每經(jīng)記者  劉功武  發(fā)自深圳

    海島開(kāi)發(fā)在我國(guó)沿海地區(qū)悄然變熱，特別是今年4月份國(guó)家海洋局公布了首批開(kāi)發(fā)利用的186個(gè)無(wú)居民海島名錄之后，海島開(kāi)發(fā)就變成了熱門(mén)話(huà)題。

    一個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)鮮為人知的海島引起了人們的關(guān)注。

    它被稱(chēng)作“中國(guó)的塞班島”，它是我國(guó)環(huán)境最優(yōu)美、生態(tài)保持最完好的海島之一，它過(guò)去一直是軍事要塞，人跡罕至，從未被開(kāi)發(fā)，如一顆珍珠靜靜地鑲嵌在大海中。

    如今，這顆“珍珠”在海島開(kāi)發(fā)熱潮中正被敲碎。挖掘機(jī)轟然作響，別墅與酒店即將落成，每幢售價(jià)過(guò)千萬(wàn)甚至上億。這一寶貴的海洋公共資源，或許將變成富豪、名人等“極少數(shù)人的私享地”。

    它就是深圳東部海域大亞灣與大鵬灣交匯處的三門(mén)島。

三門(mén)島“身世”

    一個(gè)晴朗的日子，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者租一艘快艇從深圳大鵬半島赴三門(mén)島。碧波萬(wàn)頃，海潮洶涌。一登上三門(mén)島，都市的喧囂拋于九霄云外。

    資料顯示，三門(mén)島是1.4億年前形成的火山島。據(jù)記者了解，最遲在1717年，清政府已在島上修建軍營(yíng)，作海防之用。新中國(guó)成立后，三門(mén)島因其重要的海上位置成為軍事禁區(qū)，各種進(jìn)攻及防御工事陸續(xù)修建起來(lái)，直至上世紀(jì)90年代中期香港回歸之前，部隊(duì)才陸續(xù)撤出。

    一位年過(guò)花甲的原島民告訴記者，三門(mén)島名稱(chēng)的由來(lái)，是因?yàn)閸u上有三個(gè)村落：媽灣村、北扣村以及小三門(mén)島上的一個(gè)漁村。潮州籍漁民黃凡對(duì)記者說(shuō)，他在上世紀(jì)90年代中期就來(lái)三門(mén)島打魚(yú)了，原先媽灣村有200多人，后來(lái)當(dāng)?shù)鼐用翊蠖喟嶙吡?，現(xiàn)在只有七八十人，大部分是外來(lái)漁民。

    三門(mén)島最讓人稱(chēng)道的是自然風(fēng)光和生態(tài)資源。全島約5平方公里，相當(dāng)于鼓浪嶼的2.5倍。海岸線(xiàn)長(zhǎng)13公里，有半徑300米的海灣5處。這里幾乎沒(méi)有污染，最清澈的海灣能見(jiàn)度達(dá)10~20米。三門(mén)島屬于亞熱帶海島氣候。1月平均氣溫17度，7月平均氣溫27.6度，4~11月氣候溫暖，水溫舒適。

    “在山的那一面，已經(jīng)在開(kāi)工建設(shè)大批別墅。”黃凡對(duì)記者說(shuō)。三門(mén)島的原生態(tài)已被海島開(kāi)發(fā)與建設(shè)打破。

“島主”的誘惑與失落

    深圳市海明珠投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海明珠公司）成立于1997年，主要投資開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)三門(mén)島。該公司董事長(zhǎng)王樹(shù)春2005年入選“中國(guó)內(nèi)地富豪奢侈排行榜”，理由是其擁有中國(guó)最大的私人海島三門(mén)島、10艘價(jià)值上千萬(wàn)的游艇及每月支付三門(mén)島上各項(xiàng)人工費(fèi)等日常費(fèi)用35萬(wàn)元等。

    王樹(shù)春對(duì)三門(mén)島的投入已有14年。1997年，他從另一家公司手中購(gòu)得三門(mén)島使用面積為50萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，使用權(quán)限為50年。

    有人稱(chēng)，海明珠公司當(dāng)年耗資6000萬(wàn)元購(gòu)得該土地使用權(quán)。王樹(shù)春對(duì)此不置可否，“這是合同上的事，屬商業(yè)秘密”。

