李季平

    按照目前的政策規(guī)定，我國的保障房品種根據(jù)不同的供應(yīng)對(duì)象，有廉租房、公租房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等。在我國大規(guī)模建設(shè)保障房的背景下，為什么廉租房、公租房、棚改房在分配中很少出現(xiàn)問題，而限價(jià)房這個(gè)品種卻極容易被異化？我認(rèn)為，其原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

    一是房屋產(chǎn)權(quán)沒有國家層面的法律界定。從各地已經(jīng)出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則看，限價(jià)房產(chǎn)權(quán)大多按照普通商品房對(duì)待，也有的參照經(jīng)適房的管理方式，規(guī)定特定購買對(duì)象在獲得房屋所有權(quán)證以后，2年至5年內(nèi)不得上市交易。與其他保障房品種相比較，限價(jià)房由于房屋產(chǎn)權(quán)界定法律邊界模糊，很容易誘發(fā)投機(jī)腐敗行為。

    二是房屋價(jià)格確定難以遵守相關(guān)政策。2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家9部委《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中第6條要求：各級(jí)城市人民政府“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)適房）和廉租住房的土地供應(yīng)；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。迄今為止，這一文件是限價(jià)房品種根源性政策依據(jù)。從該政策規(guī)定可以看出，限價(jià)房的房屋價(jià)格，是在房屋開工建設(shè)之前就已經(jīng)確定了的，并且是通過競爭方式確定的。但在實(shí)際操作過程中，各地限價(jià)房價(jià)格很難遵守這一政策：限價(jià)房項(xiàng)目招標(biāo)過程、結(jié)果不透明；在房屋開工建設(shè)時(shí)，有關(guān)部門很少向社會(huì)公布中標(biāo)單位的房價(jià)；房屋建設(shè)周期一般為2~3年，期間各種建筑材料價(jià)格上漲，商品房房價(jià)上漲，都會(huì)成為拉高限價(jià)房價(jià)格的因素。因此，各地一般都會(huì)參照限價(jià)房項(xiàng)目周邊商品房的價(jià)格，將房價(jià)限制在低于商品房20%~30%的水平；這樣的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，往往超出城市中夾心層購房承受能力，使限價(jià)房這個(gè)品種保障覆蓋面縮小。

    三是房屋成本構(gòu)成中讓利主體模糊。既然“限價(jià)房”的價(jià)格被“限制”在一定幅度內(nèi)，與商品房有一定差價(jià)，那么，限價(jià)房項(xiàng)目成本構(gòu)成中的讓利主體應(yīng)當(dāng)是誰呢？從“競地價(jià)、競房價(jià)，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”的規(guī)定看，讓利主體應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商，可在項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)過程中，讓利的主體卻成了地方政府。有的地方將“競地價(jià)”變?yōu)椤跋薜貎r(jià)”，以低于市場價(jià)的方式讓開發(fā)單位參與競爭；有的地方在艱巨的保障房任務(wù)面前，竟然以劃撥土地的方式，讓開發(fā)商參與“限價(jià)房”建設(shè)。最終，開發(fā)商依照政府土地出讓方面讓利的多少，來確定“限價(jià)房”價(jià)格，自己不但一毛不拔，還想從限價(jià)房項(xiàng)目建設(shè)中獲取更大利潤。與當(dāng)初國家政策設(shè)計(jì)比較，“限價(jià)房”建設(shè)成本讓利主體完全變了，難怪限價(jià)房的價(jià)格降不下來。

    國家大規(guī)模建設(shè)保障房，是為了解決城市中低收入住房困難群體的住房問題。因此，在保障品種上，沒有產(chǎn)權(quán)的廉租房、公租房是比較適合國情的。而大量事實(shí)說明，有部分產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房，即使國家有著非常嚴(yán)格的、可操作性的政策制度，其在執(zhí)行中仍然是弊端叢生；而幾乎是全部產(chǎn)權(quán)的限價(jià)房，作為保障房對(duì)待，從理論到實(shí)踐都處于商品房與保障房的夾縫中?？梢灶A(yù)計(jì)的是，其社會(huì)效益比經(jīng)適房更糟，不如盡早從保障房序列中退出。

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