每經記者  葉書利  發(fā)自北京

    在通常的理解中，地價是房地產開發(fā)中的主要成本，但這一理解或被泛海建設旗下的北京樓盤泛海國際居住區(qū)二期所“顛覆”。

    泛海國際居住區(qū)地處北京東四環(huán)邊上的朝青板塊。目前該樓盤只開發(fā)了一期，二期尚在建設之中。目前開發(fā)商對于二期的銷售價格還未公布，但多位業(yè)內人士推測，該樓盤二期的銷售均價會在4.5萬元/平方米左右?！睹咳战洕侣劇酚浾哒{查發(fā)現，如果該樓盤二期最終以4.4萬元/平方米的價格入世，房價將達到地價的近170倍；如果以4.5萬元/平方米開盤，該比例將攀升近173倍。

房價或高達地價的170倍

    多位業(yè)內人士推測，泛海國際居住區(qū)二期的銷售均價會在4.5萬元/平方米左右。記者從北京部分中介處獲知，該樓盤前期入市的一期樓盤，目前二手房均價約4.4萬元/平方米。

    《每日經濟新聞》記者采訪發(fā)現，該樓盤一期一個186平方米、三室兩廳兩衛(wèi)一廚的房間，業(yè)主出售時的報價為850萬元，均價為45699元/平方米。

    北京搜房網的統(tǒng)計數據也顯示，該樓盤二手房目前均價約4.4萬元/平方米，據此，行內人士推測，依照正常推盤邏輯，該樓盤二期推出時，均價應在4.5萬元/平方米左右。

    記者調查發(fā)現，如果該價格預測準確，此價格與該樓盤2006年7月時的報價14500元/平方米相比，已上漲3倍多。

    如果這個數據還不太令人意外的話，該樓盤超低的地價，肯定讓人大跌眼鏡。

    根據去年國土部公布的1457宗閑置土地的公開資料顯示，2004年8月，泛海建設旗下公司以2.249億元拿下該樓盤所在的地塊，共計供地面積為29.159萬平方米，建筑面積為86.47萬平方米，樓面價僅約260元/平方米。

    如果該樓盤二期開盤價為4.5萬元/平方米，那么該樓盤開盤價將為樓面價的近173倍。即使以該小區(qū)目前二手房成交價開盤，房價與地價的差距也高達近170倍。換句話說，該樓盤土地成本在房價中的占比微小。

    實際上，由于開發(fā)商拿地時的樓面價極低，該樓盤的房價與地價間的差距一直較大。比如該樓盤于2009年初的時候，銷售價為32600元/平方米，房價與地價的差距也達到驚人的近125倍。

泛?；貞洪_發(fā)成本不低

    “新國八條”中要求，將對高利潤樓盤進行增值稅清算。地價是樓盤建設的主要成本，這是時下樓市中的共識。因此泛海國際居住區(qū)地價在房價中的占比如此之低，不得不令行業(yè)人士猜測，該樓盤開發(fā)商的利潤率極高。

    《每日經濟新聞》記者致電該樓盤開發(fā)商北京泛海信華置業(yè)有限公司時，該公司相關人士回應說，泛海國際居住區(qū)二期相關拆遷等問題還未接到公司總部的相應通知，因此二期開盤價也還沒有最終確定。該人士建議記者致電公司總部泛海建設。

    當《每日經濟新聞》記者與泛海建設取得聯系時，該公司相關負責人對此回應說，該樓盤的開發(fā)成本并不低。除了地價之外，該地塊的拆遷補償費、代征綠地七通一平費等，也是一筆不菲的支出。目前該樓盤相關開發(fā)成本已高達40億元以上。此外，該樓盤這幾年發(fā)生的財務費用、管理費用數額也是很大的。同時，該樓盤所在地塊東風鄉(xiāng)項目為北京市綠隔項目，項目用地除建設用地外，還有面積大過建設用地的代征綠化用地，代征綠化用地的拆遷及費用全部由開發(fā)商負責和承擔，這部分費用預計也會很大。如果這些成本全算在一起，項目用地成本很大。

    中國房地產學會副會長陳國強認為，正常情況下，一個樓盤的建安成本達到5000元/平方米就已經很高了，一般最終確定的房價不會超出樓面價3倍以上。一位不愿透露姓名的業(yè)內人士認為，一般的地產開發(fā)中，地價是主要的成本。

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