每經(jīng)記者  葉書利  楊羚強(qiáng)  徐杰  朱玲  胡廷鴻  劉曉杰發(fā)自北京  上海  廣州  深圳  武漢

　  “10%是開發(fā)商的降價(jià)底限?！北局芤?，當(dāng)上海再次出現(xiàn)排隊(duì)買房現(xiàn)象后，多位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士表達(dá)了相同的看法：在樓市總體不降價(jià)的情況下，樓盤小幅降價(jià)就足以帶來(lái)熱銷。中國(guó)指數(shù)研究院的一份調(diào)查研究數(shù)據(jù)顯示，1300多位房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)理中，超八成認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，認(rèn)為降價(jià)會(huì)超過10%的不到5%。實(shí)際情況跟他們的看法一致：即便是10%以內(nèi)的折扣，很多開發(fā)商都不愿意給。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日針對(duì)京、滬、穗、深、杭、漢六城市營(yíng)銷公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商或在5月大規(guī)模推貨，但多數(shù)仍沒有降價(jià)的打算。

北京  開發(fā)商少量推貨試探市場(chǎng)

　　北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京4月共有30個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市。由于身陷調(diào)控，開發(fā)商推盤時(shí)面臨很大挑戰(zhàn)。30個(gè)項(xiàng)目中，目前只有11個(gè)確定了預(yù)售均價(jià)，另外的項(xiàng)目均價(jià)還停留在“待定”狀態(tài)。

    在采訪中，多位北京樓盤營(yíng)銷工作人員均承認(rèn)，目前的營(yíng)銷難度較大。為了盡可能多地積聚客戶，營(yíng)銷策劃時(shí)，開發(fā)商基本考慮將開盤前的客戶蓄客時(shí)間拉長(zhǎng)，同時(shí)傾向于少批量上市，以試探市場(chǎng)反映，而不是一次性大批量盲目推盤。

    至于是否降價(jià)開盤，一些樓盤營(yíng)銷人員的回答可能并不如人們所愿。

    北京海淀區(qū)上地板塊的一個(gè)樓盤營(yíng)銷總監(jiān)告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，推盤時(shí)，他們并不打算降價(jià)或打折。她認(rèn)為，行業(yè)越是低谷，越要做到精細(xì)化。目前樓市處于觀望中，降價(jià)雖然會(huì)吸引眼球，但同樣可能遭遇前期業(yè)主的抵觸，且降價(jià)不一定能帶來(lái)好的銷售量。最重要的還是找準(zhǔn)客戶，針對(duì)特定目標(biāo)客戶群進(jìn)行特色營(yíng)銷。

    她以自己的樓盤為例解釋說，該樓盤位于上地商圈，客戶群鎖定為在上地工作的中高級(jí)白領(lǐng)和公司管理人員。

    位于北京CBD地塊的一位樓盤營(yíng)銷人員也向記者表示，目前公司未有打折或降價(jià)開盤的打算。鑒于該地塊的稀缺性，公司的營(yíng)銷以無(wú)可復(fù)制的位置為核心訴求點(diǎn)，打造高端形象。

    她認(rèn)為，對(duì)于中高端樓盤而言，特色營(yíng)銷可以加分，而降價(jià)或打折營(yíng)銷卻會(huì)對(duì)品牌形象帶來(lái)負(fù)面影響。

上海  營(yíng)銷公司不建議大幅降價(jià)

　　  “今年首次新盤大規(guī)模上市，可能會(huì)出現(xiàn)在5月份。”上周日慘淡落幕的上海之春房展會(huì)，讓上海荒島房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉有些吃驚，“許多大開發(fā)商臨時(shí)缺席，很大程度上說明了市場(chǎng)目前的趨勢(shì)。”

    “以往，新盤集中供應(yīng)出現(xiàn)在3月份，在錯(cuò)過3月份的春季房展后，開發(fā)商目前最有可能在5月份的“五一”假日房展期間集中推貨?！秉S欣偉說，“如果這個(gè)時(shí)間點(diǎn)開發(fā)商仍不準(zhǔn)備推新盤，那只有兩種可能性，一是開發(fā)商打算一捂到底，另一種就是開發(fā)商資金撐不住，可能會(huì)選擇悄悄降價(jià)?！?/p>

    同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)第一區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理趙剛說，從他們掌握的情況看，即使到了五六月份，開發(fā)商也不會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況。去年這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商的資金已足以維持半年，今年開發(fā)商的資金比去年同期更好，因此降價(jià)的可能性極小。

    不過，趙剛也認(rèn)為，4月下旬和5月初才是全年新盤上市的高潮期，這一批房源極有可能占今年推盤總量的30%以上。

    大規(guī)模的供應(yīng)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商在5月份發(fā)動(dòng)降價(jià)潮呢？

