每經(jīng)網(wǎng)8月16日深圳電（每經(jīng)記者 胡廷鴻）

        住宅受限，商鋪價(jià)格繼續(xù)瘋長。

        大運(yùn)會(huì)開幕前夕，深圳后海灣區(qū)一套面積僅為30多平方米的臨街商鋪賣出了48萬/平米的最高價(jià)，如此天價(jià)令業(yè)界驚詫不已。

        該鋪王成交價(jià)格刷新了同片區(qū)商鋪的歷史成交價(jià)格。上半年，深圳商鋪、寫字樓一路看漲。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月深圳一手商鋪成交均價(jià)達(dá)到38336元／平方米，環(huán)比上漲18.65%，同比漲幅達(dá)到95.70%。

        然而，在商鋪價(jià)格瘋長的同時(shí)，該區(qū)域價(jià)值透支的風(fēng)險(xiǎn)也開始暴露出來。

        深圳再出鋪王

        日前，位于深圳后海灣中心路的某樓盤開始推出最后一批近30套臨街商鋪，其主力面積65-110平方米。而其中一套位于街頭轉(zhuǎn)角處的鋪王以48萬/平米的最高單價(jià)成交，使用面積僅為35.17平方米。

        據(jù)樓盤售樓處銷售人員稱，這是他們推出的鋪王，其余商鋪價(jià)格大多在10-20萬元/平米。但記者發(fā)現(xiàn)，該鋪王成交價(jià)格超越了此前后海片區(qū)35萬元一平米的歷史成交價(jià)格。

        "這樣高的單價(jià)在南山區(qū)很少見，我們也感到驚訝能賣這么高。"美聯(lián)物業(yè)深圳營業(yè)部商鋪部市場(chǎng)總監(jiān)李曉峰說。

        實(shí)際上，后海片區(qū)并非深圳成熟商圈，近年通過填海造陸，由于修建了大批高端住宅樓而發(fā)展起來。與深圳東門等成熟商圈相比，60多萬的商鋪價(jià)格也曾出現(xiàn)過，但48萬的單價(jià)創(chuàng)造了南山區(qū)商鋪成交價(jià)格的最高紀(jì)錄。

        然而，與高售價(jià)相比，后海片區(qū)的商鋪出租價(jià)格卻僅有1000多元一平米，租售比仍然較低。

        在業(yè)界看來，目前后海片區(qū)商業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)未成熟，人流也較少，該片區(qū)的投資回報(bào)率仍處于低位，商鋪價(jià)值存在被透支的風(fēng)險(xiǎn)。

        對(duì)此，李曉峰分析稱："現(xiàn)在商鋪供應(yīng)比例很低，客戶不是看眼前的回報(bào)，而是看好該片區(qū)后期發(fā)展?jié)摿Α?quot;

        業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控，而一些投資客將目光從住宅轉(zhuǎn)向了炒作商鋪。

        李曉峰稱，有人出高價(jià)買，就有人買。近期市場(chǎng)行為很難判斷，但如此高的價(jià)格賣出，說明市場(chǎng)可以承受。"后海片區(qū)的商業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，商業(yè)不是很成熟，但現(xiàn)在投資者心態(tài)大多卻看好后期增值回報(bào)潛力。"

        實(shí)際上，在該商鋪周圍，近兩年開發(fā)出寶能太古城、卓越維港、三湘海尚等一批高價(jià)樓盤。

        從2009年開始，深圳后海灣片區(qū)房價(jià)被嚴(yán)重爆炒，價(jià)格從當(dāng)初的3萬元一平漲到現(xiàn)在6萬多一平，而周邊配套至今仍未發(fā)展起來。

        商鋪價(jià)格同比漲9成

        而就在深圳賣出鋪王的時(shí)候，7月，深圳商鋪價(jià)格也水漲船高，成交均價(jià)同比漲幅超過9成。

        據(jù)美聯(lián)物業(yè)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳一手商鋪成交303套，成交面積為18097平米，環(huán)比上漲200.8%。而二手商鋪成交面積達(dá)到68783.01平米，同比增長27%，成交均價(jià)為40308元/平米，同比增27%。

        隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的興起，年初以來，深圳商鋪、寫字樓價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，但價(jià)值被透支的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。

        一個(gè)鮮明的例子是，2009年位于車公廟地鐵口的豐盛町商業(yè)步行街也曾賣出50萬一平米的高價(jià)。但時(shí)至今日，該商業(yè)街的人氣也并沒有發(fā)展起來，出現(xiàn)大面積商鋪空置。

        "單從一個(gè)商鋪的成交高價(jià)很難判斷其價(jià)格是否合理，也難該區(qū)域價(jià)值是否被透支，現(xiàn)在主要還是看客戶投資心理預(yù)期。"中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為。

        但他同時(shí)也指出，投資客炒商鋪確實(shí)推高了商鋪價(jià)格，今年商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格上漲、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素也是導(dǎo)致商鋪價(jià)格上漲的原因。

        "如果價(jià)格上漲過快的話，后續(xù)價(jià)格上升肯定會(huì)面臨壓力。"李耀智表示。