每經(jīng)記者  印崢嶸  發(fā)自上海

編者按

    “十二五”規(guī)劃提出，未來五年開工建設(shè)3600萬套保障房項(xiàng)目，今年就要開工建設(shè)1000萬套。如此規(guī)模的保障房建設(shè)，"錢"成為市場(chǎng)最為關(guān)心的核心問題。盡管國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)允許地方融資平臺(tái)通過發(fā)債優(yōu)先用于保障房建設(shè)，國(guó)家開發(fā)銀行也與多個(gè)地方政府搭臺(tái)提供保障房建設(shè)急需的資金，但是由于保障房的特殊性質(zhì)，有關(guān)的債券還是處于發(fā)行的“兩難”境地。

    在國(guó)家公布保障性住房政策之后，保障性住房融資一度成為困擾該項(xiàng)目前行的“攔路虎”，如今這份保障性住房融資路線圖基本浮出水面。

    據(jù)了解，建設(shè)1000萬套保障性住房需要投資1.3萬億~1.4萬億元。政府對(duì)于這部分資金來源分工是這樣的，預(yù)計(jì)超過8000億元將來自保障性住房的受益者，剩余的5000多億資金中，中央政府財(cái)政預(yù)算劃撥資金為1000多億，其余將來自地方政府和其他渠道。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，除了中央政府財(cái)政劃撥的資金之外，參與保障房建設(shè)主體資金基本來源商業(yè)銀行。

    但對(duì)商業(yè)銀行過度依賴可能會(huì)給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)來自保障性住房貸款利息較低和保障性住房項(xiàng)目資金監(jiān)管是否到位。

銀行成保障房資金扶持主力

    隨著決策層將保障性住房建設(shè)作為今后幾年預(yù)防房地產(chǎn)泡沫、為城市居民提供更多社會(huì)保障的重要工具，保障房建設(shè)工作的大力推進(jìn)也帶來了巨大的資金缺口。

    瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，中央要求地方政府至少拿出土地出讓凈收入的10%用于保障性住房建設(shè)，這部分金額可能達(dá)1000億~2000億元。其他需要靠住房公積金增值凈收益、地方政府融資平臺(tái)等來填補(bǔ)。

    相比發(fā)行債券等直接融資渠道，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士表示，保障房建設(shè)主要資金將來自商業(yè)銀行。

    據(jù)某券商固定收益部門負(fù)責(zé)人表示，2010年全年信貸投放約7萬億~8萬億元，而發(fā)債規(guī)模僅6000億~7000億元，發(fā)債融資規(guī)模為銀行信貸的12至15分之一，保障房建設(shè)的資金主力仍然是商業(yè)銀行。

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，保障房項(xiàng)目前期投入成本高，回報(bào)期長(zhǎng)等特點(diǎn)，決定了政策性銀行和資金相對(duì)寬松的國(guó)有大型商業(yè)銀行是扶持保障房的主力。

保障性貸款以基準(zhǔn)利率為主

    6月30日，北京市保障性住房建設(shè)投資中心正式掛牌成立，承擔(dān)保障房融資、建設(shè)，以及公租房運(yùn)營(yíng)管理等方面的職責(zé)。

    據(jù)悉，國(guó)開行已同意為該平臺(tái)提供期限為30年的長(zhǎng)期貸款，建設(shè)銀行北京分行也可以提供15年的長(zhǎng)期貸款。

    據(jù)一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露，由于保障性住房的利潤(rùn)率遠(yuǎn)低于商品房項(xiàng)目，保障房項(xiàng)目主要由政府推動(dòng)，貸款主體多是地方融資平臺(tái)或者國(guó)有企業(yè)，這類企業(yè)的政府背景某種程度上加強(qiáng)了和銀行的議價(jià)能力。

    據(jù)了解，目前保障房項(xiàng)目從銀行融資一般以基準(zhǔn)利率居多，最高上浮10%。銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)，也要求土地使用權(quán)做抵押，一般按市場(chǎng)價(jià)打5~6折放款。

    與此同時(shí)，民營(yíng)開發(fā)商之所以對(duì)保障房項(xiàng)目興趣不大，主要源于保障房項(xiàng)目收益率一般在6%~8%左右，與商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)輒20%的收益率相距甚遠(yuǎn)。

    上述人士透露，保障房項(xiàng)目融資期限以15年到20年居多，收益率低使得貸款期限太短容易造成還款問題，此外，由于涉及棚戶區(qū)改造和廉租房項(xiàng)目，“期限太短沒有太大意義”。

受托支付控制風(fēng)險(xiǎn)

    隨著保障房建設(shè)的推進(jìn)工作進(jìn)一步深入，如何控制房企將保障房資金挪作商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

    對(duì)此，某銀行合規(guī)部負(fù)責(zé)人表示，銀行對(duì)保障房資金也會(huì)按照“三個(gè)辦法一個(gè)指引”中受托支付的模式進(jìn)行從嚴(yán)監(jiān)管。

    “如果房企將保障房資金挪作商業(yè)地產(chǎn)，不光是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問題，而且涉及政策性風(fēng)險(xiǎn)，是監(jiān)管部門明令禁止的。”

    據(jù)上述人士透露，“房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)投資，500萬以上就要受托支付?！?/p>

    按照實(shí)際操作流程，銀行先給開發(fā)商確定批多少貸款，這個(gè)貸款只是一個(gè)額度的概念。當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，銀行直接把貸款打到建筑商的賬戶。譬如萬科從銀行借款，資金最終直接由銀行支付給建筑商中鐵建。

    瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，部分開發(fā)商可能會(huì)將參與保障性住房建設(shè)作為獲取商品房用地的一種手段，因?yàn)椴糠值胤秸赡軙?huì)將土地打包供應(yīng)，以吸引參建企業(yè)的興趣。

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