每經(jīng)記者  劉功武  發(fā)自深圳

    海島開發(fā)在我國沿海地區(qū)悄然變熱，特別是今年4月份國家海洋局公布了首批開發(fā)利用的186個無居民海島名錄之后，海島開發(fā)就變成了熱門話題。

    一個長期以來鮮為人知的海島引起了人們的關(guān)注。

    它被稱作“中國的塞班島”，它是我國環(huán)境最優(yōu)美、生態(tài)保持最完好的海島之一，它過去一直是軍事要塞，人跡罕至，從未被開發(fā)，如一顆珍珠靜靜地鑲嵌在大海中。

    如今，這顆“珍珠”在海島開發(fā)熱潮中正被敲碎。挖掘機轟然作響，別墅與酒店即將落成，每幢售價過千萬甚至上億。這一寶貴的海洋公共資源，或許將變成富豪、名人等“極少數(shù)人的私享地”。

    它就是深圳東部海域大亞灣與大鵬灣交匯處的三門島。

三門島“身世”

    一個晴朗的日子，《每日經(jīng)濟新聞》記者租一艘快艇從深圳大鵬半島赴三門島。碧波萬頃，海潮洶涌。一登上三門島，都市的喧囂拋于九霄云外。

    資料顯示，三門島是1.4億年前形成的火山島。據(jù)記者了解，最遲在1717年，清政府已在島上修建軍營，作海防之用。新中國成立后，三門島因其重要的海上位置成為軍事禁區(qū)，各種進攻及防御工事陸續(xù)修建起來，直至上世紀(jì)90年代中期香港回歸之前，部隊才陸續(xù)撤出。

    一位年過花甲的原島民告訴記者，三門島名稱的由來，是因為島上有三個村落：媽灣村、北扣村以及小三門島上的一個漁村。潮州籍漁民黃凡對記者說，他在上世紀(jì)90年代中期就來三門島打魚了，原先媽灣村有200多人，后來當(dāng)?shù)鼐用翊蠖喟嶙吡耍F(xiàn)在只有七八十人，大部分是外來漁民。

    三門島最讓人稱道的是自然風(fēng)光和生態(tài)資源。全島約5平方公里，相當(dāng)于鼓浪嶼的2.5倍。海岸線長13公里，有半徑300米的海灣5處。這里幾乎沒有污染，最清澈的海灣能見度達10~20米。三門島屬于亞熱帶海島氣候。1月平均氣溫17度，7月平均氣溫27.6度，4~11月氣候溫暖，水溫舒適。

    “在山的那一面，已經(jīng)在開工建設(shè)大批別墅。”黃凡對記者說。三門島的原生態(tài)已被海島開發(fā)與建設(shè)打破。

“島主”的誘惑與失落

    深圳市海明珠投資有限公司（以下簡稱海明珠公司）成立于1997年，主要投資開發(fā)并經(jīng)營三門島。該公司董事長王樹春2005年入選“中國內(nèi)地富豪奢侈排行榜”，理由是其擁有中國最大的私人海島三門島、10艘價值上千萬的游艇及每月支付三門島上各項人工費等日常費用35萬元等。

    王樹春對三門島的投入已有14年。1997年，他從另一家公司手中購得三門島使用面積為50萬平方米的土地使用權(quán)，使用權(quán)限為50年。

    有人稱，海明珠公司當(dāng)年耗資6000萬元購得該土地使用權(quán)。王樹春對此不置可否，“這是合同上的事，屬商業(yè)秘密”。

    從1997年到目前，海明珠公司開始在三門島投資修路，建污水處理廠，鋪設(shè)水管與電網(wǎng)，建設(shè)度假村與別墅等項目，加上各項人工管理成本，到底耗資幾何？王樹春對記者稱，他們是一家民營企業(yè)，沒有審計過，十多年來一共投入多少資金，沒有具體數(shù)目。

    “我只能說在島上建設(shè)成本很高，是陸地上的3倍。”王樹春說。

    “面朝大海，春暖花開”的背后，是難以想象的高投入。由于島上資源缺乏，建材、燃料、電力、通訊都須依靠島外支持。僅是把大量的水泥、磚頭運到島上，成本就是陸地上的好幾倍。換言之，海島開發(fā)就是往一個“無底洞”里不斷砸錢。

