每經(jīng)記者  毛晉楠

矛：調(diào)控繼續(xù)加碼

上海某大型券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員表示，目前來(lái)看，政策松動(dòng)的可能性不大。短期內(nèi)政府依然有足夠的手段對(duì)房地產(chǎn)加以調(diào)控，可以收緊的政策太多，比如首付大幅提高，貸款利率上浮等。

盾：調(diào)控不再加碼

    發(fā)改委中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王建認(rèn)為，從4月份指標(biāo)看，通脹沒(méi)有被壓下來(lái)，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的確在往下掉，如果通脹壓不下來(lái)，增長(zhǎng)又往下掉，中央就不敢做出進(jìn)一步緊縮的操作。

    樓市資金流入股市，如今看來(lái)像一個(gè)美麗的傳說(shuō)。

    年初以來(lái)，中央政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房產(chǎn)稅、限購(gòu)等一系列嚴(yán)厲手段，仿佛成為A股市場(chǎng)的一根救命稻草。包括羅偉廣在內(nèi)的一批市場(chǎng)人士指出，限購(gòu)令會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量萎縮，令房地產(chǎn)資金流入股市。

    正是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上萬(wàn)億元投機(jī)資金不久將流入股市的憧憬，引發(fā)A股市場(chǎng)2011年上半年走出一輪中級(jí)反彈行情。2010年前4個(gè)月，上證指數(shù)最高摸到3067.46點(diǎn)。然而到4月中旬，由于房市調(diào)控未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，不到一個(gè)月時(shí)間，A股一度暴跌至2832.25點(diǎn)，暴跌過(guò)后，樓市資金依然未見(jiàn)流入的蹤影。

市場(chǎng)對(duì)政策效果失望樓市資金難入股市

    統(tǒng)計(jì)局公布的2011年1~4月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1~4月實(shí)際投資額1.34萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.3%；新開(kāi)工面積5.68億平方米，同比增長(zhǎng)24.4%；商品房銷售面積2.49億平方米，同比增長(zhǎng)6.3%，銷售額1.41萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.3%。

    可以看出，無(wú)論是新開(kāi)工面積還是銷售面積，依然保持著較快的增速。而且從近期一些報(bào)道來(lái)看，房?jī)r(jià)也并未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，特別是二三線城市，反而成為投機(jī)客新的熱土。

    從業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)來(lái)看，4月份以來(lái)，由于地方政策要求放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使得市場(chǎng)的預(yù)期落空，接下來(lái)可能不會(huì)有進(jìn)一步嚴(yán)厲的措施出臺(tái)，這直接導(dǎo)致A股市場(chǎng)出現(xiàn)一波凌厲的殺跌，不到一個(gè)月的時(shí)間下跌超過(guò)200點(diǎn)。而且，在近期的回調(diào)中，也未見(jiàn)樓市資金回流股市的跡象，主要是存量資金在市場(chǎng)中倒騰。

    “從近10年中國(guó)股市的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地長(zhǎng)市場(chǎng)回報(bào)率來(lái)看，房地產(chǎn)資金流入股市只是某些人一廂情愿的臆想罷了?，F(xiàn)在的民間融資極為發(fā)達(dá)，最近溫州朋友說(shuō)，溫州的民間借貸利率已經(jīng)高達(dá)年利率60%了，請(qǐng)問(wèn)目前的股市回報(bào)率是多少呢？”私募人士周亞峰說(shuō)。

    “受政策抑制，樓市的資金從樓市流出，其實(shí)有多種去向，比如收藏拍賣等，而流入股市需要有賺錢預(yù)期，但是現(xiàn)在大盤在往下走，沒(méi)有賺錢效應(yīng)?！蹦崴顿Y發(fā)展有限公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師施琪在接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，也表達(dá)了和周亞峰類似的觀點(diǎn)。

調(diào)控目的尚未達(dá)到仍有足夠手段

    “中央政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策，還沒(méi)有到達(dá)降低房?jī)r(jià)的目標(biāo)。”上海某大型券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員表示，目前來(lái)看，政策松動(dòng)的可能性不大。

    他表示，政府在調(diào)控方面并沒(méi)有“黔驢技窮”，短期內(nèi)政府依然有足夠的手段對(duì)房地產(chǎn)加以調(diào)控，可以收緊的政策太多，比如首付大幅提高，貸款利率上浮等。

    “后續(xù)手段取決于中央政府對(duì)前期政策的評(píng)估結(jié)果，但是我們堅(jiān)信類似于限購(gòu)、房產(chǎn)稅等行政性手段將減少，而貨幣政策的作用將得到強(qiáng)化，例如繼續(xù)提高銀行的存款準(zhǔn)備金率和加息等，從資金源頭上對(duì)地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行施壓?！敝軄喎逭f(shuō)，“不過(guò)就目前我們對(duì)房地產(chǎn)商的走訪，開(kāi)發(fā)商囤地意愿已經(jīng)大幅下降，這一點(diǎn)從近期土地拍賣頻頻流標(biāo)及底價(jià)成交來(lái)看，已經(jīng)得到證實(shí)?！?/p>

