每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    4月23日，深圳市高達441.8米的“京基100”正式封頂。這座投資50億元打造的深圳最高樓，集5A甲級寫字樓、時尚購物中心、五星酒店住宅公寓于一身，成為深圳新的地標(biāo)。

    京基100刷新了深圳新的高度，但也吹皺了商業(yè)地產(chǎn)市場的一池春水。數(shù)據(jù)顯示，深圳市的商業(yè)地產(chǎn)因住宅市場風(fēng)向變化而持續(xù)火爆。

    但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，燥熱的商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險也在加大。有分析稱，這值得市場警惕。

寫字樓市場持續(xù)升溫

    不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)因住宅市場風(fēng)向變化而持續(xù)火爆。在深圳，福田中央商務(wù)區(qū)和羅湖蔡屋圍高端甲級寫字樓租售價格，自從去年四季度以來持續(xù)上升。

    據(jù)仲量聯(lián)行顯示，今年一季度，由于商業(yè)地產(chǎn)市場回暖，整個寫字樓的投資市場活躍。大中華國際交易中心每平方米的銷售價格，也從2009年時的3萬多元，漲至如今的7萬元左右。

    深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，去年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，為商業(yè)地產(chǎn)提供了發(fā)展空間，從住宅市場抽身而出的投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，帶動了商鋪和寫字樓市場的升溫。

    受此影響，深圳的商鋪和寫字樓價格也應(yīng)聲上漲。仲量聯(lián)行市場報告顯示，今年一季度的全市平均月租為140.8元/平方米，環(huán)比增長1.2%。

    對此，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅認(rèn)為，強勁的市場需求支撐市場的看漲，隨著企業(yè)升級搬遷和擴張對商業(yè)地產(chǎn)需求的不斷增加，預(yù)期后市租金仍將穩(wěn)步攀升。其中，以銀行和證券為代表的金融業(yè)對寫字樓的需求最為集中，對整個租賃市場起主導(dǎo)作用。

    市場火爆也帶動深圳寫字樓市場的整體空置率開始降低，根據(jù)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，一季度深圳寫字樓空置率為13%，環(huán)比下降2.8%。

    仲量聯(lián)行預(yù)計，今年甲級寫字樓的新增供應(yīng)將近43萬平方米，“京基100”等大體量項目推出后，供應(yīng)量會進一步擴大。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險增加

    商業(yè)地產(chǎn)市場的升溫，也引起不少房企發(fā)展方向的轉(zhuǎn)型，今年以來，包括招商、金地、保利在內(nèi)的一些知名開發(fā)商，已將商業(yè)地產(chǎn)作為未來發(fā)展的一個重要方向。

    招商地產(chǎn)董事長林少斌今年在業(yè)績發(fā)布會上就曾表示：“隨著投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)未來大有作為?！睘榇?，招商地產(chǎn)已經(jīng)成立深圳招商商置公司發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

    事實上，近年來，深圳打造總部經(jīng)濟的規(guī)劃和企業(yè)對寫字樓的需求，推動了商業(yè)地產(chǎn)的升溫，開發(fā)商頻頻釋放供應(yīng)量以滿足市場需求。

    據(jù)悉，今年初以來，卓越世紀(jì)中心、綠景NEO、大中華國際等深圳高端寫字樓的租金持續(xù)上升。今年即將落成的皇庭·晶島、東海國際中心購物廣場和華僑城歡樂海岸，也將新增大量商業(yè)地產(chǎn)面積。

    但宋丁認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)聚集著發(fā)展?jié)摿Γ瑫r也聚集著泡沫風(fēng)險?！?/p>

    上周，萬科總裁郁亮也表示，大家一哄而上，商業(yè)地產(chǎn)容易形成泡沫，這比住宅地產(chǎn)更恐怖。

    宋丁分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)過快發(fā)展，會撕裂市場供求關(guān)系，在大幅漲勢的驅(qū)動下，可能會引來政策干預(yù)。另一方面，隨著保障房供應(yīng)增加，未來住宅市場供應(yīng)總量趨緩，政策調(diào)控減弱，資金回流住宅市場也可能引爆商業(yè)地產(chǎn)的市場風(fēng)險。他預(yù)計，今年底或明年，商業(yè)地產(chǎn)市場的風(fēng)險會慢慢顯露，并可能出現(xiàn)滯漲。

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