    “開發(fā)商在降價(jià)問題上已沒那么糾結(jié)了。”趙剛說，限購(gòu)令推出后，很多高端樓盤客戶大面積流失，目前開發(fā)商糾結(jié)的問題是如何找到精準(zhǔn)的客戶，并不會(huì)輕易降價(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)并不能幫助他們找到客戶。

    黃偉欣也表示，即使是剛需住宅，營(yíng)銷代理公司也不敢給開發(fā)商提過分的價(jià)格折扣，一是開發(fā)商會(huì)擔(dān)心這樣的價(jià)格能否將房子全部賣掉，二是如果賣得太好，開發(fā)商又會(huì)擔(dān)心價(jià)格是否降得太多。他認(rèn)為，大多數(shù)營(yíng)銷代理公司會(huì)給開發(fā)商建議將價(jià)格下調(diào)5%~10%。

廣州  新盤或在5月集中推出

　　　　3月14日~3月20日，廣州市場(chǎng)成交再度下滑，跌破千套，成為廣州頒布限購(gòu)令后最慘烈的

    一周。而就在上周，房?jī)r(jià)經(jīng)

    歷暴漲的廣東佛山，正式對(duì)

    外表示將實(shí)施樓房限購(gòu)令。

    “目前我對(duì)市場(chǎng)不太樂觀，預(yù)期看跌。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，目前市場(chǎng)仍處于博弈、觀望階段，開發(fā)商沒有明顯的促銷活動(dòng)，房?jī)r(jià)松動(dòng)是一個(gè)假象。值得注意的是，當(dāng)前高端樓盤銷售慘淡，一個(gè)星期都賣不出去一套。

    據(jù)介紹，該中介代理的廣州海珠區(qū)某高端樓盤項(xiàng)目，本來(lái)計(jì)劃5月初開盤，但由于市場(chǎng)不明朗，開盤日已被推遲至五六月份。“這樣的市區(qū)高端盤，開盤推的量很少，可能就100套?！秉S韜表示，但開發(fā)商蓄客的時(shí)間都差不多要1~2個(gè)月，推貨節(jié)奏取決于開發(fā)商的資金需求情況。他指出，因?yàn)槭袇^(qū)新盤少，上述新盤價(jià)格肯定不會(huì)往下走。

    在行情低迷的情況下，瑞安在華南的首個(gè)市區(qū)住宅盤，之前報(bào)出了超3萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià)，由于不少業(yè)內(nèi)人不太看好，其入市的時(shí)間也幾度延遲。

    曾英杰認(rèn)為，今年上半年廣州新推貨量總體會(huì)比較少，第一波集中推貨會(huì)出現(xiàn)在  “五一”期間，在這之前，大規(guī)模降價(jià)促銷的可能性較小。雖然廣州中心六區(qū)的供應(yīng)有所回升，但仍存在價(jià)格上漲的動(dòng)力。

    黃韜則表示，由于資金壓力，預(yù)計(jì)5月份開發(fā)商會(huì)出貨，個(gè)別會(huì)進(jìn)行變相降價(jià)促銷。

杭州  5月房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”預(yù)期增強(qiáng)

　　受限購(gòu)政策、信貸收緊等政策疊加效應(yīng)的影響，杭州樓市成交陷入“冰凍期”。數(shù)據(jù)顯示，3月前半月，杭州商品房成交大幅下滑，成交僅647套；3月22日，杭州僅成交31套，低迷成交“雪上加霜”。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察分析，杭州或?qū)⒃?月份迎來(lái)開盤高峰，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)較為明顯的松動(dòng)，房?jī)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”預(yù)期逐步增強(qiáng)。

    成交量的“萎縮”與供應(yīng)量相對(duì)減少有關(guān)。杭州雙贏營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，購(gòu)房者處于觀望，開發(fā)商也是如此，推盤明顯放緩。

    據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，“國(guó)八條”出臺(tái)后至3月23日12時(shí)，近3個(gè)月內(nèi)，杭州市區(qū)共有11個(gè)樓盤開盤，而一向占據(jù)大頭的住宅項(xiàng)目只有5個(gè)，3月份至今竟然沒有住宅樓盤申領(lǐng)預(yù)售證。

    漢嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梅杰認(rèn)為，目前開盤的項(xiàng)目比較少，杭州5月份的房交會(huì)期間可能集中亮相，“目前開發(fā)商也出現(xiàn)分化，有些開發(fā)商想避開最冷的市場(chǎng)期。”