    “今年三季度前，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有主動(dòng)降價(jià)意愿的。如果貨幣政策持續(xù)緊縮，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，那么其他行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)比房地產(chǎn)行業(yè)更多的問(wèn)題，從而導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸，不知道中央政府有沒(méi)有這樣的勇氣和決心持續(xù)緊縮政策?！敝軄喎灞硎?。

    施琪表示，中央政府調(diào)控目的尚未達(dá)到，短期政策不會(huì)放松，成交量掉下來(lái)，但價(jià)格處于高位，開(kāi)發(fā)商依然可以維持生存，如果現(xiàn)在就放松，那么房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，這是中央不想看到的。

    施琪也表示，雖然后期政策不會(huì)放松，但是進(jìn)一步收緊政策的概率也不大，現(xiàn)在樓市處于僵局，中央想調(diào)房?jī)r(jià)，地方想保投資和增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商則想保利潤(rùn)率、不降價(jià)，地方政府則希望降點(diǎn)價(jià)，成交量出來(lái)才好賣地，所以行業(yè)面臨僵局。

    后期房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)需要外力來(lái)打破僵局，那么外力來(lái)自哪里呢？

    “還是流動(dòng)性的減少?！笔╃髡f(shuō)，“二季度流動(dòng)性還可以，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流不錯(cuò)，所以需要貨幣政策進(jìn)一步收緊，增加開(kāi)發(fā)商的壓力，下半年如果開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張的話，現(xiàn)金流的壓力會(huì)傳導(dǎo)到價(jià)格端，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商下半年主動(dòng)降價(jià)，這種情況下，政策才可能放松。”

加碼調(diào)控傷經(jīng)濟(jì)政策拐點(diǎn)或?qū)?lái)臨

    從中央的態(tài)度來(lái)看，近期再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，似乎證明了準(zhǔn)備在調(diào)控上進(jìn)一步加碼。然而，如果調(diào)控繼續(xù)加碼，或?qū)χ袊?guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

    北京大學(xué)金融與證券研究中心主任曹鳳岐在微博上稱：提高準(zhǔn)備金率是有效，但還不如直接控制貸款指標(biāo)有效！最大的副作用在于我們的銀行是靠存貸利差活著的，100元存款只能貸出70多元，有可能造成銀行虧損，另外，中國(guó)企業(yè)主要靠銀行融資，銀行不貸款了，企業(yè)怎么辦，尤其是中小企業(yè)怎么辦？

    “提高法定存款準(zhǔn)備金率和直接加息都是猛烈的貨幣政策工具，副作用非常大。一般來(lái)說(shuō)，三大貨幣政策工具是指調(diào)整再貼現(xiàn)率、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)（買賣政府短期債券）和調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率。由于前兩項(xiàng)工具我們很少發(fā)展，只好把調(diào)整準(zhǔn)備金率當(dāng)成經(jīng)常性貨幣政策工具了?！辈茗P岐說(shuō)。

    “按照央行行長(zhǎng)周小川的目標(biāo)管理看，央行的貨幣政策主要是針對(duì)通貨膨脹，主要手段依次是上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息，以及使用短期和中長(zhǎng)期央票。不過(guò)我們觀察到，國(guó)際石油及大宗商品在中國(guó)央行政策出臺(tái)后出現(xiàn)盤中急跌后拉回上漲的走勢(shì)來(lái)看，中國(guó)的貨幣政策對(duì)國(guó)際大宗商品及石油價(jià)格的影響力不具有決定性力量。美聯(lián)儲(chǔ)政策和美元指數(shù)走勢(shì)才是國(guó)際大宗商品的決定力量。中國(guó)的通貨膨脹靠央行簡(jiǎn)單的貨幣緊縮是無(wú)法解決的。中國(guó)央行的貨幣政策只會(huì)使我們的中小企業(yè)陷入類似于2008年的貨幣政策陷阱中?！敝軄喎鍖?duì)此表示擔(dān)憂。

    但發(fā)改委中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王建對(duì)本次準(zhǔn)備金率上調(diào)有著不同的解讀?！皬?月份指標(biāo)看，通脹沒(méi)有被壓下來(lái)，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的確在往下掉，我一直堅(jiān)持，貨幣政策解決不了成本推動(dòng)型通脹，在這樣的情況下，宏觀調(diào)控要在通脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間做出抉擇，如果通脹壓不下來(lái)，增長(zhǎng)往下掉，就不敢做出進(jìn)一步緊縮的操作。”

    對(duì)于本次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，王建表示，調(diào)存準(zhǔn)是考慮到大量外資和熱錢流入，就得把外匯占款投放的貨幣收回來(lái)，大量發(fā)行央票，較高的成本是央行負(fù)擔(dān)不起的，只能選擇調(diào)存準(zhǔn)率。

    除了兩率上調(diào)外，其他政策是否可能出臺(tái)呢？

    王建認(rèn)為，房地產(chǎn)政策方面，不會(huì)再有太多的動(dòng)作，畢竟力度已經(jīng)夠了。如果經(jīng)濟(jì)好，壓房地產(chǎn)沒(méi)多大問(wèn)題，但經(jīng)濟(jì)不好，壓就有問(wèn)題了。目前宏觀政策處于觀望期，準(zhǔn)備金率無(wú)空間，加息又到拐點(diǎn)了，短期內(nèi)政策可能不會(huì)再繼續(xù)加碼了。

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