每經(jīng)記者  許金民

    快煮熟的鴨子飛了！

    南京高科  （600064，收盤價12.10元）的孫公司仙林商務(wù)，于2009年12月開始負責南京仙林C地塊商務(wù)辦公樓項目的開發(fā)經(jīng)營，項目正進行主體工程施工；對比該處民用住宅每平米售價13000元，10.14萬平方米的規(guī)劃總建筑面積可獲13.18億元收入，即便僅利用一半，也可獲得6.6億元，更何況該項目還是商務(wù)辦公樓。

    讓人意外的是，南京高科昨日（8月18日）卻蹊蹺地將該項目連同仙林商務(wù)100%的股權(quán)一并售出，買家是公司最終控制人南京國資委的兩個控股子公司，交易價格僅7625.34萬元，按照5.28億元（南京高科持有仙林商務(wù)80%股權(quán)）的標準計算，僅高于1折價格。對于為何把未來的“人參”提前以“白菜價”甩賣，公司給出的理由是資金緊張。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京高科的上述說法恐難以成立。因為南京高科目前手握數(shù)家上市公司的數(shù)億流通股份，總市值超過40億元；另外，本次交易以去年的財務(wù)報表為基礎(chǔ)，按成本法而不是按照收益法進行評估，這對于一個在建的樓盤似乎有失公允。

當?shù)貒Y委下屬企業(yè)受讓股權(quán)

    南京高科昨日發(fā)布公告，公司控股子公司南京高科置業(yè)有限公司（以下簡稱高科置業(yè)）將南京仙林商務(wù)管理有限公司  （以下簡稱仙林商務(wù)）99%、1%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給南京仙林新市區(qū)開發(fā)有限公司  （以下簡稱新市區(qū)開發(fā)公司）和南京仙林大學城科技園有限公司  （以下簡稱仙林科技園公司）。其中，轉(zhuǎn)讓給新市區(qū)開發(fā)公司的價格為7549.09萬元，轉(zhuǎn)讓給仙林科技園公司的價格為76.25萬元，兩項合計7625.34萬元，此項交易完成后，高科置業(yè)預計獲得凈收益1987.21萬元。

    公告顯示，這兩個交易對手可是大有來頭！

    其中，新市區(qū)開發(fā)公司是高科置業(yè)的第二大股東，持有其19.8%股權(quán)，為國有獨資企業(yè)，實際控制人是南京市國資委；該公司的法人代表叫歐紀民，是仙林大學城管委會主任。仙林科技園公司是新市區(qū)開發(fā)公司控股子公司，新市區(qū)開發(fā)公司持股99%，南京大學持股1%。

    這也就是說，兩個交易對手的實際控制人都是南京市國資委，而后者正是南京高科的最終控制人。

周邊房價賣到1.3萬元/平方米

    這項關(guān)聯(lián)交易的標的主體仙林商務(wù)是高科置業(yè)的全資子公司，主要負責棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)C地塊商務(wù)辦公樓項目的開發(fā)經(jīng)營工作。該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積4.07萬平方米，總建筑面積10.24萬平方米，其中地上建筑面積7.22萬平方米，地下建筑面積3.01萬平方米，土地使用性質(zhì)為商務(wù)辦公性質(zhì)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。

    南京高科官方網(wǎng)站以及2010年年報顯示，C地塊商務(wù)辦公樓項目位于仙林中心區(qū)，金鷹天地以東、南京郵電大學以南，距離地鐵2號線仙林站步行僅5分鐘路程；項目于2009年12月22日奠基，目前正進行主體工程施工。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者以客戶名義聯(lián)系了南京“安居客”的銷售員沈娟，她就職于熙日房產(chǎn)新堯路店，最熟悉棲霞區(qū)仙林地段。她表示，仙林大學城附近普通住宅最便宜也要12500元/平方米，“貴的賣到2萬多元/平方米，多數(shù)賣13000多元/平方米”。

    根據(jù)南京高科已完成的  “山水風華”、“新城鄰里”以及“學仕風華苑”等項目，銷售面積占規(guī)劃總建筑面積最低的也有56%。C地塊商務(wù)辦公樓項目總建筑面積為10.24萬平方米，即便以銷售面積為總建筑面積的50%、銷售均價維持住宅類均價13000元/平方米計算，項目輕輕松松可獲得6.6億元的銷售收入。南京高科持有仙林商務(wù)80%的股份，便可分到5.28億元。他們?yōu)楹我?625.34萬元僅略高于1折的價格，就把仙林商務(wù)連同C地塊商務(wù)辦公樓項目給便宜甩賣呢？

手握逾40億元股份卻喊窮

    對此，南京高科在公告中解釋稱，主要是受國家宏觀調(diào)控、銀根緊縮影響，C地塊項目開發(fā)資金需求量較大，公司短期內(nèi)很難籌集大規(guī)模資金繼續(xù)進行開發(fā)建設(shè)。然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱到的資料顯示，南京高科及高科置業(yè)其實并不缺錢！

    棲霞建設(shè)（600533，收盤價4.36元）2011年半年報顯示，南京高科持有其1.37億股流通股，為第二大股東；高科置業(yè)則持有1500萬股，為第四大股東。此外，南京高科還持有南京銀行  （601009，收盤價8.19元）3.33億股流通股，為其第三大股東；持有中信證券（600030，收盤價12.08元）9182.36萬流通股份，為其第五大股東。

    以昨日的收盤價計算，這些股份的市值已超過40億元，如果是資金緊張，南京高科僅需按規(guī)定出售其中一小部分，就能輕而易舉獲得上億元資金，沒錢的理由顯然難成立。

為何采用成本法評估？

    更讓人吃驚的是，在此次交易中，預計樓盤銷售將帶來數(shù)億甚至上十億元收入的仙林商務(wù)資產(chǎn)，居然采用成本法進行評估。

    南京立信永華會計師事務(wù)所有限公司對仙林商務(wù)財務(wù)報表審計的截止日期為2010年12月31日，而不是最新的2011年6月30日，這就導致仙林商務(wù)僅有流動資產(chǎn)1.34億元；在非流動資產(chǎn)中，投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)等所有項目賬面價值都為零；流動負債為8472.73萬元。仙林商務(wù)2010年無任何營業(yè)收入、凈利潤為-24.27萬元。

    江蘇立信永華資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司就以此報表為基礎(chǔ)，采用成本法，而不是收益法進行了評估，將仙林商務(wù)的凈資產(chǎn)為4975.73萬元評估成7625.34萬元。

    對于南京高科此次交易，公司三位獨立董事茅寧、周友梅以及葛揚都簽字認可，并稱  “交易定價公平、合理”。值得注意的是，茅寧為南京大學管理學院的副院長、教授，葛揚則為南京大學商學院的教授。細心的投資者不難發(fā)現(xiàn)，仙林科技園的另一股東正是南京大學。

    盡管在此次交易中，南京高科依舊獲得了1987.21萬元的凈收益，但其放棄即將到手的數(shù)億元巨額收入，著實讓外界感到困惑。對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日分別致電南京高科、南京國資委進行詢問，南京高科董秘謝建暉僅表示  “將去核實”，而南京國資委的電話則一直無人接聽。

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