    “僵持”的市場(chǎng)行情下房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？在杰盟智庫(kù)執(zhí)行長(zhǎng)蘭洪海看來(lái)，目前杭州房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，一些老盤如城郊板塊的小西湖小鎮(zhèn)已經(jīng)推出較大幅度的折扣，但開發(fā)商現(xiàn)在大張旗鼓降價(jià)并不現(xiàn)實(shí)。

    3月16日，位于杭州錢江新城的濱江·城市之星推出5號(hào)樓，開盤當(dāng)日154套房源去化八成。至于原因，章惠芳認(rèn)為，除了該項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響外，價(jià)格也是優(yōu)勢(shì)，“之前賣46000元/平方米左右，這批新推的房源，均價(jià)只有33600元/平方米左右，還是精裝修?！?/p>

    合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前杭州新開的樓盤定價(jià)都比較理性，比預(yù)期要低，在優(yōu)惠促銷方面，雖然都是常規(guī)手段，但幅度更大一些。

    梅杰則表示，今年市場(chǎng)將以自住需求型為主，不管是首次置業(yè)，還是改善型購(gòu)房，自住需求重視性價(jià)比。據(jù)他觀察，近期，新推的一些位于星橋、九堡等板塊的樓盤開盤價(jià)都比預(yù)想要低，再加上一些優(yōu)惠促銷活動(dòng)，其實(shí)比所在區(qū)域均價(jià)已經(jīng)低了5%～10%。

    據(jù)杭州百棠地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不少樓盤將選擇4～5月份之間開盤，仍然踩在這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季的節(jié)點(diǎn)上。

    杭州百棠地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理魏羽妡表示，推盤量的調(diào)整是目前許多開發(fā)商考慮的重點(diǎn)問題之一，為了確保在開盤時(shí)有不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)，機(jī)構(gòu)建議住宅類項(xiàng)目在本階段以小批量推盤的方式進(jìn)行，不建議進(jìn)行大力度的促銷或折扣；所有目前在服務(wù)項(xiàng)目所推出的折扣優(yōu)惠以暗折為主。

武漢  推盤放緩  開發(fā)商降價(jià)有限

　　  進(jìn)入3月份以來(lái)，承受著成交量直線下挫的壓力，武漢各大在售樓盤代理商競(jìng)相緊急調(diào)整營(yíng)銷方案，以期完成既定任務(wù)。上周末，記者在武漢走訪發(fā)現(xiàn)，超過七成樓盤已祭出“優(yōu)惠”大旗，其中不乏萬(wàn)科、保利等較具實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)。

    記者注意到，近期每逢周四、周五，鋪天蓋地的樓盤推廣短信便會(huì)集中“騷擾”手機(jī)用戶，而這類短信有個(gè)基本規(guī)律：小戶型告誡待售數(shù)量有限，大戶豪宅以優(yōu)惠促銷為主旋律，而寫字樓等投資類產(chǎn)品則會(huì)強(qiáng)調(diào)“非限購(gòu)范圍”。

    “在目前行情下，我們對(duì)樓盤的營(yíng)銷策略肯定會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整，在整個(gè)運(yùn)作節(jié)奏上也會(huì)有所放緩?！蔽錆h經(jīng)天緯地房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司副總經(jīng)理邢曉瑜表示。事實(shí)也正是如此，由于前期蓄客量嚴(yán)重不足，武漢市場(chǎng)眾多新盤上市節(jié)奏明顯被人為放緩，很多原本計(jì)劃三月初開盤的樓盤被臨時(shí)更改延后到3月底或4月初。

    對(duì)此，被延期樓盤的工作人員表示，“只有將新盤認(rèn)籌時(shí)間段延長(zhǎng)，客戶積累到一定數(shù)量才能開盤，否則銷售的人力成本會(huì)很大?！睋?jù)億房研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，限購(gòu)新政出臺(tái)后一月內(nèi)，武漢先后有接近40個(gè)新樓盤宣布進(jìn)入認(rèn)籌階段，但正式按計(jì)劃日期開盤的不到10個(gè)，且按時(shí)開盤的均為萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、金地等大品牌開發(fā)商。

    此外，具體營(yíng)銷策略的“謀變”正成為武漢各家房產(chǎn)代理商們共同的選擇。武漢市信達(dá)行房地產(chǎn)顧問有限公司策劃經(jīng)理白帆告訴記者，公司會(huì)根據(jù)代理樓盤的特點(diǎn)選用最優(yōu)營(yíng)銷策略，“主要還是要看項(xiàng)目自身的情況，市區(qū)和郊區(qū)的項(xiàng)目也會(huì)有一定的區(qū)別。在行情不好的情況下，新樓盤一般都會(huì)采取分批入市。”不過，他也表示，目前房地產(chǎn)代理企業(yè)遇到的最大問題不是策略調(diào)整，而是“市場(chǎng)實(shí)際購(gòu)買力不足”。

