每經記者  楊羚強  發(fā)自上海

    在上月公布的2011年度  （第八屆）《中國10大超級豪宅》排行榜上，連續(xù)多年沒有獲得冠軍的  “國內第一天價豪宅”湯臣一品，再次與冠軍無緣。此前，高裝修標準一直是湯臣一品賣高價的一大理由，“百度文庫”上甚至有專門的湯臣一品裝修標準檔案，稱僅廚具就值100萬～120萬元。另有媒體報道稱湯臣一品的裝修成本超過2萬元/平方米。

    不過，歷史財報顯示，湯臣一品土地外的建筑、裝修等各項成本總計很可能不足2萬元/平方米，其實際開發(fā)成本和外界報道的裝修標準，可能存在相當大的距離。

    上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍表示，豪宅的標榜更多是營銷上的，真正在建筑用料等方面的投入并不會很多。

毛利率高達85％？

    湯臣集團2010年年報顯示，在集團去年接近40億元的營業(yè)額中，有48.4%的營業(yè)額（18億港元）來自湯臣一品的確認銷售額、物業(yè)管理及租金收益，另外有40%來自湯臣湖庭，共計14.86億港元。

    湯臣集團財務部近日回復  《每日經濟新聞》記者采訪時也明確表示，2010年度綜合利潤表中提及的約9.77億港元銷售成本，主要來自湯臣一品及湯臣湖庭花園兩個項目，約占營業(yè)額的1/3。

    湯臣一品的銷售額被確認并列入年報，最早是在2007年年報。2007年年報稱，湯臣一品的銷售額分別約占該公司銷售總額的30%和毛利的38%。湯臣集團2007年年報顯示，其經營收益總額是7.85億港元，毛利是5.29億港元。按上述比例推算，當年度湯臣一品的確認銷售額約為2.355億港幣，毛利約2.01億港元，即湯臣一品2007年的毛利率大致在85%左右。

    中房信集團監(jiān)測網上房地產的銷售數(shù)據顯示，湯臣一品在2006年的8月、12月和2007年的2月共有三套房源成交，其中的部分銷售收入得到確認，并被納入到湯臣集團2007年的年報中。按照中房信的上述監(jiān)測數(shù)據，當時湯臣一品的每平方米售價分別為11.54萬元～14.24萬元。按照當時85%的毛利率計算，湯臣一品的開發(fā)成本僅1.73萬～2.14萬元/平方米？

    有媒體2009年報道稱，湯臣一品的土地，由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取，當時該幅土地出讓金為5820萬美元，按照當時匯率以及湯臣一品142000平方米總建筑面積計算，每平方米樓板價約在3000元左右。

豪裝樓盤大量入市

    湯臣一品網站公布的資料顯示，該樓盤使用了德國博得寶、漢斯格維等頂級品牌的裝修材料，全部220戶均帶私家門廳，每戶配備2部主人電梯。

    “百度文庫”進一步給湯臣一品的建筑材料估值：入戶門市值20萬元，廚具市值100萬～120萬元，衛(wèi)生間的設備加起來值50萬元。上海有部分媒體報道，湯臣一品的裝修標準超過2萬元/平方米。但根據湯臣集團的上述財務數(shù)據，湯臣一品的裝修成本很難超過2萬元/平方米。湯臣集團的銷售人員則表示，目前的裝修標準在1萬元/平方米以上。

    “提高裝修標準是提高住宅品質的一種方法?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ壅f，在湯臣一品之后，的確有很多高端住宅項目的開發(fā)商通過提高裝修標準，提高住宅品質，進而賣出比之前更貴的價格。裝修標準一提高，樓盤的身價也能提高，售價也就相應提高，進而可以過濾部分低端客戶，客戶的觀感也不同。

    根據搜房網的統(tǒng)計，繼湯臣一品之后，去年和前年上海也大量出現(xiàn)了高裝修標準的住宅，截至昨日，上海至少有20個高檔樓盤的裝修標準超過10000元/平方米，達到上市樓盤總量的5%。超高裝修標準樓盤的大量入市，顯然對湯臣一品的  “一哥”地位構成威脅。不過，薛建雄認為，即使如此，湯臣一品的地位暫時不會受到影響。業(yè)內人士稱，目前行業(yè)內的裝修標準大多虛抬價格。

    宋會雍也表示，豪宅的價格和他們的品質并不成正比。湯臣之所以能賣高價，主要是地理位置和營銷上的原因。

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