每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    一位曾經(jīng)的妙齡姑娘如果十年不嫁，現(xiàn)在很有可能成為恨嫁女；十年前最先進(jìn)的電子產(chǎn)品，現(xiàn)在很有可能成為電子垃圾；但是一幅普通得不能再普通的住宅用地，如果放上十年，如今地面上的樓盤可變身為稀缺“豪宅”。

    一位業(yè)內(nèi)人士日前曝料說，上海大華集團(tuán)旗下的大華清水灣項(xiàng)目三期自拿地至今已經(jīng)十年，但一直沒有銷售，其市場預(yù)期售價(jià)由2003年9300元/平方米上漲至如今的4.5萬~5.5萬元/平方米，一舉跨入了上海豪宅行列。這一價(jià)格甚至已經(jīng)超過了上海公認(rèn)的豪宅區(qū)——中山公園板塊。

曾為普通住宅區(qū)

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾于6月2日報(bào)道上海4萬元/平方米以上的  “人造豪宅”開發(fā)嚴(yán)重泛濫的現(xiàn)象，其中以綠城玉蘭花園為代表的項(xiàng)目，以所謂的“大平層”概念，將普通住宅地塊變身豪宅，賣出高過周邊一倍多的價(jià)錢；另一類則以中海長風(fēng)地塊為代表，用做容積率的方式，在原本規(guī)劃為高層公寓的項(xiàng)目中開發(fā)別墅產(chǎn)品。

    業(yè)內(nèi)人士告訴記者，除了上述兩種“人造”豪宅方式外，還有一種就是長年不開發(fā)，讓原本開發(fā)普通商品住宅的地塊，因?yàn)楹罄m(xù)供應(yīng)稀少而變得稀缺，進(jìn)而晉身為豪宅，大華清水灣花園便是其中的典型。

    大華清水灣所處的武寧路板塊，雖然屬于普陀區(qū)較好的地段，但在2003年、2004年左右，卻只是上海的普通住宅區(qū)。大華清水灣項(xiàng)目地塊于2001年前后拿下，2003年9月開盤時(shí)，售樓處報(bào)出的銷售均價(jià)是9300元/平方米，比起臨近的中山公園板塊每平方米1萬多元的單價(jià)要低很多。在大華清水灣花園所處的武寧板塊，當(dāng)時(shí)還有綠地世紀(jì)城、逸流公寓、世紀(jì)河濱城等樓盤，均屬于普通商品住宅。

    然而，上海在2004年以后逐步減少了中心城區(qū)的宅地供應(yīng)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅地供應(yīng)幾近于零。根據(jù)上海同策咨詢顧問有限公司的統(tǒng)計(jì)，外環(huán)內(nèi)最近5年的新增宅地，還不到住宅用地總出讓量的10%。

    土地供應(yīng)的稀缺，讓昔日的普通商品住宅地塊身價(jià)倍增，武寧路板塊開始涌現(xiàn)出“豪宅”產(chǎn)品。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，和大華清水灣處在同一區(qū)域的泰欣嘉園在2009年11月曾推出過12層樓的大平層，每套房至少占一層，單層面積達(dá)226.25平方米，網(wǎng)上參考價(jià)高達(dá)68800元/平方米；另一家開發(fā)商中鷹黑森林也在鄰近板塊推出了類似的大平層豪宅，單價(jià)高達(dá)5萬元/平方米。

2005年后未銷售

    大量“人造豪宅”的涌入，使得多年未銷售的大華清水灣跟著市場一起“麻雀變鳳凰”。德佑房產(chǎn)大華清水灣的店經(jīng)理說，如果大華清水灣三期單價(jià)在4.5萬~5.5萬元/平方米，客戶還是會認(rèn)可的，因?yàn)榈囟尾诲e。

    但事實(shí)上，大華清水灣已停售多年。根據(jù)搜房網(wǎng)的信息，在2005年推出最后一批房源后，大華清水灣就一直沒有賣過房，直到2010年2月才有了該樓盤即將推出房源的信息。但從去年的2月到今年6月，上述樓盤的銷售動態(tài)始終停留在“即將推出”。

