每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    銷售面積僅14.56萬平方米，不到今年400萬平方米計劃可銷售面積的3.64%——佳兆業(yè)的4月通訊顯示該公司巨大的去存貨壓力。5月初，位于深圳布吉的佳兆業(yè)大都匯在試水2萬元/平方米的均價后，開始直降3000元甩賣。

    5月12日，佳兆業(yè)股票突遭國際投資機構(gòu)新加坡淡馬錫折價拋售，套現(xiàn)近12億港元。外界猜測，看空今年內(nèi)地樓市和佳兆業(yè)盈利情況或是淡馬錫“叛逃”的主要原因，這也引發(fā)了外界對佳兆業(yè)資金鏈和經(jīng)營狀況的擔(dān)憂。

降價引發(fā)擔(dān)憂

    數(shù)據(jù)顯示，今年4月份深圳樓市成交量環(huán)比下降近30%，“有價無市”的慘淡成交正考驗著開發(fā)商的資金鏈承壓能力。降價促銷成為開發(fā)商拉動銷售業(yè)績的唯一手段。

    5月1日，佳兆業(yè)大都匯以均價20000萬/平方米的價格開盤發(fā)售，但受今年“五一”冷淡成交的影響，購房者寥寥。隨后不久，佳兆業(yè)打出8.8折優(yōu)惠，主動將均價調(diào)到17000元/平方米。

    資料顯示，位于深惠路布吉客運站地鐵口的佳兆業(yè)大都匯項目曾經(jīng)是爛尾樓，被佳兆業(yè)收購后，被開發(fā)成酒店式公寓銷售。

    對于佳兆業(yè)的降價促銷行為，佳兆業(yè)方面的解釋是：“降價促銷活動是為了慶祝集團成立12周年而推出，后續(xù)全國12個大盤都會推出力度不同的促銷活動。”

    但著名地產(chǎn)評論人士王世泰稱，佳兆業(yè)降價意味著銷售策略開始調(diào)整。“這表明佳兆業(yè)對后期銷售業(yè)績信心不足，希望通過降價來撬動銷量的增長。”

    佳兆業(yè)的降價之舉也引來外界對其經(jīng)營狀況的質(zhì)疑。有分析稱，隨著調(diào)控深入，在今年一季度成交量萎縮的情況下，房企資金面收緊，降價成為房企回籠資金的必然選擇。

    佳兆業(yè)今年一季報顯示，公司實現(xiàn)累計合約銷售收入約12.07億元，同比減少5%，銷售面積僅為14.56萬平方米。這與佳兆業(yè)今年可銷售樓面面積400萬平方米、150億元人民幣的銷售目標相去甚遠。

    5月12日，佳兆業(yè)股票遭戰(zhàn)略投資者淡馬錫控股折價拋售，引發(fā)了外界對佳兆業(yè)經(jīng)營狀況的猜疑。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者致電佳兆業(yè)有關(guān)人士，該人士否認公司資金鏈緊張，并稱淡馬錫此時退出也賺了不少。但截至記者發(fā)稿時，佳兆業(yè)戰(zhàn)略投資部尚未回應(yīng)關(guān)于淡馬錫看空樓市而拋售股權(quán)的疑問。

    2010年，佳兆業(yè)的凈資產(chǎn)負債率為30.6%，而中長期債務(wù)占整個債務(wù)的比例由2009年的24%上升到61%。對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長吉認為：“從2010年佳兆業(yè)年報來看，佳兆業(yè)的現(xiàn)金流量穩(wěn)定，資金鏈狀況良好，負債率也屬于正常范圍，所以佳兆業(yè)的資金狀況今年不會有大問題。”

舊改模式風(fēng)險難測

    即便資金狀況問題不大，但隨著調(diào)控深入，佳兆業(yè)的舊改開發(fā)業(yè)務(wù)面臨較大的市場風(fēng)險。

    佳兆業(yè)以舊改項目起家。眾所周知，舊改項目開發(fā)周期長，資金投入大，大多數(shù)開發(fā)商都避之而不及。但佳兆業(yè)多年來一直采取通過舊改大規(guī)模拿地的開發(fā)模式。

    對此，佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成在2010年的業(yè)績推介會上曾表示：“舊改毛利率高，今后將繼續(xù)走舊改的戰(zhàn)略發(fā)展模式。”

    就在郭英成講話前的3月5日，遷延日久的深圳寶吉項目舉行了拆遷動工儀式，這個項目為佳兆業(yè)帶來了321842平方米的土地儲備。

    3月中旬，佳兆業(yè)宣布，通過投標方式成功競得位于深圳鹽田區(qū)鹽田三村、四村和西山嚇村整體搬遷項目的改造權(quán)。該項目總用地面積約26.6萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為107.1萬平方米。據(jù)了解，佳兆業(yè)今年在深圳即將獲批的舊改項目還有深圳平湖項目、大鵬項目，上述兩個項目占地總面積達到1076300平方米。

    佳兆業(yè)通過舊改大舉拿地，世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌指出，這種開發(fā)模式面臨較大風(fēng)險：“舊改拆遷耗時長，大量資金被積壓，一旦拆遷安置、政府批地和舊改政策發(fā)生變化，都會給開發(fā)商帶來巨大的市場風(fēng)險。”一個可參考的例子是，金地在深圳崗廈的舊改項目，一拆就是5年，至今才有所突破。

戰(zhàn)線拉長的資金壓力

    去年以來，不斷開拓二三線城市的佳兆業(yè)，戰(zhàn)線正不斷拉長，這加大了佳兆業(yè)在資金方面的壓力。

    資料顯示，去年11月，佳兆業(yè)通過競拍方式，以約29億元成功競得13幅土地，總建筑面積達到328.7萬平方米。今年二三月份，佳兆業(yè)通過競拍和私人買地花費的資金就超過了13.25億元，另外還競標了深圳一幅需要完成舊改的項目，總用地面積26.6萬平方米。

    而根據(jù)2010年年報綜合資產(chǎn)負債表，佳兆業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物以及受限制現(xiàn)金總額48.7億元，而借款、應(yīng)計建筑成本在內(nèi)的各項須支付的流動負債就高達47.48億元。

    顯然，佳兆業(yè)需要更努力地銷售項目，才能滿足上述買地資金支出，以及歸還今年到期的流動負債。但是，佳兆業(yè)一季度僅銷售12.07億元，合約銷售面積僅14.56萬平方米。根據(jù)集團的4月通訊，二季度開始，集團計劃于每個季度推出可銷售總建筑面積約142萬平方米。

    王海斌認為，擴張過快對企業(yè)資金鏈形成的壓力必然很大。此時，要么降價促銷回籠資金，要么擴大融資幅度。

    事實上，在去年底，佳兆業(yè)就開始了高密度融資行為。去年11月到今年3月，佳兆業(yè)在海外市場分別發(fā)行了3年期和5年期無抵押貸款3900萬美元和6000萬美元。今年1月，佳兆業(yè)再次宣布發(fā)行20億元人民幣的融資債券。

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