每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    一位曾經(jīng)的妙齡姑娘如果十年不嫁，現(xiàn)在很有可能成為恨嫁女；十年前最先進的電子產(chǎn)品，現(xiàn)在很有可能成為電子垃圾；但是一幅普通得不能再普通的住宅用地，如果放上十年，如今地面上的樓盤可變身為稀缺“豪宅”。

    一位業(yè)內(nèi)人士日前曝料說，上海大華集團旗下的大華清水灣項目三期自拿地至今已經(jīng)十年，但一直沒有銷售，其市場預期售價由2003年9300元/平方米上漲至如今的4.5萬~5.5萬元/平方米，一舉跨入了上海豪宅行列。這一價格甚至已經(jīng)超過了上海公認的豪宅區(qū)——中山公園板塊。

曾為普通住宅區(qū)

    《每日經(jīng)濟新聞》記者曾于6月2日報道上海4萬元/平方米以上的  “人造豪宅”開發(fā)嚴重泛濫的現(xiàn)象，其中以綠城玉蘭花園為代表的項目，以所謂的“大平層”概念，將普通住宅地塊變身豪宅，賣出高過周邊一倍多的價錢；另一類則以中海長風地塊為代表，用做容積率的方式，在原本規(guī)劃為高層公寓的項目中開發(fā)別墅產(chǎn)品。

    業(yè)內(nèi)人士告訴記者，除了上述兩種“人造”豪宅方式外，還有一種就是長年不開發(fā)，讓原本開發(fā)普通商品住宅的地塊，因為后續(xù)供應稀少而變得稀缺，進而晉身為豪宅，大華清水灣花園便是其中的典型。

    大華清水灣所處的武寧路板塊，雖然屬于普陀區(qū)較好的地段，但在2003年、2004年左右，卻只是上海的普通住宅區(qū)。大華清水灣項目地塊于2001年前后拿下，2003年9月開盤時，售樓處報出的銷售均價是9300元/平方米，比起臨近的中山公園板塊每平方米1萬多元的單價要低很多。在大華清水灣花園所處的武寧板塊，當時還有綠地世紀城、逸流公寓、世紀河濱城等樓盤，均屬于普通商品住宅。

    然而，上海在2004年以后逐步減少了中心城區(qū)的宅地供應，內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅地供應幾近于零。根據(jù)上海同策咨詢顧問有限公司的統(tǒng)計，外環(huán)內(nèi)最近5年的新增宅地，還不到住宅用地總出讓量的10%。

    土地供應的稀缺，讓昔日的普通商品住宅地塊身價倍增，武寧路板塊開始涌現(xiàn)出“豪宅”產(chǎn)品。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，和大華清水灣處在同一區(qū)域的泰欣嘉園在2009年11月曾推出過12層樓的大平層，每套房至少占一層，單層面積達226.25平方米，網(wǎng)上參考價高達68800元/平方米；另一家開發(fā)商中鷹黑森林也在鄰近板塊推出了類似的大平層豪宅，單價高達5萬元/平方米。

2005年后未銷售

    大量“人造豪宅”的涌入，使得多年未銷售的大華清水灣跟著市場一起“麻雀變鳳凰”。德佑房產(chǎn)大華清水灣的店經(jīng)理說，如果大華清水灣三期單價在4.5萬~5.5萬元/平方米，客戶還是會認可的，因為地段不錯。

    但事實上，大華清水灣已停售多年。根據(jù)搜房網(wǎng)的信息，在2005年推出最后一批房源后，大華清水灣就一直沒有賣過房，直到2010年2月才有了該樓盤即將推出房源的信息。但從去年的2月到今年6月，上述樓盤的銷售動態(tài)始終停留在“即將推出”。

    據(jù)了解，該樓盤早在2008年就申請了建設施工許可證，根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場查看的實際情況，施工進度早已達到可以預售的階段，但截至昨日，銷售人員仍表示該項目的開盤時間尚未確定。

    去年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局曾發(fā)布《關于開展房地產(chǎn)交易秩序專項檢查的通知》（滬房管市〔2010〕377號），明確將建設工程形象進度已達預售標準的商品住房項目不申請預售許可情況作為檢查的重點，而此前上海的類似政策也規(guī)定，要對達到預售標準不申請預售許可的開發(fā)商進行處罰。

    截至昨日，網(wǎng)上房地產(chǎn)仍然沒有該樓盤新被批準預售的房源信息。記者曾于6月20日向大華集團的媒體經(jīng)理王嫣鳳和營銷經(jīng)理金玲就相關問題發(fā)出采訪傳真，但截至昨日仍未得到后者的回應。

    多年未銷售，大華清水灣花園的預期售價水漲船高。2003年，該樓盤開盤時的均價為9300元/平方米，但昨日銷售人員卻表示，售價不會低于周圍3.5萬~4萬元/平方米的水平。德佑房產(chǎn)中介告訴記者，該樓盤的市場預期價格已經(jīng)達到4.5萬~5.5萬元/平方米。按照上述定價標準，大華清水灣花園已跨過了上海豪宅的門檻。根據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)的約定俗成，單價4萬元/平方米以上的住宅即被認為是豪宅項目。

    售樓處的銷售人員說，清水灣推出的房源面積在90~500多平方米之間，主力戶型是180平方米以上的大戶型。按照4.5萬元/平方米的預期價格計算，該樓盤主力戶型的總價至少要800萬元。

“人造豪宅”缺少價值

    “無論是大華清水灣，還是中鷹黑森林，都只能算是各自板塊的高端產(chǎn)品，但在整個上海來看，沒有突出的影響力。”上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，沒有影響力的所謂“豪宅”往往只有豪宅的價格，但品質及服務體系距離真正意義上的豪宅還有很大差距。

    張宏偉說，上海真正意義上的豪宅分三類，一類是擁有江河湖海等稀缺自然條件的項目，比如佘山腳下的別墅，或擁有黃浦江一線江景的景觀公寓；第二類是產(chǎn)品品質突出、擁有非常完善服務體系的項目，比如新天地等板塊內(nèi)的高端產(chǎn)品；還有一類則是在整個城市擁有巨大影響力、營銷做得非常成功的項目，比如星河灣。

    張宏偉認為，那些長期閑置不開發(fā)的項目，的確會因為周邊的配套成熟而升值，但開發(fā)商通過長期閑置土地，只能讓普通住宅賣出豪宅的價格，卻無法擁有豪宅的價值。

    和張宏偉一樣，上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍也不看好通過長年閑置土地，將普通住宅升級為“豪宅”的做法。他認為，眼下或許正是這一類項目售價達到頂峰的時間點，一方面天價住宅產(chǎn)品大量激增，一方面市場需求開始出現(xiàn)下降趨勢，不具備稀缺特點的所謂  “豪宅”，屆時將面臨激烈的競爭。

    根據(jù)中房信此前的統(tǒng)計，上海在售的80個售價在4萬元/平方米及以上的樓盤中，接近五成的項目前5月銷售套數(shù)只有個位數(shù)。

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