每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　“平安信托和綠城中國聯(lián)袂打造平安財富安城1號房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，以股權(quán)投資方式參與多個綠城優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，年化收益25%以上?！逼桨残磐幸晃讳N售經(jīng)理日前在一個論壇發(fā)布了這則廣告。

    昨日（7月11日），平安信托的工作人員證實，確實和綠城中國一起發(fā)出了上述信托計劃。按照該計劃，綠城項目的年平均利潤率低于10%時，不能獲取項目收益回報；即使年平均利潤率超過10%，也只能按二八分成的原則，少量獲取投資回報。

    上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，綠城的上述信托計劃不僅說明綠城最近非常缺錢，同時也顯示綠城很看好三五年內(nèi)的房價，認(rèn)定這些項目的售價還將暴漲。

    更有業(yè)內(nèi)人士直言不諱地說，在嚴(yán)控房價的背景下，地產(chǎn)商哪來那么多利潤還，當(dāng)前地產(chǎn)信托融資洶涌的背后，投資的與融資的，都在進(jìn)行一場豪賭。

融資成本創(chuàng)紀(jì)錄

    據(jù)上述發(fā)布廣告的平安信托銷售經(jīng)理介紹，上述房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品所投資的溫州龍灣項目總基金規(guī)模8.75億元，信托將占到項目股權(quán)總比例的25%，內(nèi)部回報率高達(dá)35%~41%，項目投資期為三年，退出期為兩年，總周期長達(dá)5年。

    資料顯示，其所投資的龍灣項目位于浙江省溫州市龍灣區(qū)，用地性質(zhì)為住宅用地，總土地款約為人民幣31億元。集團通過招拍掛的方式獲得該項目，綠城集團擁有其40%的權(quán)益。

    平安信托熱線一位銷售人員進(jìn)一步介紹，該項目是一個包括保障房在內(nèi)的綜合性項目。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照上述介紹，如果該項目全部依托股權(quán)融資方式獲取資金，那么每年的預(yù)期利潤率將達(dá)到35%~41%，以5年計算，該項目的總利潤最高甚至?xí)_(dá)到總投資成本的兩倍。

    按照上述總利潤水平，綠城的總銷售額必須達(dá)到87.5億~106.5億元以上，折合每平米的售價在4.6萬~5.6萬元/平方米以上。而據(jù)張宏偉的介紹，目前該項目所在的龍灣區(qū)附近的江景房也不過賣到4萬元/平方米，非江景房售價僅在2萬元/平方米左右。

    根據(jù)張的調(diào)查，綠城中國的上述信托產(chǎn)品融資成本，是今年以來品牌大公司中融資成本最高的。此前，他所知道的大地產(chǎn)商最高信托融資成本為20%。而今年5月23日宣布發(fā)行2015年到期高息債券融資的佳兆業(yè)，融資成本也只有13.5%。

    他認(rèn)為，綠城中國之所以愿意以如此高的融資成本信托融資，就是看好溫州三五年后的預(yù)期房價，認(rèn)為上述區(qū)域未來房價還將大漲。

缺錢！缺錢！

    資料顯示，從2008年開始，綠城便一直在尋求信托方面的融資渠道。是年5月，其首次與華潤深國投成立一個名為“綠城東部建設(shè)玉蘭公寓項目信托”的信托計劃，雖然融資僅1.5億元，但這成為了綠城啟動信托融資渠道的開端。

　　  隨后，綠城先后與杭州工商信托、中融信托、山東國際信托、上國投等信托公司達(dá)成信托融資計劃，融資近百億元。而進(jìn)入今年以來，綠城已經(jīng)與中融國際信托、中泰信托和北京國際信托分別合作成立了三款信托產(chǎn)品，募資3億元、2.57億元和20億元。

    然而，對房價的預(yù)期或許并不像綠城所想象的那么樂觀——此前，綠城被認(rèn)為是上半年銷售表現(xiàn)最不理想的地產(chǎn)巨頭。

    根據(jù)其6月銷售通訊，公司前5月的銷售額僅為156億元人民幣。而中房信的統(tǒng)計顯示，該公司截至6月30日只有186億元的銷售額。按照該速度，截至今年年底，該公司僅能完成不足400億元的銷售額，遠(yuǎn)達(dá)不到去年制訂的500億元的銷售目標(biāo)。

    綠城中國相關(guān)高層曾回應(yīng)  《每日經(jīng)濟新聞》記者，截至5月，綠城有140億元的現(xiàn)金，再加上目前每天1億元左右的預(yù)售額，足以歸還今年新購地的40億元支出和今年到期將付款的120億元短期借款。

    話音剛落，綠城就聯(lián)合華彬以24.3億元拿下上海長風(fēng)地王，又增資了與杭州濱江集團聯(lián)手開發(fā)的項目。

    中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，綠城之所以敢許諾25%以上的高額回報，足以說明該公司在短期內(nèi)極缺資金。他表示，綠城的做法純屬不得已而為之，“這樣做的目的是為了保持開發(fā)團隊不流失?！?/p>

    而“差錢”的或許遠(yuǎn)不止綠城一家。用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，房地產(chǎn)集合類信托發(fā)行84只，占同期集合類信托產(chǎn)品發(fā)售數(shù)的30.88%，較4月份略有上升。發(fā)行規(guī)模290.87億元，高于4月的248.9億元。同時，信托平均預(yù)期年化收益率10.32%，環(huán)比也有所上升。

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