每經記者  邵文宇  發(fā)自成都

    城市綜合體  （英文名為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shoppingmal）、會議中心  （Convention）、  公  寓（Apartment）等多個英文單詞首寫字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。

    作為進入中國房地產市場時日尚淺的舶來品，城市綜合體無論是在發(fā)展時間還是知名度上，顯然都無法與歷經了十余年時間沉淀的商品住宅相提并論。但相對短暫的發(fā)展時間并沒有阻礙城市綜合體，這一對城市發(fā)展舉足輕重的物業(yè)形態(tài)在全國范圍內遍地開花、蓬勃發(fā)展的勢頭。沿著綜合體近年來的發(fā)展脈絡細細梳理，其勢如破竹般迅猛發(fā)展的原因最終還是落在六個字上——城市發(fā)展需求。

    經過了住宅地產和商業(yè)地產嚴格區(qū)分的時代，傳統(tǒng)單一的地產開發(fā)模式已經無法滿足人們日益高漲的居住生活要求和城市發(fā)展需求。無論是開發(fā)商還是城市居民都在期待一種嶄新地產模式的出現(xiàn)，世界大都市的先進地產模式——城市綜合體，就在此時落入了中國一批先知先覺的開發(fā)商視野。

代言城市發(fā)展方向

    “每座城市都需要帶領步入國際化的城市綜合體?！苯ㄖ髱熇铡た虏嘉饕绱嗽u價城市綜合體的價值。

    要想深入探尋城市綜合體對于周邊環(huán)境，居住狀態(tài)，乃至整個城市的影響，從其輻射范圍內的居民們處就能尋求到更為直觀的答案。例如，許多人在2000年住進位于成都東南方向二環(huán)附近的東光小區(qū)時，這里還是一片  “晚上一過10點就黑燈瞎火、可以說有些荒僻”的區(qū)域。翻天覆地的變化，是從2008年萬達廣場進駐的那一刻開始的，伊藤、美食街、萬達影城、紅杏酒樓、大歌星KTV……周邊的居民實實在在地切身感受到了城市綜合體倡導的5分鐘生活圈對他們生活及居住品質的影響。“現(xiàn)在只需要步行5分鐘到萬達，購物、休閑、娛樂…….這里的一站式服務幾乎涵蓋了我們生活的每一面”。

    城市綜合體，這種商業(yè)地產的高端模式就是如此直觀地展現(xiàn)在了蓉城人們眼前。

進化到大都市的城市必需品

    從上世紀較早出現(xiàn)的城市綜合體——美國紐約最繁華的曼哈頓街區(qū)洛克菲勒中心，這個號稱20世紀最偉大的都市計劃之一，到此后的日本東京六本木、中國香港國際金融中心、法國巴黎的拉德芳斯等舉世矚目的城市綜合體，一個城市從籍籍無名到聞名全球，城市綜合體的助力顯然不容小覷。

    無論是在北京、上海、深圳等一線城市，還是在成都、南京、重慶等欣欣向榮的新型都市，大型城市綜合體事實上已成為當?shù)氐臉酥拘晕飿I(yè)形態(tài)。四川省社科院社會研究院副院長胡光偉表示，對一個懷有理想的城市而言，城市綜合體是“從城市進化到大都市”的必需品。

    作為未來10年世界發(fā)展最快的城市之一，成都在城市綜合體的發(fā)展建設方面自然也是不遑多讓?！霸缭?010年，成都就已開始進入‘城市綜合體時代’?！彼拇ㄊ∩虡I(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春接受《每日經濟記者》采訪時表示，目前成都在建或即將開建的大型商業(yè)綜合體項目多達90余個，大多數(shù)體量都超過10萬平方米，而且絕大多數(shù)都將在近兩年內陸續(xù)完工。未來幾年，成都的城市綜合體數(shù)量將急劇增加，總體量將達到近1000萬平方米。

    冉立春表示，城市綜合體在近年內的迅速發(fā)展是符合城市發(fā)展需要的，城市綜合體的出現(xiàn)其實是商業(yè)地產從綜合到專業(yè)、再從專業(yè)到綜合的必然發(fā)展結果。他是現(xiàn)代城市的濃縮，可以滿足人們居住、辦公、購物、娛樂、會議、餐飲等多方面需求，最終呈現(xiàn)出的狀態(tài)是幾乎所有人都能在城市綜合體中找尋到他們的需求所在。

商業(yè)地產邁入綜合體時代

    萬達、華潤、中糧、世茂、富力、復地、龍湖……只需看看近年來相繼進入城市綜合體開發(fā)領域的公司名單就不難發(fā)現(xiàn)，進入這一領域的開發(fā)商無一不是在地產界赫赫有名的行業(yè)大佬。他們的陸續(xù)試水也表明，城市綜合體成為國內商業(yè)地產未來發(fā)展主流模式的狀況已是毋庸置疑。未來成都的城市綜合體究竟會以怎樣的形態(tài)走出別具一格的放量模式？也許，我們可以從2010年的土地市場一探究竟。

    以城市綜合體為期5年的開發(fā)周期計算，2010年成交的511萬平方米城市綜合體土地將有部分在2015年前后集中入市，如此大體量的城市綜合體能否順利被市場消化？投資者能否從城市綜合體物業(yè)中獲取相應回報？根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，成都市場的香格里拉中心、航天科技大廈和仁恒置地廣場等物業(yè)的有效租金可達120~160元/平方米，較市場平均水平溢價28%以上。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2011年5月，成都新開工建設和已經投入運營的城市綜合體項目達到了94個，已經超過去年年底預計的80個；成都目前5000平方米以上的賣場已經突破139家，經營面積達到390萬平方米。商業(yè)地產已正式邁入綜合體時代。

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