    此前有媒體報道稱，至2003年，海明珠公司已在三門島上陸續(xù)投入資金達9000萬元。至2010年，海明珠公司先后在島上投資興建了貫穿全島的道路、電網(wǎng)、供水、排水、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施，并建設(shè)了酒店、餐廳、酒吧、別墅、會議室、游艇會等服務(wù)設(shè)施，所投入金額接近2億元。

    三門島度假酒店2007年投入運營，在之前10年里，海明珠公司為何只建設(shè)了基礎(chǔ)設(shè)施，而沒有開發(fā)？

    王樹春稱，之所以沒有大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，是因為中國高端旅游度假市場一直沒有起來，即便是現(xiàn)在，這個市場仍然低迷。

    “歐美國家的有錢人總是會找個清靜之所去休閑，但現(xiàn)在在中國，有幾個老總會像國外富人一樣休閑度假？”王樹春說。

    實際上，自1997年始，王春樹便瞄上了高端旅游度假市場，希望將三門島建成一個富人的聚集之地、休閑度假之所，但這個愿望至今讓他失落。

    2004年，王樹春在三門島搞過一次“百棟定制別墅”發(fā)布會，然而直到今天，這些別墅還在開發(fā)中，賣出去的也屈指可數(shù)。

    王樹春稱，當(dāng)年深圳、惠州等地的房地產(chǎn)尚未火熱，房價亦不像今天這么高，若是把當(dāng)年對三門島的投資投到深圳、惠州等地買地建房，不僅成本低，收獲也更大。

    但深圳房地產(chǎn)一位資深業(yè)內(nèi)人士對于王樹春的這種說法表示懷疑。該人士稱，如果王樹春確以6000萬元購得三門島50萬平方米使用權(quán)，折合100多元/平方米，當(dāng)年深圳、惠州的地價再便宜也不會如此之低。

    自去年開始，海明珠公司開始在三門島大舉建別墅。這些別墅售價幾何？誰將成為這些別墅的主人？

富人的私享天堂？

    記者曾以購房者身份咨詢了海明珠公司銷售人員。該銷售人員介紹，三門島所建別墅分兩種，一種為馬會別墅，另一種為島主別墅。銷售人員稱，馬會別墅計劃建138幢，每幢建筑面積為186平方米，加上配套的花園等設(shè)施，總面積為400多平方米，售價約400萬元。

    王樹春稱，馬會別墅已建成50多幢。

    海明珠公司在深圳當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布的銷售廣告稱，一棟186平方米的獨棟別墅加上一艘58英尺豪華游艇、一張浪騎游艇會的鉆石會籍、一張三門島的馬會會籍，售價為999萬元起。

    銷售人員稱，島主別墅售價1700萬元，建筑面積248平方米，加上配套的花園等，面積達900多平方米。

    對于島主別墅的售價，王樹春表示其實沒那么高。他說，島主別墅的建筑面積在250~330平方米，售價600萬元左右。“島主別墅我們是不賣的，用作舉辦一些會議及接待使用；為了帶動其他項目的銷售，公司讓銷售員對外報價高一些。”

    銷售人員還透露，海明珠公司在島上還將建設(shè)一座售價1億元的別墅，只是老板還未確定是否出售。

    王樹春稱，這個億元別墅純屬子虛烏有。公司只是規(guī)劃建設(shè)一座建筑面積為600平方米的島主別墅，現(xiàn)在已建成一半。這座別墅不出售，而是留給大學(xué)校長、市長等重要客人度假使用。

    王樹春的另一個身份是深圳高校校友會聯(lián)席會議執(zhí)行主席。他向記者表示，以后將在三門島上舉辦大學(xué)校友會、大學(xué)校長論壇等活動，公司將為參會者做相關(guān)服務(wù)。

    關(guān)于別墅的銷售對象，銷售人員稱，三門島就是為那些既有錢又有閑的人準(zhǔn)備的，公司也是想把三門島打造成一個富人的聚集地。銷售人員說，現(xiàn)在已經(jīng)有許多名人和商界大腕在三門島購買別墅，“榮氏家族的榮根寶先生、李寧、中南集團董事長等等，太多了……”

    海明珠公司官方網(wǎng)站稱，體操王子、億萬富豪李寧早在2008年就訂購了一套三門島島主別墅。李寧表示一直期望能在海島上擁有自己的一幢別墅，“三門島島主別墅的推出，對全球所有樂于享受海島生活、熱愛大海的成功人士來說，都是一個極為彰顯個性、放松身心的美妙港灣”。