    據(jù)了解，該樓盤早在2008年就申請了建設(shè)施工許可證，根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場查看的實(shí)際情況，施工進(jìn)度早已達(dá)到可以預(yù)售的階段，但截至昨日，銷售人員仍表示該項(xiàng)目的開盤時(shí)間尚未確定。

    去年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局曾發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查的通知》（滬房管市〔2010〕377號），明確將建設(shè)工程形象進(jìn)度已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品住房項(xiàng)目不申請預(yù)售許可情況作為檢查的重點(diǎn)，而此前上海的類似政策也規(guī)定，要對達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)不申請預(yù)售許可的開發(fā)商進(jìn)行處罰。

    截至昨日，網(wǎng)上房地產(chǎn)仍然沒有該樓盤新被批準(zhǔn)預(yù)售的房源信息。記者曾于6月20日向大華集團(tuán)的媒體經(jīng)理王嫣鳳和營銷經(jīng)理金玲就相關(guān)問題發(fā)出采訪傳真，但截至昨日仍未得到后者的回應(yīng)。

    多年未銷售，大華清水灣花園的預(yù)期售價(jià)水漲船高。2003年，該樓盤開盤時(shí)的均價(jià)為9300元/平方米，但昨日銷售人員卻表示，售價(jià)不會低于周圍3.5萬~4萬元/平方米的水平。德佑房產(chǎn)中介告訴記者，該樓盤的市場預(yù)期價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4.5萬~5.5萬元/平方米。按照上述定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，大華清水灣花園已跨過了上海豪宅的門檻。根據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)的約定俗成，單價(jià)4萬元/平方米以上的住宅即被認(rèn)為是豪宅項(xiàng)目。

    售樓處的銷售人員說，清水灣推出的房源面積在90~500多平方米之間，主力戶型是180平方米以上的大戶型。按照4.5萬元/平方米的預(yù)期價(jià)格計(jì)算，該樓盤主力戶型的總價(jià)至少要800萬元。

“人造豪宅”缺少價(jià)值

    “無論是大華清水灣，還是中鷹黑森林，都只能算是各自板塊的高端產(chǎn)品，但在整個上海來看，沒有突出的影響力。”上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，沒有影響力的所謂“豪宅”往往只有豪宅的價(jià)格，但品質(zhì)及服務(wù)體系距離真正意義上的豪宅還有很大差距。

    張宏偉說，上海真正意義上的豪宅分三類，一類是擁有江河湖海等稀缺自然條件的項(xiàng)目，比如佘山腳下的別墅，或擁有黃浦江一線江景的景觀公寓；第二類是產(chǎn)品品質(zhì)突出、擁有非常完善服務(wù)體系的項(xiàng)目，比如新天地等板塊內(nèi)的高端產(chǎn)品；還有一類則是在整個城市擁有巨大影響力、營銷做得非常成功的項(xiàng)目，比如星河灣。

    張宏偉認(rèn)為，那些長期閑置不開發(fā)的項(xiàng)目，的確會因?yàn)橹苓叺呐涮壮墒於?，但開發(fā)商通過長期閑置土地，只能讓普通住宅賣出豪宅的價(jià)格，卻無法擁有豪宅的價(jià)值。

    和張宏偉一樣，上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍也不看好通過長年閑置土地，將普通住宅升級為“豪宅”的做法。他認(rèn)為，眼下或許正是這一類項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到頂峰的時(shí)間點(diǎn)，一方面天價(jià)住宅產(chǎn)品大量激增，一方面市場需求開始出現(xiàn)下降趨勢，不具備稀缺特點(diǎn)的所謂  “豪宅”，屆時(shí)將面臨激烈的競爭。

    根據(jù)中房信此前的統(tǒng)計(jì)，上海在售的80個售價(jià)在4萬元/平方米及以上的樓盤中，接近五成的項(xiàng)目前5月銷售套數(shù)只有個位數(shù)。

如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

版權(quán)合作及網(wǎng)站合作電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

讀者熱線：4008890008

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501        上海：021-61283003        深圳：0755-83520159        成都：028-86516389        028-86740011        無錫：15152247316        廣州：020-89660257