每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京                       　
　　
　　截止5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，自去年二次調(diào)控以來(lái)，北京通州共有22個(gè)預(yù)售項(xiàng)目入市，提供的房源套數(shù)合計(jì)為9943套，但簽約套數(shù)僅為1730套，簽約率低至17.4%。其中還有10個(gè)項(xiàng)目的簽約率人低于10%。與此形成對(duì)應(yīng)的是，同期北京房山項(xiàng)目平均簽約率突破6成。
　　
　　北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州22個(gè)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售的近萬(wàn)套房源，總價(jià)值在200億左右，而半年內(nèi)已經(jīng)簽約的項(xiàng)目總價(jià)值僅為33億，庫(kù)存積壓增加超過(guò)167億。
　　
　　曾經(jīng)火熱的通州樓市，目前竟如此慘淡，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)此分析認(rèn)為，首先，目前通州房?jī)r(jià)過(guò)高。相比城區(qū)的供應(yīng)資源稀缺，通州區(qū)是北京最近幾年的土地供應(yīng)大戶。中長(zhǎng)期供應(yīng)都明顯上漲。但是通州的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯，部分商品房項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，明顯超過(guò)了購(gòu)房者的承受范圍；
　　
　　其次，調(diào)控政策執(zhí)行后，通州購(gòu)房者分流。郊區(qū)購(gòu)房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執(zhí)行后，市場(chǎng)投機(jī)需求基本已經(jīng)絕跡。而剛需中對(duì)價(jià)格明顯的部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向房山等價(jià)格明顯更有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。受到政策限制的小部分外地剛需也轉(zhuǎn)移到了不受限購(gòu)影響的燕郊等區(qū)域。明顯使得通州需求銳減。
  
　　第三：通州區(qū)新盤少，大部分是老項(xiàng)目后期而且?guī)齑骟w量都比較大，老項(xiàng)目降價(jià)容易導(dǎo)致糾紛上漲。而且目前來(lái)看選擇小幅度的區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目也并未獲得市場(chǎng)認(rèn)可，成交量依然低迷。
   
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，二次調(diào)控后的2010年10月，通州期房住宅庫(kù)存為14501套，占全市的比例為21.5%，僅次于朝陽(yáng)區(qū)。而經(jīng)過(guò)最近半年的庫(kù)存積壓，通州商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)套，占全市的比例也已經(jīng)攀升到了近3成。
   
　　通州最近三年來(lái)供應(yīng)的住宅土地面積為3451737平米，占全市供應(yīng)面積比例達(dá)到了12.6%，僅次于房山及大興。
  
　　目前北京樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和剛性改善需求，第二套購(gòu)房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市戶籍居民購(gòu)房占比由40%多降至7.6%；而投資需求及非戶籍居民需求減少最主要受到影響的區(qū)域?qū)⑹墙紖^(qū)
  
　　相比房山因?yàn)樽罱?yīng)上漲而導(dǎo)致的成交量局部上漲，通州因?yàn)樵?0年3月份的房?jī)r(jià)跳漲。導(dǎo)致價(jià)格透支利好。在目前市場(chǎng)從量降到局部?jī)r(jià)格變化的趨勢(shì)下，通州很可能因?yàn)閹?kù)存量比較大，價(jià)格基礎(chǔ)比較高而出現(xiàn)明顯的變化。