每經(jīng)記者  李靜瑕  發(fā)自北京

     “12.5%～23.6%/年(上不封頂)。”“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃(建業(yè)地產(chǎn)信托基金2號)”這款產(chǎn)品的收益描述令人驚嘆。

    根據(jù)普益財富數(shù)據(jù)，“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃(建業(yè)地產(chǎn)信托基金2號)”正是上周（2011年3月19日—2011年3月25日）發(fā)行的信托產(chǎn)品中，單款募集規(guī)模最大的產(chǎn)品，該產(chǎn)品投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，期限為3年，募集規(guī)模為11億元。

    今年以來，房地產(chǎn)信托有逐漸回暖的趨勢，并且在預(yù)期年化收益率方面，也有不斷提升的趨勢。根據(jù)相關(guān)報道稱，在部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)的成本或達到20%的年利率。對此，在記者的采訪中，有房地產(chǎn)開發(fā)商表示，采用房地產(chǎn)信托渠道融資，企業(yè)存在成本壓力。

產(chǎn)品預(yù)期收益竟達23.6%

     普益財富發(fā)布的信托周報數(shù)據(jù)顯示，上周共有17家信托公司發(fā)行了24款集合信托產(chǎn)品。公布募集規(guī)模的20款產(chǎn)品，平均募集規(guī)模為2.4億元，較前一周下降0.7億元。

    上周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行活躍，共發(fā)行了9款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。同時，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占比也由之前一周的31.25%上升到了上周的37.5%，上升了6.25個百分點。

    在上周披露預(yù)期年化收益率的產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率均在10%以上。值得注意的是，前述百瑞信托發(fā)行的“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃(建業(yè)地產(chǎn)信托基金2號)”產(chǎn)品，其預(yù)期年華收益率可達到12.5%～23.6%/年(上不封頂)。

    “23.6%/年，這個預(yù)期收益率確實算高的了。該產(chǎn)品很有可能是為了吸引投資者，（將收益率）標得高。”一位信托行業(yè)分析師對  《每日經(jīng)濟新聞》記者如是分析。

    根據(jù)“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃(建業(yè)地產(chǎn)信托基金2號)”產(chǎn)品說明書，12.5%～23.6%/年  (上不封頂)的年化收益率中，包括了基礎(chǔ)收益和浮動收益，其基礎(chǔ)收益為8.5%/年。該產(chǎn)品的期限為“3+1+1”，即信托計劃成立后前3年為持有期，第4年為回收期，第5年為延續(xù)期。

    該產(chǎn)品主要以新設(shè)方式與建業(yè)集團共同設(shè)立項目公司，或以增資(含股權(quán)受讓)方式入股建業(yè)集團下屬項目公司，資金運用于項目公司開發(fā)經(jīng)營，同股同權(quán)享有投資收益。同時該產(chǎn)品在投資過渡期（不超過6個月），可以以債權(quán)方式貸款給建業(yè)集團或下屬公司，在資金閑置期間，可用于短期拆借，購買貨幣市場基金，投資國債、企業(yè)債等領(lǐng)域。

    上述分析師表示，該產(chǎn)品是一款結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，有結(jié)構(gòu)性設(shè)計，可以保證優(yōu)先級投資者的風(fēng)險相對較小。產(chǎn)品說明書也提及，建業(yè)集團承諾優(yōu)先受益人基礎(chǔ)預(yù)期收益，并在特定條件下溢價收購信托所持項目公司資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)承壓

     “如果通過信托來做一些新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，融資成本來看還是比較劃算的，不過要是做企業(yè)日常經(jīng)營的融資，這種方式就不劃算了。”一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

    該負責人稱，他所在的房地產(chǎn)企業(yè)一直都在做信托產(chǎn)品，可以明顯感覺到的是，信托產(chǎn)品投資人收益在不斷提高，企業(yè)成本也在提高。

    “不過，其他融資道路也在不斷被封堵，銀行信貸管制嚴格，房地產(chǎn)行業(yè)也在面臨不斷的調(diào)控。因此信托一直都比較活躍，并且現(xiàn)在社會資金也比較充裕，很多投資者也比較愿意投資信托產(chǎn)品。”上述負責人表示。

    一位信托公司內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前還是有很多房地產(chǎn)企業(yè)找上門，希望合作推出信托產(chǎn)品，但是信托也需要找優(yōu)質(zhì)項目，一些項目吸引力小或者不合規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)也只能夠被拒之門外。

    “目前，我們也差不多有5億元規(guī)模的產(chǎn)品，也是很短的時間都被賣出去了，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場還是比較火爆。”上述信托人士稱。

    根據(jù)清科研究中心徐衛(wèi)卿的報告，今年1月和2月，在“四面楚歌”的境地下，房地產(chǎn)行業(yè)短短2個月時間里面已經(jīng)發(fā)生了22起并購交易，并購金額為11.5億美元，已經(jīng)將近去年全年并購總額的一半。徐衛(wèi)卿預(yù)測，今年房地產(chǎn)市場并購將突破100起大關(guān)。

    徐衛(wèi)卿在報告中提及，房地產(chǎn)融資渠道多方被堵的情況下，私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金在2010年呈突進之勢。2010年私募房地產(chǎn)基金募資來看，新募基金10只，其中披露金額的8只，披露金額的基金募集總額為18.59億美元。

    “還是信托的融資渠道，比較靈活一點。有的企業(yè)可能覺得他的項目未來可以有更高的收益，比較激進一點，會承受20%的利率成本，或者是一些資金比較緊張的企業(yè)會接受這個價格。不過我們對于成本的控制還是比較嚴格的。”上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人表示。

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