    王樹春在接受記者采訪時卻說，公司并未想將三門島打造成社會精英或富豪的聚集地，只是想將三門島作為大學(xué)校長論壇或會議召開及參會人員的休假之地。“別墅其實也就1萬多塊錢一平方米，并不是大富豪才買得起，只要是有錢有閑的人，都可以買。”王樹春說。

    一位長期關(guān)注三門島開發(fā)的媒體人士稱，三門島作為中國罕見的、寶貴的海洋公共資源，只為富豪、名人私享是否合法、合理？

環(huán)保與產(chǎn)權(quán)爭議

    關(guān)于三門島開發(fā)的爭議，還不僅僅限于打造成富豪或名人私享地是否妥當(dāng)?shù)膯栴}。《每日經(jīng)濟新聞》記者從媽灣碼頭向南行進，翻過幾座山頭之后，眼前是一幅大興土木的場景。在三門島度假酒店四周及前方和西邊，數(shù)十幢別墅已經(jīng)崛起，大片山體被挖開，黃土遍野。在三門島西部海岸線沿線，矗立著十多幢別墅，別墅周圍布滿石塊與黃土。

    建設(shè)中的別墅引起人們關(guān)于海島環(huán)境保護與產(chǎn)權(quán)問題的爭議。

    “下雨天，挖開的黃土被大量沖到海里，污染了水質(zhì)。”媽灣村漁民對記者說。

    惠州市大亞灣環(huán)保局官員也表示，他們已經(jīng)到三門島察看了開發(fā)建設(shè)情況，大規(guī)模房屋建設(shè)對三門島的環(huán)境會有一定污染，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，這樣的開發(fā)建設(shè)需要包括環(huán)保局在內(nèi)的多個部門審批。但因為三門島上的土地一直歸軍方管轄，地方政府部門不便插手，“這事是比較復(fù)雜的”。

    海明珠公司董事長王樹春稱，三門島大規(guī)模的建設(shè)自去年始，到明年5月1日前將全部竣工。三門島開發(fā)建設(shè)是經(jīng)過部隊相關(guān)部門審批的，公司早已做好了別墅建設(shè)區(qū)域的綠化等環(huán)保規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)在開始局部復(fù)綠。

    “我們可使用的土地面積為50萬平方米，但我們只規(guī)劃開發(fā)建設(shè)26.8萬平方米，容積率0.52，這種容積率已經(jīng)很低了。”王樹春說。

    同樣復(fù)雜的還有三門島別墅的權(quán)屬問題。有人表示，海明珠公司開發(fā)的三門島土地歸部隊管轄，房產(chǎn)自然系軍產(chǎn)房，購買此種房產(chǎn)可能存在較大不確定性。

    北京市中銀（深圳）律師事務(wù)所譚岳奇博士認為，購買此類帶有軍產(chǎn)房性質(zhì)的房產(chǎn)，存在一定法律風(fēng)險?！吨袊嗣窠夥跑姺康禺a(chǎn)管理條例》第十條第（一）款規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)人是軍委，軍產(chǎn)房的管理單位不是產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)出賣或?qū)ν獬鲎狻?/p>

    此外，購買此種軍產(chǎn)房的買主權(quán)利受到諸多限制。比如，購買軍產(chǎn)房時，無法辦理軍產(chǎn)證的變更登記，所以只有使用權(quán)，購房者無法辦理落戶，將導(dǎo)致二次交易受限，該房產(chǎn)不能正常轉(zhuǎn)讓、抵押，拆遷時不能得到相應(yīng)補償，不能合法繼承給子女。同時，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，買主難以得到救濟。

    惠州市海洋局某官員在接受記者采訪時亦表示，部隊與地方是兩套機制和系統(tǒng)，如果購買三門島軍方土地上的房屋，發(fā)生糾紛或者其他問題時，會很麻煩。

    面對質(zhì)疑，王樹春聲稱，購買三門島上的別墅  “沒有任何問題”。他向記者出示了由廣州軍區(qū)房管局發(fā)放的  《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等證書，以及與軍方土地、房產(chǎn)相關(guān)的多部法律書籍與文件，以此證明海明珠公司在三門島開發(fā)建設(shè)的合法性及客戶購買的安全性。

    “有些人對軍產(chǎn)房不太熟悉，有的律師也不很清楚這一塊，我們都是依法規(guī)開發(fā)建設(shè)的。”王樹春對記者說。

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