新華網(wǎng)北京8月15日電 題：“限”令全面升級(jí)：對(duì)樓市影響幾何

　　新華社“新華視點(diǎn)”記者葉鋒、劉德炳、潘林青

　　限購(gòu)“擴(kuò)容”、限貸“升級(jí)”、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)……近期，樓市調(diào)控之手悄然加碼，“限”令正全面“升級(jí)”。業(yè)內(nèi)期待，這將對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到一定作用。但“有形之手”如何對(duì)樓市“深度介入”，必須把握分寸。

　　“限”令升級(jí) 樓市博弈加劇

　　細(xì)心人士注意到，樓市調(diào)控行政手段正加緊布控，“限”令開(kāi)始升級(jí)。

　　——“限購(gòu)”將擴(kuò)容。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已明確要求已實(shí)施限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施，有關(guān)部門(mén)正在“圈定”限購(gòu)新名單。

　　——“限貸”范圍擴(kuò)大。銀監(jiān)部門(mén)日前重申：對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。記者近日從北京多家銀行了解到，第三套房已“一刀切”地被叫停。

　　——限房?jī)r(jià)出臺(tái)。河北廊坊房管部門(mén)近日向開(kāi)發(fā)商發(fā)出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)參考性建議，比如新建普通商品住房?jī)r(jià)格最高不得高于9000元／平方米。

　　上海于7月底下發(fā)通知，要求房源成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)與經(jīng)房管部門(mén)備案的“一房一價(jià)”保持一致。這意味著開(kāi)發(fā)商在定價(jià)環(huán)節(jié)的操作空間被進(jìn)一步壓縮，“虛報(bào)網(wǎng)上參考價(jià)”等行為將無(wú)以為繼。

　　——限地價(jià)。北京近期掛牌出讓的門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)一地塊，采取“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的交易方式，即：在確定地價(jià)的情況下，以“價(jià)低者得”的原則，由競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)報(bào)未來(lái)在該宗地上建設(shè)的商品住房的銷(xiāo)售價(jià)格，承諾房屋銷(xiāo)售價(jià)格最低者為競(jìng)得人。

　　北京市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，希望通過(guò)此種出讓方式的探索，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)理性降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)引導(dǎo)區(qū)域房?jī)r(jià)水平定位。

　　“有形之手”全面發(fā)力 樓市能否如期“退燒”

　　這一輪房地產(chǎn)調(diào)控打出的“組合拳”中，行政手段比重較以往更高，“有形之手”在樓市諸多環(huán)節(jié)全面發(fā)力。

　　不過(guò)，高房?jī)r(jià)仍未完全“降服”。比如，未限購(gòu)城市需求和房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然旺盛。一份針對(duì)50個(gè)未“限購(gòu)”城市樓市的最新調(diào)查報(bào)告顯示，這些城市受調(diào)控影響有限，上半年房?jī)r(jià)無(wú)一下跌，七成多城市價(jià)格更是出現(xiàn)小幅上漲。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商紛紛加快在二、三線城市“掠地”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅存在“透支”風(fēng)險(xiǎn)。

　　“政府對(duì)于高房?jī)r(jià)有足夠‘彈藥’，但不到萬(wàn)不得已，一些非常規(guī)措施不會(huì)出臺(tái)。”中國(guó)指數(shù) 研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，“目前局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，地方政府為實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)心情迫切，因而‘限’的范圍也越來(lái)越廣。”NextPage

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科說(shuō)，只要執(zhí)行到位，“有形之手”將對(duì)樓市起到立竿見(jiàn)影的作用。但樓市服用過(guò)猛的“退燒藥”，會(huì)否出現(xiàn)“副作用”，應(yīng)有充分預(yù)估。

　　比如，目前地價(jià)可以限定，但日后的房?jī)r(jià)卻存在變數(shù)，“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的項(xiàng)目，一旦房?jī)r(jià)預(yù)期下跌，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)通過(guò)降低建房成本減少損失

　　其次，一些城市明確限購(gòu)政策將執(zhí)行至今年年底。一旦限購(gòu)取消，相關(guān)地區(qū)的樓市是否會(huì)遭遇反彈后續(xù)政策如何銜接

　　專(zhuān)家指出，要防止一些地方產(chǎn)生對(duì)行政手段的過(guò)度依賴(lài)，為達(dá)到短期房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，而忽視對(duì)樓市根本性問(wèn)題的解決。

　　防樓市“報(bào)復(fù)性反彈” “四道關(guān)”是關(guān)鍵

　　記者采訪感受到，業(yè)內(nèi)對(duì)實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)充滿期待。比如，通過(guò)限制高價(jià)樓盤(pán)上市、叫酮發(fā)商漲價(jià)或直接限價(jià)等手段，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)有望完全受控。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科等一些專(zhuān)家分析認(rèn)為，“有形之手”主導(dǎo)的強(qiáng)制“退燒”，無(wú)疑能取得短期效果，但如果土地供應(yīng)緊張、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、投機(jī)炒作活躍等關(guān)鍵問(wèn)題不解決，那么一旦“限”字令有所放松，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈將是“大概率”事件。如何使調(diào)控由短期的價(jià)格目標(biāo)和長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)目標(biāo)轉(zhuǎn)變，使樓市及時(shí)回歸“市場(chǎng)化”軌道，考驗(yàn)著各級(jí)政府的智慧和膽略，要嚴(yán)防樓市陷入“一管就死、一放就亂”的境地。

　　綜合專(zhuān)家意見(jiàn)，從調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)考慮，政府的“有形之手”關(guān)鍵在于把好“四道關(guān)”。

　　其一，把好“地”關(guān)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成57406.82公頃，比去年同期增加2%，但僅完成全年任務(wù)的26%。下半年供地任務(wù)艱巨，既要防止土地出讓溢價(jià)過(guò)高，也要減少土地流標(biāo)流拍現(xiàn)象，保持“面粉”充足供應(yīng)。

　　其二，把好“錢(qián)”關(guān)。和去年相比，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和購(gòu)房貸兩頭均明顯收縮，兩者累計(jì)同比下降四成多。從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，房企資金鏈普遍繃緊，去庫(kù)存動(dòng)力在增強(qiáng)。房地產(chǎn)信貸政策能否堅(jiān)持，十分關(guān)鍵。

　　其三，把好“保障房”關(guān)。加快保障房建設(shè)，其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)住房保障長(zhǎng)期弱化的一種“補(bǔ)課”。中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任。”不管調(diào)控松緊，保障房建設(shè)已不容許有懈怠。

　　其四，把好“政策執(zhí)行”關(guān)。我國(guó)管控房地產(chǎn)業(yè)主要以政策為主，而政策易多變。業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)我國(guó)關(guān)于樓市調(diào)控政策有數(shù)十個(gè)，僅去年以來(lái)被稱(chēng)為“國(guó)×條”的“組合拳”就有“四大套”。應(yīng)及時(shí)對(duì)政策梳理完善，適時(shí)形成制度，并嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)察和問(wèn)責(zé)等一系列約束機(jī)制。