每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    2009年被稱為“最激進民企”的綠城，曾在土地市場上和保利、中海等央企地產(chǎn)商激情飆地，多次以超高價格拿下杭州等地的“地王”，其昂貴的成交樓板價意味著項目上市后的價格也不會低。但誰也不會想到，2010年，綠城多個項目原先高昂的樓板價神奇地“暴降”，與之相對應的是，這些項目的規(guī)劃建筑面積卻蹊蹺“暴增”。

    昨日（5月16日），一篇名為《綠城杭州項目容積率變更調(diào)查》的報道在杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)掀起波瀾，據(jù)稱，綠城杭州濱江區(qū)月明路地塊的住宅項目涉嫌擅改容積率，另一幅綠城在2009年拿下的地塊杭政儲出[2009]40號地塊，由于規(guī)劃變更，容積率由拿地之初的2.0變?yōu)?.5。但綠城是否因此補繳土地出讓金卻是未知數(shù)。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者比較了綠城2010年和2009年年報中的新增土地儲備項目，更驚訝地發(fā)現(xiàn)，綠城共有7個項目的建筑面積在這一年間神秘地出現(xiàn)大幅度“暴增”，這7個項目在2009年的建筑面積為65萬平方米，而在2010年，則變?yōu)?8.9萬平方米，暴增了23.9萬平方米。如果綠城沒有因此補繳土地出讓金的話，每平方米的土地樓板價將因此“暴降”。

    綠城集團投資者關(guān)系部有關(guān)人士說，2009年年報和2010年年報在統(tǒng)計口徑上沒有什么不同，一般情況下數(shù)字應該是一樣的。至于為什么會出現(xiàn)建筑面積的突然猛增，他們也在調(diào)查，暫時還不知道什么原因。

多幅高價地建筑面積暴增

    根據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，一位綠城集團施工部門人士提供的信息顯示，綠城杭州月明路項目91號4幢住宅的樓層數(shù)分別為30層、31層、31層、30層。與杭州濱江區(qū)政府網(wǎng)站公示的1~4號樓的層數(shù)分別為28層、28層、30層、28層相悖——4幢樓均被拔高。

    另外，綠城2009年拍得的杭政儲出[2009]40號地塊在城市規(guī)劃發(fā)生變化后，容積率由拿地之初的2.0變?yōu)?.5，但綠城是否按規(guī)定補繳了土地出讓金，目前還不清楚。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者對綠城2009年年報和2010年年報進行比較發(fā)現(xiàn)，綠城2009年高價拍得的土地項目確實存在建筑面積神秘暴增現(xiàn)象。

    上述綠城杭州月明路項目2009年年報時載明的建筑面積是24.4萬平方米，但2010年年報時已經(jīng)變成33.6萬平方米。田園40號地塊的建筑面積則由原來的7萬平方米，增長至7.8萬平方米。

    與此同時，綠城于2009年拿下的杭州其他幾個項目的建筑面積也在去年“暴增”。以綠城擁有35%權(quán)益的的杭州新華造紙廠地塊為例，2009年9月4日，住在杭州網(wǎng)的報道顯示，綠城當時拿下的上述地塊面積37360平方米，開發(fā)后將形成地上建筑面積近9萬平方米的住宅小區(qū)，而綠城2009年年報也證實上述項目的建筑面積為9萬平方米。但綠城2010年年報顯示，同一地塊同一土地面積，建筑面積由原來的9萬平方米大幅猛增至13萬平方米。由于綠城在2009年拿地時的土地總價達到20.05億元，如果綠城去年沒有因建筑面積暴增補繳土地出讓金，土地樓板價則由2.22萬元/平方米降至1.54萬元/平方米。

    除此之外，綠城還有多個項目存在2010年年報中的建筑面積大于2009年年報數(shù)據(jù)的情況（詳見表格）。

是否補繳土地出讓金？

    為了弄清楚綠城2009年新增項目建筑面積的暴增，究竟是因為規(guī)劃部門調(diào)整規(guī)劃的原因，還是綠城自己作的調(diào)整，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日致電杭州市規(guī)劃局拱墅分局，詢問田園81號地塊是否是因為規(guī)劃調(diào)整導致容積率上升。

    杭州市規(guī)劃局拱墅分局的工作人員稱，一般已經(jīng)出讓的土地是不能隨意變更容積率的。如果要變更容積率，必須交給國土資源部再出讓。而如果是原來土地出讓協(xié)議規(guī)定的建筑面積就比招標文件要高，則另當別論。

    綠城投資者關(guān)系部相關(guān)人士卻表示，綠城2009年年報和2010年年報的統(tǒng)計口徑是相同的，原則上數(shù)字應該不會有太大變化，導致綠城項目建筑面積發(fā)生異動的原因還要進行調(diào)查，不過也有可能是因為算上了之前不算的建筑面積。而截至記者發(fā)稿，綠城方面仍然未透露建筑面積增加的原因。

    根據(jù)《中國房地產(chǎn)報》的報道，如果規(guī)劃變更導致建筑面積增加，開發(fā)商需要補繳一定的土地價款。杭州市規(guī)劃局拱墅分局的工作人員也表示，開發(fā)商項目的規(guī)劃建筑面積增加，有可能是國土資源局和開發(fā)商在土地出讓合同中重新作了約定。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者為此向杭州市國土資源局宣教中心求證，求證的內(nèi)容包括綠城在杭州拿的多幅地塊土地出讓合同規(guī)定的建筑面積是多少，是否與招拍掛文件有比較大的區(qū)別；綠城是否就增加的建筑面積向杭州市國土資源局補繳了土地出讓款等。但截至發(fā)稿時尚未得到回復。

    中原地產(chǎn)中國研究院高級經(jīng)理劉淵說，由于目前土地成交情況并不好，如果地方政府在出讓土地時能增加容積率，對提升開發(fā)商拿地的積極性是有好處的。但是已經(jīng)拿到土地的開發(fā)商，因為規(guī)劃的限制，并不在列。

    而在紹興一帶開發(fā)項目的贏佳策略總經(jīng)理楊健說，在浙江，開發(fā)商一般連棟距都不能隨意更改，更何況建筑容積率。此外，就算是同一個項目，在綠城年報物業(yè)組合項目和新增土地儲備項目下的建筑面積也有所不同，對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者將繼續(xù)進行追蹤采訪。

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