每經(jīng)記者  邵文宇  發(fā)自成都

　　城市綜合體開發(fā)熱情高漲——杭州要在10年內(nèi)建造100座城市綜合體，無錫市要在3年內(nèi)打造10座綜合體，濟(jì)南的新增規(guī)劃是要在最近3年內(nèi)打造16座城市綜合體……

    作為未來10年發(fā)展最快的城市之一，成都在城市綜合體的建設(shè)自然也是不遑多讓。未來幾年，成都城市綜合體總體量將達(dá)到1000萬平方米。

    如此大體量的城市綜合體項(xiàng)目如何被市場消化？哪些綜合體項(xiàng)目才是掘金的不二之選？面對(duì)“亂花漸欲迷人眼”的市場環(huán)境，投資者無疑更需保持冷靜的思考和理性的市場辨別能力。

城市綜合體掀開發(fā)熱潮

    住建部政策研究中心副主任秦虹在中國城市綜合體高峰論壇2010年年會(huì)上表示，近年來，各級(jí)政府較為注重推動(dòng)城市功能升級(jí)，而城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展模式。

    在房地產(chǎn)業(yè)界全情參與的背景下，成都在商業(yè)綜合體的開發(fā)上也加快了腳步。“94個(gè)城市綜合體項(xiàng)目幾乎同時(shí)在建，城市綜合體的開發(fā)熱情從未像2011年這樣高漲?！彼拇ㄊ∩虡I(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春表示，成都東有華潤萬象城，西有中糧·大悅城，南有世豪廣場，北有金牛萬達(dá)廣場和龍湖北城天街，就連人民南路，也有保利中心。

    除外來房企巨頭外，成都本土開發(fā)商也開始涉足大型城市綜合體項(xiàng)目。如位于天府新城中心區(qū)的新世紀(jì)環(huán)球中心，號(hào)稱是全球最大的單體建筑，規(guī)劃為集游樂園、酒店、餐飲娛樂、商業(yè)與辦公等功能于一體的大型綜合體項(xiàng)目。

    在冉立春看來，“這并不意味著每個(gè)項(xiàng)目都能取得口碑與利潤的雙豐收。除在建項(xiàng)目外，成都還沒有一個(gè)真正意義上的城市綜合體，多數(shù)仍以購物中心的形態(tài)呈現(xiàn)。”

    未來幾年，成都城市綜合體總體量達(dá)到1000萬平方米，集中放量的同時(shí)，開發(fā)商仍面臨著諸多壓力：一是融資渠道缺乏，持有型壓力巨大；二是缺乏差異化錯(cuò)位經(jīng)營；三是運(yùn)營管理人才缺乏、招商組合難；四是訂單地產(chǎn)做得不夠充分。

    中糧集團(tuán)地產(chǎn)酒店事業(yè)部成都公司負(fù)責(zé)人表示，在同質(zhì)化競爭日益激烈的環(huán)境下，如何走出差異化路線，是未來城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)營思考的重中之重。

萬達(dá)模式不可輕易照搬

    城市綜合體的開發(fā)熱情高漲，但大規(guī)模的開發(fā)存在兩大隱憂：資本隱憂和運(yùn)營隱憂。成都百聯(lián)天府的案例或許能提供一些參考。

    百聯(lián)天府購物中心總投資約5.5億元，占地85畝，5個(gè)樓層面積共計(jì)15.1萬平方米，無論是地段、硬件設(shè)施還是消費(fèi)人群，都具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。但在2010年4月，這個(gè)看似占盡天時(shí)地利人和的大型購物中心卻宣布撤出科華路，背后的原因耐人尋味。

    2004年，百聯(lián)全資公司四川友誼購物中心有限公司注冊成立，名稱定為百聯(lián)天府購物中心。同年，上海友誼購物中心發(fā)展有限公司與業(yè)主方天府匯城簽訂租賃合同，僅時(shí)隔數(shù)月，業(yè)主天府匯城又將1~3層共計(jì)3萬多平方米的商鋪賣給了900多戶小業(yè)主，并將這部分物業(yè)回租下來，與1~4樓剩下的物業(yè)租賃給百聯(lián)天府購物中心。

    由于拖欠較多租金，2009年底，業(yè)主方一紙?jiān)V狀將百聯(lián)天府告上法庭，2010年1月，雙方通過法院解除合約。盡管天府匯城與百聯(lián)天府解除了合作關(guān)系，并將以新的價(jià)格對(duì)外招商以彌補(bǔ)經(jīng)營虧損，但百聯(lián)天府購物中心與113家商戶簽訂的合約時(shí)間卻是長短不一，其中大多數(shù)合約都沒有到期，如果要這些商家提前撤離，那百聯(lián)天府購物中心就要承擔(dān)數(shù)額不小的違約金。

    歸根結(jié)底，百聯(lián)天府購物中心的問題最終落在兩個(gè)字上：資金。正是糾纏不清的股權(quán)分配和資金困境，使得它黯然離場。

    業(yè)界認(rèn)為，由于融資渠道狹窄，城市綜合體應(yīng)多關(guān)注前期商業(yè)模式和盈利方式。畢竟，一個(gè)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和運(yùn)營模式，才是保障穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)。

    成都的城市綜合體項(xiàng)目，原樣照搬最多的莫過于萬達(dá)模式。萬達(dá)走的是資本運(yùn)作的模式，也就是長期持有，以租金收益和物業(yè)增值收益作為主要盈利點(diǎn)。萬達(dá)一般不會(huì)很快將項(xiàng)目賣掉，即使有少部分銷售，也都不是因?yàn)槿卞X或短期利益的行為，這樣的模式對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營來說非常好，但不是每個(gè)開發(fā)商都有實(shí)力做到。

    業(yè)界專家江林認(rèn)為，多數(shù)開發(fā)商在資金、資源、人脈、團(tuán)隊(duì)等方面都不具備和萬達(dá)比肩的條件，因此，在前期的項(xiàng)目規(guī)劃上務(wù)必要量體裁衣，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、融資模式等方面要走出自己的差異化路線，原樣照搬的模式雖然風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，卻容易落得“畫虎不成反類犬”的窘境。

    江林認(rèn)為，城市綜合體開發(fā)商無論是在項(xiàng)目規(guī)劃和物業(yè)持有方式等方面都不應(yīng)盲目，要根據(jù)開發(fā)商的財(cái)務(wù)要求，制定相應(yīng)的商業(yè)開發(fā)模式，再結(jié)合拿地及其他成本來衡量和設(shè)置收支比例、銷售持有比例、哪些部分短期持有、哪些部分長期持有，以及項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)間周期等。

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