情況下，捂盤惜售然后坐地起價的情況同樣不少見。即便商品房預售制度規(guī)定必須嚴格按照預售價格銷售，真正執(zhí)行者仍寥寥無幾。

    陳國強表示，在賣方市場中，購房者長期承受著“信息不對稱”帶來的損失。上述《規(guī)定》正力求維護消費者的權益。

    根據《規(guī)定》，除明碼標價、一房一價外，經營者還必須公示預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率等基本資料；還需公布當期銷售的房源情況，以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；還需公布商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費項目、收費標準，以及各項物業(yè)服務的收費標準和收費依據等信息。

    此前，供需雙方“信息不對稱”導致房屋銷售和使用環(huán)節(jié)出現各種糾紛，房地產業(yè)也被指“開發(fā)商握有定價權”。陳國強表示，銷售環(huán)節(jié)各種信息的公示，有助于改變上述狀況，維護消費者權益。

新規(guī)“管漲不管跌”

    在消費者獲得更多知情權的同時，開發(fā)商對價格的操控空間無疑在縮小。

    《規(guī)定》要求，對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發(fā)項目，經營者要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用，但可在標價基礎上推行折扣等優(yōu)惠措施。

    陳國強表示，“管漲不管跌”的規(guī)定，使得開發(fā)商在定價中必須更加慎重，否則就將承受庫存過大帶來的資金壓力和市場風險。

    他給記者展示了這樣兩種模型：在賣方市場中，開發(fā)商仍然擁有上調價格的空間；而在買方市場，企業(yè)就必須考慮市場需求的變化和后市走勢，價格上調的余地很小。

    值得注意的是，以“限購令”為主的一系列政策出臺，正在使多地的樓市從賣方市場向買方市場轉變。以北京為例，京版“限購令”出臺后，市場成交量下跌過半，個別項目的后期出現降價銷售情況，一度引發(fā)前期業(yè)主的抗議。

    因此，在多數業(yè)內人士看來，在投資需求萎縮、企業(yè)資金壓力漸大的情況下，這一政策并不會遭遇通常的“執(zhí)行難”。一種觀點認為，如果單獨出臺，上述新政很有可能遭到各種規(guī)避。

    在執(zhí)行方面，新政規(guī)定，商品房經營者明碼標價和公示收費，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，依據相關法規(guī)實施行政處罰；發(fā)現經營者明碼標價的內容不符合國家相關政策的，要及時移送相關部門處理。

    但陳國強同時指出，為規(guī)避政策和市場風險，房地產企業(yè)很可能采取抬高報價、推遲領取預售證等做法，這或將造成一段時間內市場供應萎縮。

打壓房價效果幾何？

    盡管外界期待頗高，但“明碼標價”新規(guī)能否起到打壓房價的效果？多數業(yè)內人士對此并不樂觀。

    陳國強表示，在調控房地產的“組合拳”中，《規(guī)定》的著力點在于規(guī)范市場，并不像信貸、稅收、保障房供應等政策撬動了影響房地產價格的杠桿。

    楊少鋒也表示，在市場整體較低迷時，開發(fā)商是沒有漲價基礎的，此時出臺“一房一價”，其實只是規(guī)范市場，不對房價起到任何作用。

    一系列的調控政策出臺，正在遏制房價的總體漲勢。來自國家統(tǒng)計局的數據顯示，截至今年2月，全國70個大中城市中，有8個城市的房價出現下降，降價城市比1月多5個。

    楊少鋒表示，預計2011年全國一、二線城市的購房需求將剩下不到20%，多數城市房價跌幅將超過20%以上。但他強調，降價主要是“限購令”的作用。

    有關人士指出，這些政策的嚴格執(zhí)行倒逼一些開發(fā)企業(yè)在申報時選擇了較高的申報價格，因此在實際簽約時，成交價往往低于預售價10%左右。同樣，新政策執(zhí)行后，“高價申報、低價售房”情況是否加劇，同樣考驗著政策的實際效果。

    上述新政的出臺，仍被看做一個樓市調控加碼的重要信號。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰昨日表示，上述新政不會是暫時措施，極有可能是長期政策。

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