每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京                       　
　　
　　截止5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，自去年二次調控以來，北京通州共有22個預售項目入市，提供的房源套數(shù)合計為9943套，但簽約套數(shù)僅為1730套，簽約率低至17.4%。其中還有10個項目的簽約率人低于10%。與此形成對應的是，同期北京房山項目平均簽約率突破6成。
　　
　　北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通州22個預售項目預售的近萬套房源，總價值在200億左右，而半年內(nèi)已經(jīng)簽約的項目總價值僅為33億，庫存積壓增加超過167億。
　　
　　曾經(jīng)火熱的通州樓市，目前竟如此慘淡，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉對此分析認為，首先，目前通州房價過高。相比城區(qū)的供應資源稀缺，通州區(qū)是北京最近幾年的土地供應大戶。中長期供應都明顯上漲。但是通州的價格優(yōu)勢并不明顯，部分商品房項目均價超過2萬元/平方米，明顯超過了購房者的承受范圍；
　　
　　其次，調控政策執(zhí)行后，通州購房者分流。郊區(qū)購房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執(zhí)行后，市場投機需求基本已經(jīng)絕跡。而剛需中對價格明顯的部分購房者轉向房山等價格明顯更有優(yōu)勢的區(qū)域。受到政策限制的小部分外地剛需也轉移到了不受限購影響的燕郊等區(qū)域。明顯使得通州需求銳減。
  
　　第三：通州區(qū)新盤少，大部分是老項目后期而且?guī)齑骟w量都比較大，老項目降價容易導致糾紛上漲。而且目前來看選擇小幅度的區(qū)域內(nèi)項目也并未獲得市場認可，成交量依然低迷。
   
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，二次調控后的2010年10月，通州期房住宅庫存為14501套，占全市的比例為21.5%，僅次于朝陽區(qū)。而經(jīng)過最近半年的庫存積壓，通州商品房住宅庫存已經(jīng)超過2萬套，占全市的比例也已經(jīng)攀升到了近3成。
   
　　通州最近三年來供應的住宅土地面積為3451737平米，占全市供應面積比例達到了12.6%，僅次于房山及大興。
  
　　目前北京樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和剛性改善需求，第二套購房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%；而投資需求及非戶籍居民需求減少最主要受到影響的區(qū)域將是郊區(qū)
  
　　相比房山因為最近供應上漲而導致的成交量局部上漲，通州因為在10年3月份的房價跳漲。導致價格透支利好。在目前市場從量降到局部價格變化的趨勢下，通州很可能因為庫存量比較大，價格基礎比較高而出現(xiàn)明顯的變化。