    從1997年到目前，海明珠公司開(kāi)始在三門(mén)島投資修路，建污水處理廠(chǎng)，鋪設(shè)水管與電網(wǎng)，建設(shè)度假村與別墅等項(xiàng)目，加上各項(xiàng)人工管理成本，到底耗資幾何？王樹(shù)春對(duì)記者稱(chēng)，他們是一家民營(yíng)企業(yè)，沒(méi)有審計(jì)過(guò)，十多年來(lái)一共投入多少資金，沒(méi)有具體數(shù)目。

    “我只能說(shuō)在島上建設(shè)成本很高，是陸地上的3倍。”王樹(shù)春說(shuō)。

    “面朝大海，春暖花開(kāi)”的背后，是難以想象的高投入。由于島上資源缺乏，建材、燃料、電力、通訊都須依靠島外支持。僅是把大量的水泥、磚頭運(yùn)到島上，成本就是陸地上的好幾倍。換言之，海島開(kāi)發(fā)就是往一個(gè)“無(wú)底洞”里不斷砸錢(qián)。

    此前有媒體報(bào)道稱(chēng)，至2003年，海明珠公司已在三門(mén)島上陸續(xù)投入資金達(dá)9000萬(wàn)元。至2010年，海明珠公司先后在島上投資興建了貫穿全島的道路、電網(wǎng)、供水、排水、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施，并建設(shè)了酒店、餐廳、酒吧、別墅、會(huì)議室、游艇會(huì)等服務(wù)設(shè)施，所投入金額接近2億元。

    三門(mén)島度假酒店2007年投入運(yùn)營(yíng)，在之前10年里，海明珠公司為何只建設(shè)了基礎(chǔ)設(shè)施，而沒(méi)有開(kāi)發(fā)？

    王樹(shù)春稱(chēng)，之所以沒(méi)有大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，是因?yàn)橹袊?guó)高端旅游度假市場(chǎng)一直沒(méi)有起來(lái)，即便是現(xiàn)在，這個(gè)市場(chǎng)仍然低迷。

    “歐美國(guó)家的有錢(qián)人總是會(huì)找個(gè)清靜之所去休閑，但現(xiàn)在在中國(guó)，有幾個(gè)老總會(huì)像國(guó)外富人一樣休閑度假？”王樹(shù)春說(shuō)。

    實(shí)際上，自1997年始，王春樹(shù)便瞄上了高端旅游度假市場(chǎng)，希望將三門(mén)島建成一個(gè)富人的聚集之地、休閑度假之所，但這個(gè)愿望至今讓他失落。

    2004年，王樹(shù)春在三門(mén)島搞過(guò)一次“百棟定制別墅”發(fā)布會(huì)，然而直到今天，這些別墅還在開(kāi)發(fā)中，賣(mài)出去的也屈指可數(shù)。

    王樹(shù)春稱(chēng)，當(dāng)年深圳、惠州等地的房地產(chǎn)尚未火熱，房?jī)r(jià)亦不像今天這么高，若是把當(dāng)年對(duì)三門(mén)島的投資投到深圳、惠州等地買(mǎi)地建房，不僅成本低，收獲也更大。

    但深圳房地產(chǎn)一位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)于王樹(shù)春的這種說(shuō)法表示懷疑。該人士稱(chēng)，如果王樹(shù)春確以6000萬(wàn)元購(gòu)得三門(mén)島50萬(wàn)平方米使用權(quán)，折合100多元/平方米，當(dāng)年深圳、惠州的地價(jià)再便宜也不會(huì)如此之低。

    自去年開(kāi)始，海明珠公司開(kāi)始在三門(mén)島大舉建別墅。這些別墅售價(jià)幾何？誰(shuí)將成為這些別墅的主人？

富人的私享天堂？

    記者曾以購(gòu)房者身份咨詢(xún)了海明珠公司銷(xiāo)售人員。該銷(xiāo)售人員介紹，三門(mén)島所建別墅分兩種，一種為馬會(huì)別墅，另一種為島主別墅。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，馬會(huì)別墅計(jì)劃建138幢，每幢建筑面積為186平方米，加上配套的花園等設(shè)施，總面積為400多平方米，售價(jià)約400萬(wàn)元。

