每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

編者按

　　最近一段時(shí)間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》持續(xù)關(guān)注價(jià)值地產(chǎn)的話題，引起許多業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者的關(guān)注。判斷地產(chǎn)的價(jià)值，或許有很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，但最基本的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)隨時(shí)代變遷而改變：地段、區(qū)域、環(huán)境等硬件指標(biāo)，以及周邊各種配套設(shè)施所共同構(gòu)成的軟環(huán)境。本期我們所關(guān)注的，正是在現(xiàn)代化的高速交通工具帶著沿線房產(chǎn)高速升值的夢(mèng)想呼嘯而來(lái)時(shí)，高鐵（地鐵）概念房產(chǎn)，是否真的能為居住者帶來(lái)夢(mèng)想中的生活？

　　京滬高鐵一通車，昆山一個(gè)臨近高鐵的樓盤(pán)，就以超過(guò)14000元/平方米的價(jià)格刷新昆山非城市中心普通公寓的價(jià)格最高紀(jì)錄。

    上述樓盤(pán)的銷售人員解釋，該樓盤(pán)所在的中華商務(wù)區(qū)，將媲美上海的大虹橋、蘇州的核心商務(wù)區(qū)，假以時(shí)日，房?jī)r(jià)將超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，愿意花高價(jià)購(gòu)買這些有遠(yuǎn)景規(guī)劃，暫無(wú)生活便利配套樓盤(pán)的主要是投資者。

創(chuàng)區(qū)域最高價(jià)

    昆山房產(chǎn)網(wǎng)、昆山搜房網(wǎng)、昆山新浪樂(lè)居等網(wǎng)站的信息顯示，在昆山，售價(jià)超過(guò)14000元/平方米的普通住宅公寓位于當(dāng)?shù)厥姓?，全裝修房的售價(jià)為15000元/平方米。而花橋、巴城等多個(gè)板塊的住宅從未出現(xiàn)均價(jià)超14000元/平方米的公寓房售價(jià)。

    然而，在京滬高鐵開(kāi)通不到半周時(shí)間，這個(gè)名為象嶼·瓏庭的樓盤(pán)徹底改變了昆山的房?jī)r(jià)格局。目前，該樓盤(pán)在7月3日開(kāi)盤(pán)的5號(hào)樓銷售均價(jià)報(bào)價(jià)達(dá)到14500元/平方米，創(chuàng)下昆山非市中心地區(qū)的價(jià)格新高。

    銷售人員向記者介紹，上述樓盤(pán)定價(jià)高有兩個(gè)原因：一是樓盤(pán)采用3000元/平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)；二是樓盤(pán)所處的區(qū)域在昆山的中華商務(wù)園，依靠高鐵的交通優(yōu)勢(shì)，上述商務(wù)園的遠(yuǎn)景有望和上海的大虹橋和蘇州的核心商務(wù)區(qū)相媲美。目前，上海大虹橋附近的房?jī)r(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，以此衡量象嶼·瓏庭所在的區(qū)域未來(lái)均價(jià)可能突破2萬(wàn)元。

    隨后，這位銷售人員向記者展示了一份樓書(shū)，樓書(shū)的第一頁(yè)文字描述：“昆山，京滬高鐵、滬寧城際第一站，18分鐘瞬即對(duì)接”……同時(shí)，樓書(shū)對(duì)區(qū)域規(guī)劃的介紹，側(cè)重以高鐵帶動(dòng)，銜接上海大虹橋?yàn)橹饕獌?nèi)容，給讀者的體驗(yàn)是昆山的中華商務(wù)區(qū)未來(lái)將成為上海大虹橋的  “后花園”等。

    那么，中華商務(wù)區(qū)會(huì)成為上海大虹橋的“后花園”嗎？記者在現(xiàn)場(chǎng)看到的是，中華商務(wù)園大部分仍是雜草叢生的空地。在臨近該樓盤(pán)大約10分鐘路程的巴比倫廣場(chǎng)，有一所國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院及小型的超市。而樓書(shū)中所描述的3條商業(yè)街、7家超市、4家銀行以及醫(yī)院等還在圖紙中。

投資客比例超半數(shù)

    雖然商業(yè)配套不給力，但上述樓盤(pán)依然銷售不錯(cuò)。昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，該樓盤(pán)推出的514套房子已售出131套。

    對(duì)此，上海同策物業(yè)咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為類似象嶼·瓏庭這樣的樓盤(pán)，由于價(jià)格偏高、配套欠缺并不容易吸引昆山和臨近城市的自住客購(gòu)買。

