每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    在北京土地市場上傳言已久的“藍德計劃（LAND）”終于有了實質(zhì)性進展。

    昨日（6月1日），《每日經(jīng)濟新聞》記者從權(quán)威渠道獲悉，“藍德計劃”正逐漸浮出水面，500億元保險資金即將投入北京市的土地一級開發(fā)中。據(jù)介紹，這一投資規(guī)模占到今年該市土地儲備開發(fā)投資的一半。這是北京市首次嘗試土地債券融資的模式。5月17日，北京市國土局公布的《2011年土地儲備開發(fā)計劃》中便將措辭進行調(diào)整，首次提到“北京將探索土地債券等融資模式”。

    受此影響，北京土地供應(yīng)節(jié)奏或?qū)l(fā)生變化。按照北京市土地整理儲備中心的計劃，從6月份起，北京將逐步加大經(jīng)營性用地的供應(yīng)（以商品住房用地為主），年底前將有1200公頃經(jīng)營性用地上市。

    相比之下，今年1～5月，北京通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應(yīng)量（1220公頃）的一成。除供應(yīng)節(jié)奏緩慢之外，開發(fā)企業(yè)的拿地熱情也降到低點。

首試土地債券融資

    據(jù)透露，目前“藍德計劃”已處于落實階段，太平洋保險等險企悉數(shù)入圍，整體融資規(guī)模并非此前市場傳言的700億～800億元，而是在500億元左右，主要用于北京市土地一級開發(fā)。若這一筆資金到位，將占到今年北京市土地儲備開發(fā)投資額  （1000億元）的一半。

    這是北京市首次嘗試土地債券融資的模式。5月17日，北京市國土局公布的《2011年土地儲備開發(fā)計劃》中便將措辭進行調(diào)整，首次提到“北京將探索土地債券等融資模式”。

    據(jù)悉，早在去年12月，北京就啟動了名為“藍德計劃”的債券投資計劃，國壽、人保、平安、太保、華泰等7家保險資產(chǎn)管理公司擬投入北京土地債券的發(fā)放。此后，雙方就這一計劃的實施細則進行研究，具體內(nèi)容一直未予公布。

    有知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，包括太平洋保險在內(nèi)的部分企業(yè)已經(jīng)完成備案，雙方的磋商中，僅剩收益率這一關(guān)鍵因素。

    按照慣例，保險公司的理想收益率大約在5%～6%之間。而當前北京土地一級開發(fā)的平均利潤率不到8%，若算上通脹等因素，實際利潤率很難滿足保險公司的需要。

    但據(jù)上述知情人士透露，作為一項開拓性嘗試，預(yù)計保監(jiān)會的審批也會加快，這一計劃距離實施并不遙遠。

    數(shù)據(jù)顯示，北京市已經(jīng)連續(xù)3年斥資千億進行土地儲備開發(fā)。從2009年以來，投資計劃額度分別為1000億元、2700億元、1000億元。

北京供地節(jié)奏或加快

    事實上，影響保險企業(yè)收益預(yù)期的，是當前北京土地市場的冷淡局面。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，今年前5月，北京通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應(yīng)量  （1220公頃）的一成。

    對此，北京市土地整理儲備中心近日宣布，6月份起將逐步加大經(jīng)營性用地的供應(yīng)，特別是商品住宅用地。年底前，北京還將有1200公頃經(jīng)營性用地上市。

    該市土地整理儲備中心是在“近期入市交易土地介紹信息發(fā)布會”上介紹上述情況的，包括萬科、金融街、保利等在內(nèi)的80多家開發(fā)商到會觀摩，與土地交易現(xiàn)場的冷清氣氛截然不同。

    按照北京市的計劃，今年上半年優(yōu)先安排保障房用地，力爭在前三個季度完成保障房地塊供應(yīng)。6月起，北京將同時加大商品住宅用地的供應(yīng)。

    據(jù)了解，今年北京的土地供應(yīng)仍偏向郊區(qū)和新城。其中，通州、順義、大興和亦莊四個重點新城占42%；豐臺、大興和房山等城南地區(qū)占50%。

    在偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮看來，房地產(chǎn)市場預(yù)期低迷，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地熱情降低。而目前土地一級開發(fā)成本普遍較高，是造成政府供地節(jié)奏緩慢的重要原因。

    從往年情況看，北京市供地節(jié)奏通常是，三、四季度往往迎來供地高峰。因此多數(shù)分析人士認為，隨著土地儲備資金的逐步到位，北京市的供地節(jié)奏將逐步加快。

    北京市國土局強調(diào)，下半年將主要采用“限地價、競政策性住房面積”的出讓方式，中小套型普通商品房用地推廣  “限房價、競地價”的交易方式。四季度還將力爭開通網(wǎng)上土地交易系統(tǒng)，實現(xiàn)網(wǎng)上競買、報價。

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