縱覽64份上市房企2010年年報，資金鏈壓力等內(nèi)生因素伴隨保障房投放等外在背景，地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃?011年下半年迎來格局漸變。

　　據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，截至2011年3月30日，A股市場已披露年報的房企為64家（按申萬行業(yè)統(tǒng)計分類），剔除沒有主業(yè)收入的ST興業(yè)，64家房企中業(yè)績較去年下降的有13家，剩余均有所提高。而在業(yè)績下降的13家房企中，包括正在資產(chǎn)重組的綠景地產(chǎn)(000502)在內(nèi)共3家公司出現(xiàn)虧損，其余房企均取得盈利。

　　綜合來看，64家上市房企2010年共計實現(xiàn)營業(yè)收入2887億，同比增長35.07%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤406億，同比增長35.7%。其中，四大龍頭萬科、保利地產(chǎn)(600048)、金地集團(600383)和招商地產(chǎn)(000024)分別實現(xiàn)營業(yè)收入507億、359億、196億、138億，分別增長3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；實現(xiàn)凈利潤72.83億、35.19億、17.76億、16.44億，分別增長36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。

　　基于地產(chǎn)業(yè)特殊的收入確認方式，在經(jīng)歷2009年至2010上半年的行業(yè)高度景氣之后，大量高質(zhì)量的預收賬款確保了上市房企2010年凈利大增。

　　但也須一提的是，2010年底上市房企的現(xiàn)金流大降，甚至部分中小房企資金鏈緊繃程度達到歷史之最。數(shù)據(jù)顯示，64家上市房企2010年底合計經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額-669億，而2009年底仍為402億。

　　再以“萬保金招”為例，四公司2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為22.4億、-223.7億、-30.4億和-44.5億，而2009年末，這個數(shù)據(jù)則分別為92.5億、-11.4億、-28.7億和70.5億。

　　現(xiàn)金流驟降的背景是2010年“嚴厲調(diào)控”背景下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新房開工面積都在繼續(xù)保持高增長。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速達到近十年來最高值。

　　雖然經(jīng)營現(xiàn)金流只是一個時點概念，更多只是一種警示，提示投資者關注真實的資金鏈隱憂。2011年上市房企能否彌補現(xiàn)金流缺口，仍要看其綜合信貸能力和銷售回籠水平。

　　首先看信貸能力。對于房企而言，信貸能力除了規(guī)模等基本面因素外，更直接與其背后資源相匹配。如大型龍頭企業(yè)保利地產(chǎn)，持續(xù)多年實現(xiàn)利潤、資產(chǎn)高速膨脹，其背后是超越同行的高強度拿地戰(zhàn)略。該類企業(yè)雖然表面上資金鏈緊繃，如保利地產(chǎn)去年經(jīng)營現(xiàn)金流凈流出224億，但背后仍有同業(yè)不可復制的競爭力，包括信貸能力。

　　但對于中小房企而言，在直接、間接融資渠道仍較封閉的當下，將面對著較為險峻的資金環(huán)境。該類企業(yè)包括魯商置業(yè)(600223)、萊茵置業(yè)(000558)、天業(yè)股份(600807)、萬業(yè)企業(yè)(600641)、順發(fā)恒業(yè)(000631)、嘉凱城(000918)等。

　　也基于此，多家房企均在年報中表示，2011年把積極拓展融資渠道放在首要戰(zhàn)略。中海地產(chǎn)和金地集團均表示，今年除了已經(jīng)開始和即將進行的房地產(chǎn)基金，還將積極拓展海外融資；保利透露有意發(fā)行房地產(chǎn)基金；萬科則表示除合作外，將與大股東華潤集團的金融平臺進行對接；招商地產(chǎn)也稱，大股東招商局集團對其加大資源和融資方面的支持。

　　其次看銷售回籠水平。2011年年初第三輪地產(chǎn)調(diào)控即全面展開，2月份全國主要城市的住宅銷售已出現(xiàn)明顯下降，各商業(yè)銀行業(yè)也因存款準備金率的上調(diào)而收緊了銀根。

　　2011年全國住宅市場更大的壓力仍來自保障房。2011年要啟動的建設保障性住房是1000萬套，預計7年內(nèi)達到5000萬套。如此巨額保障房供應，將明顯動搖中低端住宅市場的定價體系，該類地產(chǎn)商將面臨行業(yè)洗牌。

　　據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金余額超過兩個億。有不少券商分析報告預計，這部分資金能支撐開發(fā)商6個月左右的運營。因此，若當下的低成交量的狀況持續(xù)到下半年，對地產(chǎn)商的資金鏈將有顯著影響。