每經(jīng)記者  邵文宇  發(fā)自成都

    政策調(diào)控加劇，保障房市場(chǎng)提速發(fā)展，商品住宅市場(chǎng)從火到冰，不過(guò)用了不到半年的時(shí)間。從住宅領(lǐng)域退出的資金，在持續(xù)高漲的通脹預(yù)期下急需新的投資出口，在股市走向不明朗、期貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)的情況下，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，進(jìn)駐城市綜合體的投資資金開始明顯增加。有溫州投資客說(shuō)，他去年10月購(gòu)買的某綜合體物業(yè)，迄今浮盈已達(dá)50%，相比住宅市場(chǎng)最火的時(shí)候也不遜色。

    “不投資，銀行里的錢依靠利息如何追上通脹？投資不動(dòng)產(chǎn)，好歹能有實(shí)物做支撐?！边@一說(shuō)法是近年來(lái)職業(yè)投資客與民間投資者的普遍觀點(diǎn)。

    四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗容認(rèn)為，“投資者傾向于購(gòu)買城市綜合體項(xiàng)目，主要是看重其完善的配套及未來(lái)發(fā)展。大型綜合體項(xiàng)目是一種安全性資本，目前多數(shù)人購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)脫離了‘炒高房?jī)r(jià)，快速投機(jī)’的單一目的，更多是選擇長(zhǎng)期持有，對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)，賺取穩(wěn)定租金回報(bào)?！?/p>外資看好中國(guó)持有型物業(yè)

    根據(jù)仲量聯(lián)行近期發(fā)布的  《亞太物業(yè)摘要》，2011年，亞太地區(qū)盡管面臨自然災(zāi)害和通貨膨脹壓力增大等諸多挑戰(zhàn)，但商業(yè)活動(dòng)依然活躍。2011年，該地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)有望繼續(xù)領(lǐng)跑全球。

    仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)文麗菁表示：“2011年第一季度，樂(lè)觀的商業(yè)氛圍和強(qiáng)勁的企業(yè)需求支撐了亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是辦公樓租賃市場(chǎng)持續(xù)火熱，租用率總體有所提升?！痹谥袊?guó)的主要城市，跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求大量增加。在強(qiáng)勁需求的推升下，上海、北京等一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金均較上一季度增長(zhǎng)6%~7%。

    “外資機(jī)構(gòu)繼續(xù)加大在華商業(yè)地產(chǎn)的投資，他們一貫長(zhǎng)期看好中國(guó)持有型物業(yè)的前景?！笔腊钗豪硎酥袊?guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官金勇在接受媒體采訪時(shí)表示。

各路資金涌入商業(yè)地產(chǎn)

    受大環(huán)境趨勢(shì)的影響，成都的商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)持續(xù)活躍的局面，世邦魏理仕發(fā)布的《2011年第一季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》中提及，今年一季度，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)商用物業(yè)持續(xù)活躍、住宅市場(chǎng)受政策打壓降溫的分化態(tài)勢(shì)。優(yōu)質(zhì)寫字樓受益于企業(yè)向西南地區(qū)拓展帶來(lái)的持續(xù)需求，租賃延續(xù)活躍。政策對(duì)住宅投資的打壓也在一定程度上導(dǎo)致寫字樓熱賣，售價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。

    受到這波商業(yè)地產(chǎn)暖流影響，成都各甲級(jí)和頂級(jí)項(xiàng)目租金分別環(huán)比上漲3.3%和2.2%，私人投資者繼續(xù)活躍于散售市場(chǎng)，平均售價(jià)環(huán)比急劇上漲14%至15108元/平方米，個(gè)別項(xiàng)目的售價(jià)甚至環(huán)比上升超過(guò)25%。

    “在通脹預(yù)期明顯增加的情況下，民間投資對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型綜合體的投資熱情空前高漲。”四川省社科院社會(huì)科學(xué)研究所副所長(zhǎng)胡光偉表示，不只是專業(yè)投資者，來(lái)自民間的資金也開始從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新世紀(jì)環(huán)球中心等城市綜合體項(xiàng)目的持續(xù)熱銷也對(duì)這一現(xiàn)狀寫下生動(dòng)注腳。

    “品牌開發(fā)商爭(zhēng)相轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市綜合體也是源于對(duì)這一領(lǐng)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ钠毡榭礉q，”世邦魏理仕研究部經(jīng)理金靈認(rèn)為，由于近年來(lái)住宅市場(chǎng)一直處于政策調(diào)控的風(fēng)口浪尖，加之住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多種類型資金的輪番炒作已至高點(diǎn)，上漲空間及利潤(rùn)率較之往年都有明顯下降，尤其是在近些年住宅受到政策嚴(yán)厲調(diào)控，投資風(fēng)險(xiǎn)加大、投資門檻提高的前提下，越來(lái)越多的投資者將資金轉(zhuǎn)向了其他投資領(lǐng)域。

    世邦魏理仕預(yù)計(jì)，成都全年商業(yè)物業(yè)將新增供應(yīng)65.8萬(wàn)平方米，在成熟和新興商圈皆有分布，總量比去年稍多。由于大多數(shù)新增供應(yīng)要到年底開業(yè)，所以預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)將在未來(lái)的兩個(gè)季度內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展。

部分投資收益可能高于住宅

    “如果說(shuō)以前的限貸只是提高了住宅的投資成本，那現(xiàn)在的限購(gòu)政策是直接將本土及外來(lái)投資者拒之門外?！币晃灰言诔啥甲≌袌?chǎng)浸淫多年的溫州投資客齊先生在接受記者采訪時(shí)表示。政策調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)盡管投資回款周期長(zhǎng)，卻有回報(bào)穩(wěn)定、抗跌能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，因而受到越來(lái)越多的投資者關(guān)注。

    “遇到口岸優(yōu)良的大型綜合體項(xiàng)目，投資回報(bào)相較于住宅而言猶有過(guò)之?！饼R先生算了筆賬：2010年10月，他在成都天府新城的新世紀(jì)環(huán)球中心以9000余元/平方米的價(jià)格置下了340平方米物業(yè)，“而現(xiàn)在這里的價(jià)格已經(jīng)升至14000元/平方米左右?！币悦科椒矫變糍?500元來(lái)算，短短不過(guò)7個(gè)月，齊先生依靠大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目?jī)糍?50余萬(wàn)元?！?00余萬(wàn)元的投資換回150余萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，如此高的投資回報(bào)率縱使在住宅市場(chǎng)最火的那些年也極為罕見(jiàn)。所以不管在什么樣的市場(chǎng)環(huán)境下，總會(huì)有投資的機(jī)會(huì)和盈利的渠道，考驗(yàn)的還是投資者的眼光和嗅覺(jué)?！饼R先生不無(wú)得意地告訴記者。

    馮宗容認(rèn)為，投資城市綜合體已成為人們對(duì)抗通脹的重要手段，與相同價(jià)格的住宅投資相比，綜合體中寫字樓等物業(yè)租金回報(bào)率一般在5%以上，而住宅的租金回報(bào)率往往不到3%，“部分重點(diǎn)區(qū)域的住宅即使勉強(qiáng)提升租金，還有可能面臨無(wú)人接招的窘境”。據(jù)各大地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，城市綜合體的租金及售價(jià)在未來(lái)幾年都可能出現(xiàn)持續(xù)上漲。

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