    王樹(shù)春稱(chēng)，馬會(huì)別墅已建成50多幢。

    海明珠公司在深圳當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布的銷(xiāo)售廣告稱(chēng)，一棟186平方米的獨(dú)棟別墅加上一艘58英尺豪華游艇、一張浪騎游艇會(huì)的鉆石會(huì)籍、一張三門(mén)島的馬會(huì)會(huì)籍，售價(jià)為999萬(wàn)元起。

    銷(xiāo)售人員稱(chēng)，島主別墅售價(jià)1700萬(wàn)元，建筑面積248平方米，加上配套的花園等，面積達(dá)900多平方米。

    對(duì)于島主別墅的售價(jià)，王樹(shù)春表示其實(shí)沒(méi)那么高。他說(shuō)，島主別墅的建筑面積在250~330平方米，售價(jià)600萬(wàn)元左右。“島主別墅我們是不賣(mài)的，用作舉辦一些會(huì)議及接待使用；為了帶動(dòng)其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售，公司讓銷(xiāo)售員對(duì)外報(bào)價(jià)高一些。”

    銷(xiāo)售人員還透露，海明珠公司在島上還將建設(shè)一座售價(jià)1億元的別墅，只是老板還未確定是否出售。

    王樹(shù)春稱(chēng)，這個(gè)億元?jiǎng)e墅純屬子虛烏有。公司只是規(guī)劃建設(shè)一座建筑面積為600平方米的島主別墅，現(xiàn)在已建成一半。這座別墅不出售，而是留給大學(xué)校長(zhǎng)、市長(zhǎng)等重要客人度假使用。

    王樹(shù)春的另一個(gè)身份是深圳高校校友會(huì)聯(lián)席會(huì)議執(zhí)行主席。他向記者表示，以后將在三門(mén)島上舉辦大學(xué)校友會(huì)、大學(xué)校長(zhǎng)論壇等活動(dòng)，公司將為參會(huì)者做相關(guān)服務(wù)。

    關(guān)于別墅的銷(xiāo)售對(duì)象，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，三門(mén)島就是為那些既有錢(qián)又有閑的人準(zhǔn)備的，公司也是想把三門(mén)島打造成一個(gè)富人的聚集地。銷(xiāo)售人員說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)有許多名人和商界大腕在三門(mén)島購(gòu)買(mǎi)別墅，“榮氏家族的榮根寶先生、李寧、中南集團(tuán)董事長(zhǎng)等等，太多了……”

    海明珠公司官方網(wǎng)站稱(chēng)，體操王子、億萬(wàn)富豪李寧早在2008年就訂購(gòu)了一套三門(mén)島島主別墅。李寧表示一直期望能在海島上擁有自己的一幢別墅，“三門(mén)島島主別墅的推出，對(duì)全球所有樂(lè)于享受海島生活、熱愛(ài)大海的成功人士來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)極為彰顯個(gè)性、放松身心的美妙港灣”。

    王樹(shù)春在接受記者采訪(fǎng)時(shí)卻說(shuō)，公司并未想將三門(mén)島打造成社會(huì)精英或富豪的聚集地，只是想將三門(mén)島作為大學(xué)校長(zhǎng)論壇或會(huì)議召開(kāi)及參會(huì)人員的休假之地。“別墅其實(shí)也就1萬(wàn)多塊錢(qián)一平方米，并不是大富豪才買(mǎi)得起，只要是有錢(qián)有閑的人，都可以買(mǎi)。”王樹(shù)春說(shuō)。

    一位長(zhǎng)期關(guān)注三門(mén)島開(kāi)發(fā)的媒體人士稱(chēng)，三門(mén)島作為中國(guó)罕見(jiàn)的、寶貴的海洋公共資源，只為富豪、名人私享是否合法、合理？

環(huán)保與產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議

    關(guān)于三門(mén)島開(kāi)發(fā)的爭(zhēng)議，還不僅僅限于打造成富豪或名人私享地是否妥當(dāng)?shù)膯?wèn)題?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從媽灣碼頭向南行進(jìn)，翻過(guò)幾座山頭之后，眼前是一幅大興土木的場(chǎng)景。在三門(mén)島度假酒店四周及前方和西邊，數(shù)十幢別墅已經(jīng)崛起，大片山體被挖開(kāi)，黃土遍野。在三門(mén)島西部海岸線(xiàn)沿線(xiàn)，矗立著十多幢別墅，別墅周?chē)紳M(mǎn)石塊與黃土。

