每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　據(jù)永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，4月上海二手住宅成交12580套，環(huán)比3月的11983套上漲5%；成交均價(jià)1.6875萬(wàn)元/平方米，環(huán)比3月均價(jià)1.5877萬(wàn)元/平方米上漲6.6%。量?jī)r(jià)水平繼續(xù)保持小幅上漲，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，4月成交12580套仍是2007年4月以來(lái)同期最低水平；而二手住宅成交均價(jià)略高于2010年平均水平1.88%。
　　
　　但外資的表現(xiàn)卻格外引人注目，4月外籍客戶成交套數(shù)環(huán)比上月增長(zhǎng)31.8%，上海本地客戶成交基本不變，外省市客戶成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)11.1%。而3月外籍客戶成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)甚至達(dá)95.5%，由此可見，持續(xù)不斷的加息和人民幣升值，促使外籍客戶從3月開始就變得較為活躍，積極成交中高檔住宅；認(rèn)為，自2010年4月17日政府出第一招“重手”調(diào)控房?jī)r(jià)以來(lái)，二手房成交均價(jià)總體表現(xiàn)穩(wěn)定，一年來(lái)持續(xù)不斷的政策調(diào)控，至少在上海二手住宅市場(chǎng)達(dá)到了初步效果。
　　
　　統(tǒng)計(jì)顯示，4月二手房市場(chǎng)成交金額上漲6.5%，而上海市各大二手房經(jīng)紀(jì)公司成交金額上漲15%-50%不等，表明市場(chǎng)成交向大型公司、品牌公司集中，中小經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)量萎縮。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎陳史翎判斷，這種狀況持續(xù)下去，將促使二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)集中度提高，中小經(jīng)紀(jì)公司關(guān)店潮將逐漸體現(xiàn)。
　　
　　從總價(jià)分布看，500-800萬(wàn)元總價(jià)的二手住宅表現(xiàn)搶眼，4月成交套數(shù)環(huán)比3月增長(zhǎng)72.5%，為各段位漲幅之首；成交套數(shù)漲幅居次的是300萬(wàn)-500萬(wàn)元二手住宅，成交套數(shù)增長(zhǎng)39.8%；800-1000萬(wàn)元的二手住宅，環(huán)比增長(zhǎng)38.5%。
　　
　　從單價(jià)分布看，4萬(wàn)-5萬(wàn)元單價(jià)的二手住宅成交套數(shù)增長(zhǎng)驚人，環(huán)比3月增長(zhǎng)118.2%；漲幅居次的是3萬(wàn)-4萬(wàn)元單價(jià)的二手住宅，環(huán)比增長(zhǎng)48.5%。
　　
　　從面積分布看，200-300平方米的住宅成交環(huán)比增長(zhǎng)幅度達(dá)48.4%，300-500平方米二手住宅成交增長(zhǎng)環(huán)比30.3%，為各面積段位成交增幅前兩名。
　　
　　上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎分析， 3月上海高檔二手住宅成交大幅沖高，豪宅投資者集中入市，到了4月，成交增長(zhǎng)主力軍逐漸變成改善型需求尤其是中高檔的改善型客戶。上海永慶房屋4月二手住宅成交中，改善型客戶成交占總成交金額的六成。由于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策在實(shí)施初期造成誤傷，改善型需求大范圍轉(zhuǎn)入觀望，同時(shí)市場(chǎng)價(jià)格被明顯抑制。時(shí)至今日，結(jié)合通貨膨脹的背景考量，這部分壓抑已久的需求融合了自住和保值的雙重目的，入市跡象明顯。
　　
　　盧灣、長(zhǎng)寧、閘北三區(qū)位列二手住宅成交量增長(zhǎng)前三名，環(huán)比分別增長(zhǎng)24.3%、22.8%和13.1%，價(jià)格增長(zhǎng)前三名的區(qū)域是黃浦、盧灣、青浦三區(qū)，環(huán)比分別增長(zhǎng)20.3%、11.5%和11%。而盧灣、長(zhǎng)寧、黃浦、閘北四區(qū)恰恰是鎖定中高檔住宅的改善型自住客戶青睞的地段。