每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

　　港股上市房企佳兆業(yè)（01638，HK），5月12日突遭國(guó)際投資機(jī)構(gòu)新加坡淡馬錫折價(jià)拋售，并套現(xiàn)近12億港元。

　　淡馬錫的折價(jià)拋售導(dǎo)致佳兆業(yè)股價(jià)當(dāng)日暴跌近兩成，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成及其家族隨即以每股2.808港元均價(jià)火線增持1240萬(wàn)股。

　　作為佳兆業(yè)的戰(zhàn)略投資者，此次拋售所持佳兆業(yè)全部股權(quán)時(shí)機(jī)頗為微妙，分析人士認(rèn)為，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，看空內(nèi)地樓市和佳兆業(yè)后續(xù)贏利成為淡馬錫退出佳兆業(yè)的主要原因。

　　看空內(nèi)地樓市 淡馬錫“逃離”佳兆業(yè)

　　在此之前，新加坡淡馬錫控股作為佳兆業(yè)的戰(zhàn)略投資者，2007年攜手凱雷收購(gòu)佳兆業(yè)集團(tuán)4.3億股，占整個(gè)佳兆業(yè)總股本的8.79%，并持有至今。

　　5月12日，淡馬錫控股以每股3.02—3.12港元的價(jià)格，低于前一日收市價(jià)3.39港元8%—11%的折扣拋售佳兆業(yè)3.93億股，約占佳兆業(yè)總股本的8%。最后淡馬錫控股成功套現(xiàn)1.53億—1.58億美元，折合約11.9億~12.3億港元。

　　此次淡馬錫控股如此高折扣率拋售，事先任何毫無(wú)預(yù)兆，隨即引發(fā)佳兆業(yè)當(dāng)日股價(jià)收盤暴跌18.13%。

　　為防止股票遭受惡性拋售，挫傷其它股東和投資者的信心，郭英成及其家族緊急透過(guò)大正投資有限公司增持12,400,000股佳兆業(yè)股份，平均股價(jià)為2.808港元。至此，郭英成家族持有佳兆業(yè)集團(tuán)股權(quán)的比例，由原來(lái)的61.70%增加至61.95%。

　　談及遭投資機(jī)構(gòu)“叛離”而臨危增持，郭英成表示：“作為佳兆業(yè)的大股東及主席，今次增持公司股份反映了本人對(duì)集團(tuán)的前景充滿信心。”

　　但中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉分析認(rèn)為，看空內(nèi)地樓市，進(jìn)而對(duì)佳兆業(yè)在內(nèi)陸的盈利前景看空或許是淡馬錫打折拋售佳兆業(yè)的主要原因。

　　事實(shí)上，淡馬錫控股看空內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并不無(wú)道理。當(dāng)前，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)雖歷經(jīng)多次調(diào)控，然一線城市房?jī)r(jià)仍未見(jiàn)松動(dòng)，可能會(huì)進(jìn)一步加劇調(diào)控。其次，多次央行加息也預(yù)示著國(guó)內(nèi)通脹形式更加嚴(yán)重，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施恐將更加嚴(yán)厲。

　　除此之外，韓長(zhǎng)吉還認(rèn)為，保障房建設(shè)有可能改變內(nèi)地房地產(chǎn)供需狀況，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)萎縮，導(dǎo)致房企贏利前景黯淡。

　　而淡馬錫控股大手筆拋售佳兆業(yè)股權(quán)，很可能引發(fā)市場(chǎng)投資者外界質(zhì)疑企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。

　　對(duì)此，韓長(zhǎng)吉稱：“佳兆業(yè)在全國(guó)的房地產(chǎn)布局基本完成，且2010年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快，土地儲(chǔ)備也在合理范圍，基本上排除了淡馬錫因?yàn)榧颜讟I(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化而減持的因素。”

　　據(jù)佳兆業(yè)2010年報(bào)顯示，去年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積86.73萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)到101.04億元，同比增長(zhǎng)26.8%和67.1%。