    不過(guò)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，該區(qū)域具有很大吸引力。他認(rèn)為，類似象嶼·瓏庭的樓盤(pán)對(duì)整個(gè)區(qū)域的樓市而言，主要是起“抬轎子”的作用：首先為該區(qū)域樹(shù)立一個(gè)價(jià)格標(biāo)桿，然后讓整個(gè)區(qū)域的價(jià)格行情慢慢上漲，最后新建的樓盤(pán)在此基礎(chǔ)上再次拉高區(qū)域最高價(jià)，使整個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲。

    實(shí)際上，區(qū)域開(kāi)發(fā)商相互“抬轎子”的做法由來(lái)已久。象嶼·瓏庭的銷售人員表示，臨近該樓盤(pán)位于中華商務(wù)區(qū)、創(chuàng)業(yè)路南側(cè)的地塊，競(jìng)得價(jià)為15690元/平方米，創(chuàng)下昆山土地市場(chǎng)有史以來(lái)最高單價(jià)紀(jì)錄。在上述“地王”的映襯下，象嶼·瓏庭未來(lái)的售價(jià)預(yù)期被大大提高。

    漢宇房產(chǎn)研究中心主任付偉認(rèn)為，在昆山的樓市發(fā)展歷程中，投資者一直扮演著重要角色。若僅以昆山當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求，昆山樓市早已是供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求。該觀點(diǎn)被中原地產(chǎn)項(xiàng)目部的繆經(jīng)理證實(shí)。他介紹，在部分樓盤(pán)中，來(lái)自上海等地區(qū)的購(gòu)房者占購(gòu)買人群五成以上，其中相當(dāng)數(shù)量是投資者。

價(jià)格已透支未來(lái)價(jià)值？

    銷售了100多套的成交數(shù)據(jù)，顯示象嶼·瓏庭14500元/平方米的報(bào)價(jià)已被一部分購(gòu)房者接受。不過(guò)，上述價(jià)格引起了業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，價(jià)格是否已經(jīng)透支了未來(lái)的價(jià)值？

    付偉表示，就昆山的經(jīng)濟(jì)總量和城市的影響力看，昆山新發(fā)展的CBD中華商務(wù)區(qū)的前景，無(wú)論如何達(dá)不到上海的大虹橋或蘇州的核心商務(wù)區(qū)的規(guī)模。如果該區(qū)域的房?jī)r(jià)和商務(wù)成本與上海近郊的青浦新城等接近，很難吸引企業(yè)。因此，該區(qū)域的房?jī)r(jià)必然要低于上海上述區(qū)域新城的樓盤(pán)售價(jià)。在他看來(lái)，中華商務(wù)區(qū)的未來(lái)最有可能發(fā)展的模板是昆山市中心或花橋。

    不過(guò)，記者在花橋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2006年開(kāi)始建設(shè)，被認(rèn)為發(fā)展最快速的花橋板塊，目前的商業(yè)配套和生活環(huán)境離“成熟”的階段有較大距離，與真正意義上的CBD更是差距巨大。

    昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，花橋地區(qū)的最大樓盤(pán)——綠地21世紀(jì)城已開(kāi)發(fā)銷售超過(guò)1萬(wàn)多套房屋，并且大部分都已經(jīng)交房。而中原地產(chǎn)和漢宇房產(chǎn)的研究人員表示，這里的實(shí)際入住率僅為40%~60%。

    較低的入住率還影響了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)建設(shè)。記者在綠地21世紀(jì)城的商業(yè)中心看到，盡管基本交房，但樓盤(pán)的商業(yè)街有多家店鋪未開(kāi)門(mén)，蘇寧電器大賣場(chǎng)中的顧客也寥寥無(wú)幾……昆山世茂廣場(chǎng)一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，雙休日上海購(gòu)房者入住昆山所購(gòu)買的房屋時(shí)，商場(chǎng)的消費(fèi)人流僅比平時(shí)增加40%。

    談到交通的問(wèn)題，一位行業(yè)人士還指出，花橋因臨近上海，交通成本低于昆山，從發(fā)展前景看，花橋也比昆山南站好得多。

    然而目前，花橋的次新房掛牌價(jià)為9500元/平方米，區(qū)域內(nèi)新樓盤(pán)最高價(jià)為14000元/平方米。而上海青浦新城的部分區(qū)域房?jī)r(jià)也不過(guò)12000元~14000元/平方米。

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