每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

    在新開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率創(chuàng)造了比金融危機(jī)時(shí)期更低的新低后，綠城中國(guó)（03900,HK）仍在五、六月連續(xù)進(jìn)行了一連串的擴(kuò)張——今年5月底分別在寧波和沈陽(yáng)各拿下一塊商住地后，又于6月15日攜手浙江民營(yíng)資本拿下上海長(zhǎng)風(fēng)辦公地塊。在這前后，綠城還與濱江集團(tuán)共同增資5年前合作拿下的杭州地王“杭汽發(fā)”的項(xiàng)目公司濱綠公司。

    綠城這一動(dòng)作的大背景是全國(guó)主流地產(chǎn)巨頭的一連串拿地計(jì)劃，包括中海、萬(wàn)科、恒大在內(nèi)的眾多公司憑借較高的銷(xiāo)售率，近期接連在二三線(xiàn)城市拿地，進(jìn)而加快了整個(gè)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的步伐。同策咨詢(xún)顧問(wèn)研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，在這樣的形勢(shì)下，房企如果不擴(kuò)張，就有被“洗牌”的危險(xiǎn)。

    根據(jù)一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，部分二三線(xiàn)城市的地塊目前價(jià)格已經(jīng)高過(guò)一線(xiàn)城市，此前浙江有多幅地塊高溢價(jià)成交。一線(xiàn)城市和部分受限購(gòu)令影響的二線(xiàn)城市土地收入銳減，和某些三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的火熱形成強(qiáng)烈的反差，也讓被限購(gòu)城市松掉限購(gòu)令“緊箍咒”的機(jī)會(huì)更為渺茫。

土地成交低迷

    6月8日，對(duì)于沉寂了5個(gè)月之久的廣州土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是個(gè)不平常的日子。

    在這一天，一場(chǎng)空前規(guī)模的土地推介會(huì)將54宗共2.2平方公里的土地一口氣推向市場(chǎng)，同時(shí)特別宣傳推介了廣州20個(gè)保障房項(xiàng)目以及3.37平方公里商品住房用地。

    這場(chǎng)規(guī)?？涨暗耐恋赝平闀?huì)折射出的現(xiàn)實(shí)是，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的萎靡已經(jīng)讓地方政府“坐立不安”。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，前5月廣州實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入約62億元，還不到廣州本年度646.5億元土地出讓計(jì)劃的10%。

    無(wú)獨(dú)有偶，其他一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)也堪稱(chēng)“哀鴻遍野”。

    今年前5月，北京共計(jì)劃推出住宅用地近1500公頃，占年度計(jì)劃供地面積的六成，但實(shí)際情況是，前5月北京成交的土地面積只有410.25萬(wàn)平方米，僅占年度計(jì)劃住宅供地量的16.41%。

    公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海1~5月土地出讓金分別同比下滑56%和37%，此外，全國(guó)128個(gè)城市的土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%。

    從目前大型房企的土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，萬(wàn)科、恒大等新增土地儲(chǔ)備大部分分布在二三線(xiàn)城市。此前，萬(wàn)科發(fā)布一季報(bào)時(shí)，萬(wàn)科董秘譚華杰表示，“萬(wàn)科新增項(xiàng)目大多位于房?jī)r(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線(xiàn)城市?！焙愦笤?月報(bào)中也透露，公司在15個(gè)省區(qū)市的26個(gè)三線(xiàn)城市擁有在售項(xiàng)目，是進(jìn)入三線(xiàn)城市最多的房企。

    將上述兩種情況對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，在一線(xiàn)城市拿地成本太高、銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀，以及“限價(jià)限購(gòu)”政策頻頻出臺(tái)的情況下，去二三線(xiàn)城市拿地已經(jīng)是眾多房企“自?！钡臒o(wú)奈選擇。

“洗牌”聲漸起

    近日，關(guān)于“5年內(nèi)30%房企將被淘汰出局”的預(yù)言在坊間被吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，擾得人人自危。

    一些業(yè)內(nèi)分析指出，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“雙軌制”會(huì)造成商品房市場(chǎng)的整體萎縮，部分中小房企或許根本沒(méi)有生存的空間。

    雖然一線(xiàn)城市下半年還會(huì)“熱情”推地，但趨于“常態(tài)化”的住宅市場(chǎng)調(diào)控政策無(wú)疑會(huì)讓開(kāi)發(fā)商望而卻步，如此一來(lái)，中小開(kāi)發(fā)商很難在一線(xiàn)城市找到生存和發(fā)展的空間，被迫轉(zhuǎn)向二三線(xiàn)城市已是大勢(shì)所趨。

    綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，部分房企被淘汰不僅僅是調(diào)控政策常態(tài)化的結(jié)果，也是行業(yè)進(jìn)行梳理和調(diào)整的必然要求。

    但中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜指出，上述言論實(shí)際上有些“嘩眾取寵”。在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇的困難是大小房企都必須面對(duì)的，若行業(yè)洗牌，被淘汰的企業(yè)或許與規(guī)模大小并無(wú)太大關(guān)聯(lián)，倒是一些經(jīng)營(yíng)管理能力較弱的房企面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。

    不過(guò)，土地儲(chǔ)備和資金一直是房企保持競(jìng)爭(zhēng)力的最關(guān)鍵因素，從這個(gè)方面來(lái)看，業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)相對(duì)較為統(tǒng)一。

    多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，為了避免在洗牌中被淘汰，中小房企應(yīng)“放下身段”，盡快規(guī)模化地降價(jià)促銷(xiāo)以回籠資金。此外，對(duì)于一些有“野心”增強(qiáng)自身實(shí)力的中小房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)把重點(diǎn)放到競(jìng)爭(zhēng)尚未白熱化的二三線(xiàn)城市乃至四線(xiàn)城市。

向二三線(xiàn)城市躍進(jìn)

    雖然前5月土地市場(chǎng)交易整體比較萎靡，但二三線(xiàn)市場(chǎng)交易卻相對(duì)活躍。

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，5月份，北京、上海、廣州和深圳四大一線(xiàn)城市推地91宗共計(jì)357萬(wàn)平方米，但最終成交僅44宗共計(jì)181萬(wàn)平方米，分別只完成計(jì)劃的48.3%和50.7%。與之對(duì)應(yīng)的是，杭州、天津、武漢等二線(xiàn)城市共推地1278萬(wàn)平方米，實(shí)際成交達(dá)到66%。

    從平均溢價(jià)水平來(lái)看，上海、深圳推出的住宅用地均以底價(jià)成交，而杭州、重慶、成都等城市住宅用地溢價(jià)水平均達(dá)到了15%以上。

    在一線(xiàn)城市中，雖然持續(xù)高漲的保障房熱潮可能會(huì)給有實(shí)力投入保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一些政策利好，但總體來(lái)說(shuō)，迫于“限價(jià)限購(gòu)”壓力，一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售和擴(kuò)張并不被開(kāi)發(fā)商所看好，而二三線(xiàn)城市有著更大的潛在價(jià)值。

    宋丁表示，以萬(wàn)科為例，今年若想保持千億規(guī)模的銷(xiāo)售額甚至有所增長(zhǎng)，需要充足的土地儲(chǔ)備作為支撐，這一點(diǎn)顯然也適用于其他規(guī)模較大房企。

    對(duì)處于懸崖邊緣的中小房企來(lái)說(shuō)，若想保存實(shí)力，則需先固守一線(xiàn)城市根據(jù)地，如果想做大做強(qiáng)，只能往二三線(xiàn)城市擴(kuò)張拿地。

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