“關注房子從來離不開價值，但是我們感覺到從來沒有像今天這樣關注價格之外的價值?！痹谥袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰、金地集團上海分公司營銷總經(jīng)理宋家泰4位嘉賓的一場“頭腦風暴”之后，作為主持人的《每日經(jīng)濟新聞》上海中心總經(jīng)理黃波對價值地產(chǎn)作出了這樣的總結。

    上述4位房地產(chǎn)業(yè)內人士對地產(chǎn)價值進行了不同角度和維度的解讀，令開發(fā)商對價值地產(chǎn)的理解更為接近，中國地產(chǎn)業(yè)下一個黃金十年的發(fā)展“密碼”已經(jīng)呼之欲出了。

    “產(chǎn)品品質有很大的提升，但是大家感覺到價格的提升遠遠高于品質的提升，也就是說性價比不合理。”顧云昌認為，出現(xiàn)這樣的問題是因為房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了誤區(qū)——單靠土地升值來獲得品質的提升。導致這一問題的原因不僅是開發(fā)商，也有市場環(huán)境的因素。

    2004年以后樓市一直處于供不應求的賣方市場中，缺少激烈的競爭。這種情況下，房子不論好壞都可以賣掉。房價上漲是因為土地漲價，而性價比沒有提升?，F(xiàn)在政府調控市場，從表面上看是穩(wěn)定房價，實際上是讓老百姓買得物有所值。所以，開發(fā)商努力提升產(chǎn)品品質，是價值地產(chǎn)的方向。

    顧云昌的上述觀點，得到了上海金地營銷總監(jiān)宋家泰的贊同。據(jù)他回憶，2008~2009年金地年旁邊有一個毛坯房，開發(fā)的速度沒有金地這么快，當時的均價是1.4萬~1.5萬元，而現(xiàn)在售價已經(jīng)達到2萬元/平方米。

    宋家泰也認為，確實存在開發(fā)商追求土地價值最大化的現(xiàn)象。他介紹，佘山有大量的規(guī)劃類型的小區(qū)，小區(qū)賣得比較好，但是交房一兩年以后，就很少有人居住。調查后發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)絕大多數(shù)都采取了“一九法則”，即把90%的空間給房子，只有10%是公共空間。這也是郊區(qū)居住率小的原因。相比之下，世界各地好的酒店，客戶都是在公共地區(qū)活動，原因是開發(fā)商把10%的資源放在室內，把90%的資源放在公共部分。

    陳杰則把房地產(chǎn)有無價值直接指向房地產(chǎn)有無泡沫。他認為，所謂泡沫，就是價值和價格有沒有背離。房地產(chǎn)價值是可以測評的，價值可以分為兩部分：一是基本價值，也就是使用價值；二是預期價值。

    使用價值就是房屋的租金?，F(xiàn)在如果按照上海、北京等一線城市的情況，住宅使用價值和價格比應該差距比較大。正常情況下，上述比率至少要比存款利率高，但實際上并不是這樣。所以，使用價值和價格出現(xiàn)很大的背離。

    但為何房價仍然堅挺？那是因為大家相信預期價值，認為它有投資性。現(xiàn)在買的房子租金很低，買房子不劃算，但是人們預期將來房子可以升值，所以要買房。

    限購之后這種情況發(fā)生了很大的變化，預期價值被打壓了。特別是高端樓盤被限購，銷售出現(xiàn)一定的問題。在這種情況下，開發(fā)商面臨價格的調整。但是當價格難以調整時，就要提高房屋價值，即使用價值。

    至于如何提升使用價值，陳杰的觀點是，做好客戶細分，了解購房者第一次置業(yè)和第二次置業(yè)的差異，分析不同消費者的不同需求，這樣使用價值就體現(xiàn)出來了。同時應該全周期調研，賣完后繼續(xù)調研購房者的需求，提高客戶滿意度，更加翔實地收集資料。

    和顧云昌、宋家泰、陳杰等更關注房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地產(chǎn)價值不同，秦虹關注的是價值地產(chǎn)的長遠利益和公共利益。

    秦虹說，“在市場經(jīng)濟條件下，我覺得政府第一應該關心長遠利益，即節(jié)能、減排，通過市場調研來生產(chǎn)符合需求的房子。如果房地產(chǎn)的設計、定位、服務、制造不能夠滿足社會需求的話，會造成極大的浪費。如果后期要改造，成本是巨大的，這對政府和企業(yè)來說都是無法承受的。有一些房子30年就拆了，并不是它不能住了，并不是不結實了，而是它不符合現(xiàn)在生活的需求了，所以這是極大的浪費?！?/p>如需轉載請與《每日經(jīng)濟新聞》報社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

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