    建設(shè)中的別墅引起人們關(guān)于海島環(huán)境保護(hù)與產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的爭(zhēng)議。

    “下雨天，挖開(kāi)的黃土被大量沖到海里，污染了水質(zhì)。”媽灣村漁民對(duì)記者說(shuō)。

    惠州市大亞灣環(huán)保局官員也表示，他們已經(jīng)到三門(mén)島察看了開(kāi)發(fā)建設(shè)情況，大規(guī)模房屋建設(shè)對(duì)三門(mén)島的環(huán)境會(huì)有一定污染，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，這樣的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要包括環(huán)保局在內(nèi)的多個(gè)部門(mén)審批。但因?yàn)槿T(mén)島上的土地一直歸軍方管轄，地方政府部門(mén)不便插手，“這事是比較復(fù)雜的”。

    海明珠公司董事長(zhǎng)王樹(shù)春稱(chēng)，三門(mén)島大規(guī)模的建設(shè)自去年始，到明年5月1日前將全部竣工。三門(mén)島開(kāi)發(fā)建設(shè)是經(jīng)過(guò)部隊(duì)相關(guān)部門(mén)審批的，公司早已做好了別墅建設(shè)區(qū)域的綠化等環(huán)保規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)在開(kāi)始局部復(fù)綠。

    “我們可使用的土地面積為50萬(wàn)平方米，但我們只規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)26.8萬(wàn)平方米，容積率0.52，這種容積率已經(jīng)很低了。”王樹(shù)春說(shuō)。

    同樣復(fù)雜的還有三門(mén)島別墅的權(quán)屬問(wèn)題。有人表示，海明珠公司開(kāi)發(fā)的三門(mén)島土地歸部隊(duì)管轄，房產(chǎn)自然系軍產(chǎn)房，購(gòu)買(mǎi)此種房產(chǎn)可能存在較大不確定性。

    北京市中銀（深圳）律師事務(wù)所譚岳奇博士認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)帶有軍產(chǎn)房性質(zhì)的房產(chǎn)，存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)?！吨袊?guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十條第（一）款規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊(duì)房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)人是軍委，軍產(chǎn)房的管理單位不是產(chǎn)權(quán)人，無(wú)權(quán)出賣(mài)或?qū)ν獬鲎狻?/p>

    此外，購(gòu)買(mǎi)此種軍產(chǎn)房的買(mǎi)主權(quán)利受到諸多限制。比如，購(gòu)買(mǎi)軍產(chǎn)房時(shí)，無(wú)法辦理軍產(chǎn)證的變更登記，所以只有使用權(quán)，購(gòu)房者無(wú)法辦理落戶(hù)，將導(dǎo)致二次交易受限，該房產(chǎn)不能正常轉(zhuǎn)讓、抵押，拆遷時(shí)不能得到相應(yīng)補(bǔ)償，不能合法繼承給子女。同時(shí)，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，買(mǎi)主難以得到救濟(jì)。

    惠州市海洋局某官員在接受記者采訪(fǎng)時(shí)亦表示，部隊(duì)與地方是兩套機(jī)制和系統(tǒng)，如果購(gòu)買(mǎi)三門(mén)島軍方土地上的房屋，發(fā)生糾紛或者其他問(wèn)題時(shí)，會(huì)很麻煩。

    面對(duì)質(zhì)疑，王樹(shù)春聲稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)三門(mén)島上的別墅  “沒(méi)有任何問(wèn)題”。他向記者出示了由廣州軍區(qū)房管局發(fā)放的  《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等證書(shū)，以及與軍方土地、房產(chǎn)相關(guān)的多部法律書(shū)籍與文件，以此證明海明珠公司在三門(mén)島開(kāi)發(fā)建設(shè)的合法性及客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的安全性。

    “有些人對(duì)軍產(chǎn)房不太熟悉，有的律師也不很清楚這一塊，我們都是依法規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的。”王樹(shù)春對(duì)記者說(shuō)。

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