馮海寧

    住建部7日發(fā)布的  《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

    新房屋征收評(píng)估辦法相比廢止的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》有不少亮點(diǎn)，比如，評(píng)估價(jià)值精確到元，評(píng)估價(jià)格完全參照市場(chǎng)價(jià)，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定，評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值等。但考慮到現(xiàn)實(shí)種種因素，新辦法能否擔(dān)當(dāng)大任還需觀察，問(wèn)題關(guān)鍵在于評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性很難保證。

    盡管新辦法規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。但這樣的詳細(xì)描述還不足以囊括所有影響因素，因?yàn)榉课菡魇赵u(píng)估相當(dāng)復(fù)雜，不僅要考慮硬件因素，還要考慮軟件因素，比如，被征收人的（房屋）情感、習(xí)慣、家庭結(jié)構(gòu)、謀生能力等，而軟件因素很難評(píng)估。

    盡管評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人來(lái)選定看上去不錯(cuò)，但被征收人選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)未必就獨(dú)立、公正。一則，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場(chǎng)的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法值得懷疑；二則，新辦法規(guī)定評(píng)估費(fèi)用由委托人支付——實(shí)際就是地方政府支付，誰(shuí)直接出錢(qián)評(píng)估機(jī)構(gòu)顯然會(huì)聽(tīng)誰(shuí)的話；三則，地方政府也是評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管者，評(píng)估機(jī)構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。

    雖然說(shuō)，被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議可以申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果不滿意還可以向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，但誰(shuí)又能保證復(fù)核、鑒定環(huán)節(jié)不被利益左右？我們要意識(shí)到，不僅是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)素質(zhì)有待提高，還要看到很多專家的公信力在下降，更重要的是，在強(qiáng)勢(shì)的地方政府面前，無(wú)論是機(jī)構(gòu)評(píng)估還是專家鑒定恐怕都很難拒絕人為干擾，因?yàn)檫@關(guān)系到地方政府的“錢(qián)袋子”。

    為減少人為因素干擾房屋征收評(píng)估，筆者以為應(yīng)從五個(gè)方面入手：其一，需要完善新房屋評(píng)估辦法，如何選定評(píng)估機(jī)構(gòu)、如何考慮房屋評(píng)估的軟件因素等問(wèn)題，需要在制度上明確和細(xì)化；其二，有爭(zhēng)議的房屋征收評(píng)估事件，不妨成立由媒體、律師、社會(huì)人士組成的獨(dú)立的臨時(shí)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，或開(kāi)辟司法救濟(jì)渠道；其三，培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)，以驗(yàn)證商業(yè)性評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的合理性；其四，評(píng)估費(fèi)用不能由委托人——地方政府直接支付，應(yīng)當(dāng)由被征收人集體來(lái)決定評(píng)估費(fèi)用支出，政府出資，但通過(guò)銀行來(lái)支付；其五，提高房屋評(píng)估行業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)資格認(rèn)定。

    據(jù)說(shuō)，對(duì)房屋征收評(píng)估各方都有不少擔(dān)憂，比如，被征收人憂慮自己名下房產(chǎn)會(huì)遭遇不公正評(píng)估；評(píng)估機(jī)構(gòu)擔(dān)心得罪主導(dǎo)拆遷的政府部門(mén)；地方政府則擔(dān)憂復(fù)雜的房屋征收評(píng)估程序影響征收效率、拖延項(xiàng)目進(jìn)度。筆者以為，這些憂慮折射出我們的房屋征收評(píng)估抵達(dá)公平、公正、公開(kāi)還有很遠(yuǎn)的路要走，對(duì)此，制度上首先要有科學(xué)安排。

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