　　調(diào)控或加碼 佳兆業(yè)資金鏈或受壓

　　事實(shí)上，郭英成以增持的方式來(lái)穩(wěn)定投資者信心并不是第一次。去年12月郭英成及其家族就從大手筆買進(jìn)6651.3萬(wàn)股，以提振投資信心。其初衷在于，自從2009年赴港上市成功之后，佳兆業(yè)股價(jià)就一路下跌，半年里跌幅一度超過(guò)50%。

　　實(shí)際上，與內(nèi)地其它房地產(chǎn)企業(yè)相比，佳兆業(yè)一向以舊改、收購(gòu)爛尾樓而聞名，在此經(jīng)驗(yàn)豐富。

　　通過(guò)近幾年發(fā)展，總部設(shè)在深圳的佳兆業(yè)不斷在二、三線具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘蟹e極增購(gòu)?fù)恋?，拓展長(zhǎng)三角、成渝地區(qū)、華中地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)的版圖，進(jìn)一步深化佳兆業(yè)的全國(guó)布局。

　　資料顯示，截至2010年末，佳兆業(yè)集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備2150萬(wàn)平方米，可供未來(lái)三至五年的開(kāi)發(fā)需求。而2010年，佳兆業(yè)全年銷售額也罕見(jiàn)突破100億。

　　但隨著內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變得更加復(fù)雜。2011年第一季度，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售收入12.07億元，同比減少5%。

　　與此同時(shí)，佳兆業(yè)一直延續(xù)了其在舊改方面瘋狂拿地的作風(fēng)。今年3月5日，占地面積約32萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約128萬(wàn)平方米的佳兆業(yè)深圳寶吉項(xiàng)目啟動(dòng)拆遷儀式。

　　事隔幾日，佳兆業(yè)也宣布獲得通過(guò)投標(biāo)方式，成功競(jìng)得位于深圳鹽田區(qū)鹽田三村、四村和西山嚇村整體搬遷項(xiàng)目改造權(quán)。該項(xiàng)目總用地面積約26.6萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積約為107.1萬(wàn)平方米。

　　而去年11月一個(gè)月內(nèi)，佳兆業(yè)通過(guò)競(jìng)拍方式，以約人民幣29億元成功競(jìng)得13幅土地，總建筑面積達(dá)到328.7萬(wàn)平方米。

　　對(duì)此，有分析稱，如此密集拿地需要消耗大量現(xiàn)金流，在今年宏觀調(diào)控加劇的情況下，房企資金鏈壓力將更大。

　　佳兆業(yè)是否存在資金鏈壓力？對(duì)此，佳兆業(yè)集團(tuán)內(nèi)部人士否認(rèn)了這一說(shuō)話，稱：“不存在這一情況。”

　　而韓長(zhǎng)吉也認(rèn)為：“從2010年佳兆業(yè)年報(bào)來(lái)看，佳兆業(yè)的現(xiàn)金流量穩(wěn)定，資金鏈狀況良好。另一方面，今年佳兆業(yè)積極在二三線城市增購(gòu)?fù)恋兀浜笃诮?jīng)營(yíng)受到調(diào)控的影響也較小。此外，佳兆業(yè)的負(fù)債率也屬于正常范圍所以佳兆業(yè)的資金狀況今年不會(huì)有大問(wèn)題。”

　　盡管如此，在深圳“限價(jià)令”和中海地產(chǎn)率先降價(jià)的壓力之下，佳兆業(yè)日期已現(xiàn)降價(jià)促銷，回籠資金的苗頭。5月1日，位于深圳布吉佳兆業(yè)大都匯正式開(kāi)盤。日前，該項(xiàng)目均價(jià)已由20000元/平方米降至17000元/平方米，直降3000元進(jìn)行促銷。

　　對(duì)此，佳兆業(yè)內(nèi)部人士證實(shí)了降價(jià)促銷的事實(shí)，并稱這是為了慶祝佳兆業(yè)成立12周年而推出的促銷活動(dòng)。為此，該人士還透露，今年全集團(tuán)各城市樓盤都有不同程度的降價(jià)促銷活動(dòng)。