根據(jù)國土資源部近日發(fā)布2011年的供地計(jì)劃，今年保障性住房用地和商品住宅用地都將大幅增加。在國家力推保障性住房建設(shè)的當(dāng)前，各地政府開始嘗試一種新的供地模式——“限地價(jià)、競保障房面積”。不過，由于資金鏈吃緊、拿地規(guī)模有所收縮，即便是土地市場供應(yīng)量有所增加，在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度。

　　今年供地計(jì)劃大幅增加

　　根據(jù)計(jì)劃，2011年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃繼續(xù)大幅增加，全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)21.80 萬公頃。其中，計(jì)劃供應(yīng)保障性安居工程用地7.74萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的35.5%；商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)14.05萬公頃，比2010年增加51%，是2005-2008年各類住宅用地平均供應(yīng)量(5.4萬公頃)的2.6倍。

　　在今年國家大力推進(jìn)保障房建設(shè)的主導(dǎo)思想下，各地保障房用地的計(jì)劃供應(yīng)量都占到相當(dāng)大的比例。新疆、青海、北京等地今年保障房的計(jì)劃供應(yīng)量均占到今年總供應(yīng)量的50%以上，而湖南、吉林、山西、湖北等地保障房供應(yīng)的增幅居全國前列，尤其是湖南，計(jì)劃今年的供應(yīng)量比去年實(shí)際供應(yīng)量增加3倍多。

　　然而，光有供地計(jì)劃還不行，如何將保障房用地推向市場、讓開發(fā)商樂于接受，同時(shí)有序增加商品住宅用地、且保持地價(jià)平穩(wěn)，是當(dāng)前地方政府面臨的重要課題。在巨大的保障房建設(shè)規(guī)模壓力下，各地土地出讓方式正在發(fā)生變化。

　　多地試水土地出讓新模式

　　繼北京之后，近期全國范圍內(nèi)已有多個(gè)城市率先開始對土地出讓方式進(jìn)行改革，普遍的做法是效仿北京，在普通商品房建設(shè)用地供應(yīng)中采用“限地價(jià)、競保障房面積”的出讓方式。“限地價(jià)、競保障房面積”，即國土部門事先針對出讓地塊設(shè)置價(jià)格上限，當(dāng)企業(yè)競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)即停止競價(jià)。在此價(jià)格基礎(chǔ)上，競買人轉(zhuǎn)為現(xiàn)場投報(bào)配建保障性住房面積，投報(bào)面積多者勝出。早在2010年11月份，北京就曾以此方式推出過一塊居住用地。

　　近兩個(gè)月以來，多地政府開始試水“限地價(jià)、競保障房面積”的土地出讓模式。今年5月5日，杭州、成都兩地在同一天以這種新模式出讓地。杭州市首次采用“限地價(jià)、競保障性住房面積”的方式，不僅明確了10%的配建保障房面積，而且明晰了配建保障房產(chǎn)權(quán)。成都市國土資源局則調(diào)整了兩幅地塊的出讓方式，實(shí)行“限地價(jià)、競公租房面積”，這也是成都首次嘗試這一新的供地方式。 另外，在此之前，蘭州、石家莊和廣州市也開始試行“限地價(jià)、競配建”土地出讓方式。

　　不過，作為一種全新的土地出讓方式，目前開發(fā)商對此模式保持謹(jǐn)慎觀望。石家莊的首宗配建保障房地塊，由于投標(biāo)者人數(shù)不足最終流標(biāo)。廣州市首塊配建保障房地塊也遇冷，最終保利地產(chǎn)在沒有競爭對手的情況下拿地。杭州市5月推出的兩宗配建保障房地塊，也沒有吸引到大型房企參與。

　　新模式既抑地價(jià)又促保障

　　“這種模式本身并沒有問題，但是在目前的市場狀況下，開發(fā)商對后市不太看好，拿地都很謹(jǐn)慎。”一家港資房企投資部人士向記者坦言，近期不斷收緊的金融信貸政策，使房企面臨越來越大的信貸壓力。資金吃緊，拿地自然顧慮重重。

　　克爾瑞土地咨詢運(yùn)營中心副總經(jīng)理李敏珠也告訴記者，很多開發(fā)商都表現(xiàn)出收縮拿地規(guī)模的信號，尤其是大型房企，除了要保持一定的土地儲備量而進(jìn)行的被動拿地之外，擴(kuò)張式的拿地已非常少見。“倒是一些民間資本和中小房企近期委托我們尋求地塊的比較多，在土地市場熱的時(shí)候小企業(yè)很難與財(cái)大氣粗的大房企競爭，目前是比較好的入市機(jī)會。”李敏珠表示。

　　而“限地價(jià)、競保障房面積”這種出讓方式，實(shí)際上就是把土地成本轉(zhuǎn)化為增加建設(shè)保障房，也可以看作政府對保障房建設(shè)的一項(xiàng)政策優(yōu)惠。李敏珠認(rèn)為，該方式作為招拍掛過程中的一個(gè)附加條件，具備可操作性。在國家力推保障房建設(shè)的當(dāng)前，此方式不僅能有效避免地價(jià)過高、“地王”頻出，同時(shí)將開發(fā)商對土地的競爭力轉(zhuǎn)移到對保障性住房的配建上，可謂是一舉兩得。在各地艱巨的保障房建設(shè)任務(wù)巨大、同時(shí)土地財(cái)政的頑疾短時(shí)期內(nèi)又無法根治的情況下，相信未來會有越來越多的地方政府會采用“限地價(jià)、競保障房面積”這種新型的土地出讓方式。