    代理萬(wàn)科武漢旗下某在售樓盤的客戶經(jīng)理陳卓也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，對(duì)于定位為首次置業(yè)的產(chǎn)品，一般不會(huì)有很大降價(jià)空間，因?yàn)殚_發(fā)商的開價(jià)已經(jīng)是比較接近利潤(rùn)下限，“有較大降價(jià)空間的樓盤主要是針對(duì)二次置業(yè)和前期定價(jià)偏高的小戶型項(xiàng)目”。

    關(guān)于未來(lái)樓市走向，大多數(shù)受訪營(yíng)銷代理企業(yè)均表示，未來(lái)樓市肯定會(huì)有一個(gè)調(diào)整，具體時(shí)間點(diǎn)取決于國(guó)家下一步的政策安排和開發(fā)商的資金壓力大小。上周末，位于武漢核心區(qū)的一在售樓盤公開打出“95折”，這也是本輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，武漢首個(gè)公開降價(jià)的樓盤。據(jù)了解，本周末即將開盤的部分新樓盤均價(jià)回調(diào)幅度為500元/平方米左右，按照目前武漢的房?jī)r(jià)水平，調(diào)價(jià)幅度不超過5%。

    3月以來(lái)，雖然許多開發(fā)商做足優(yōu)惠促銷姿態(tài)，但根據(jù)搜房武漢中心網(wǎng)調(diào)顯示，有超過八成的購(gòu)房者不認(rèn)可現(xiàn)有促銷方案，認(rèn)為“這些都是表面熱鬧，再怎么優(yōu)惠也不如降價(jià)來(lái)得實(shí)在，還不如降價(jià)”，有超過一半的購(gòu)房者表示依然不會(huì)出手。

深圳  部分關(guān)外區(qū)域房?jī)r(jià)仍看漲

　　  2011年被業(yè)界稱為  “調(diào)控之年”，在此大環(huán)境下，深圳未來(lái)房?jī)r(jià)運(yùn)行態(tài)勢(shì)如何？房?jī)r(jià)未來(lái)是否還有上漲動(dòng)力？

    不少分析人士認(rèn)為，由于福田、羅湖等區(qū)域已無(wú)新增土地供應(yīng)，關(guān)內(nèi)深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂。

    對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)王海斌認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)是否到頂，要參照周邊城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，“如果參照香港（房?jī)r(jià)），深圳寫字樓、住宅價(jià)格并不高?！?/p>

    王海斌認(rèn)為，受政策落地不同的影響，不同區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)不同的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳樓市房?jī)r(jià)仍然有上漲空間。

    王海斌分析稱，福田、羅湖中心城區(qū)由于已經(jīng)沒有可供開發(fā)的土地，幾乎再無(wú)新盤供應(yīng)量，房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定，缺乏足夠的上漲動(dòng)力。另?yè)?jù)記者調(diào)查得知，相比中心城區(qū)，寶安、龍崗等區(qū)域房?jī)r(jià)仍然還有上漲空間，而目前不少投資者也押寶深圳樓市上漲動(dòng)力，后市還會(huì)進(jìn)入該區(qū)域。

    此外，前海地區(qū)將規(guī)劃為計(jì)劃單列市，受此影響未來(lái)前海地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入力度會(huì)加大，而周邊配套也會(huì)不斷完善。對(duì)此，王海斌認(rèn)為：“房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力很大?！?/p>

    寶安  “深港服務(wù)區(qū)”的政策利好，也被市場(chǎng)逐漸放大，深圳市政府日前也表示將投入大量資金加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。“（該區(qū)域）受政策影響，土地一旦升值，就會(huì)造成當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲?！蓖鹾１蟊硎?。

    據(jù)中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智研判，深圳樓市今年波動(dòng)較大，房?jī)r(jià)雖有所放松，但整體會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

    事實(shí)上，2011年前3個(gè)月，深圳樓市成交量大幅萎縮。“預(yù)計(jì)深圳樓市成交量低迷的情況會(huì)持續(xù)3～6個(gè)月。”李耀智預(yù)估，在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商今年的開盤計(jì)劃會(huì)和整個(gè)營(yíng)銷策略有所調(diào)整。

    實(shí)際上，從前兩個(gè)月看，一些土地儲(chǔ)備少，沒有后續(xù)開發(fā)力量的開發(fā)商開盤的態(tài)度十分慎重?！敖衲攴康禺a(chǎn)后市并不明朗，為了追求保持成交量，不排除會(huì)降價(jià)讓利給顧客。”李耀智認(rèn)為，但他并未給出深圳房?jī)r(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

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