每經(jīng)記者  許金民

 

    2007年1月以7934萬元購地，目前已投入1.92億元建9層商務辦公樓，兩項合計花費2.71億元；公司卻于上周作價7625.34萬元將其賣給關聯(lián)方。8月19日，《每日經(jīng)濟新聞》刊發(fā)《南京高科“白菜價”甩賣資產(chǎn)  最終控制人下屬企業(yè)笑納》一文，報道南京高科（600064，收盤價11.88元）此項離奇交易。

    8月20日，南京高科發(fā)布澄清公告，先是替子公司喊“窮”；接著以周邊項目停工為由，來證明賤賣是已不看好項目前景；最后給出詳細的評估報告，權當向公眾作交代。然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過查閱資料及深度采訪發(fā)現(xiàn)，南京高科上述理由皆不成立，就連評估報告的兩位評估師都自相矛盾。

7549萬賣給控制人下屬企業(yè)

 

    8月18日，南京高科披露公告稱，公司將孫公司仙林商務99%、1%的股權，分別轉讓給新市區(qū)開發(fā)公司和仙林科技園公司，交易價格為7549.09萬元。此項交易完成后，南京高科控股80%的子公司高科置業(yè)預計獲得收益1987.21萬元。

    資料顯示，仙林商務主要負責棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)C地塊商務辦公樓項目的開發(fā)經(jīng)營工作。該項目規(guī)劃建設用地面積4.07萬平方米，總建筑面積10.24萬平方米。

    兩個交易對手中，新市區(qū)開發(fā)公司是高科置業(yè)的二股東，持有其19.8%股權，實際控制人是南京市國資委，法人代表歐紀民是仙林大學城管委會主任。仙林科技園公司是新市區(qū)開發(fā)公司控股子公司，新市區(qū)開發(fā)公司持股99%，南京大學持股1%；法人代表趙玉泉是仙林大學城管委會常務副主任。

    8月19日，《每日經(jīng)濟新聞》記者查悉，仙林大學城附近普通居民住宅價格已達13000元/平方米；南京高科手握四家上市公司、合計市值超過40億元的流通股份；投贊成票的三位獨立董事有兩個來自南京大學?；谏鲜銮闆r，本報曾質疑該項交易為賤賣資產(chǎn)。

澄清1：高科置業(yè)資金緊張

 

調查：巨額股權+在售房產(chǎn)

 

    8月20日，南京高科發(fā)布澄清公告，證實C地塊是2007年1月花費7934萬元購得，2010年7月開工建設，目前已經(jīng)投入1.92億元，總投資約6億元，預計2012年竣。對于賤賣行為，公司給出多個“離奇”理由。

    南京高科在澄清公告中表示：“受到宏觀調控、銀根緊縮的影響，高科置業(yè)資金鏈比較緊張……目前資產(chǎn)負債率已經(jīng)接近75%。而仙林大學城中心區(qū)C地塊商務辦公樓項目總投資金額預計近6億元，在當前高科置業(yè)房地產(chǎn)多個項目同時推進的情況下，短期內(nèi)進一步增加融資規(guī)模比較困難。”

    《每日經(jīng)濟新聞》記者通過查閱資料證明，南京高科給出的此理由很難成立。

    首先，高科置業(yè)目前手握棲霞建設（600533，收盤價4.28元）1500萬流通股份，持股比例為1.43%，是棲霞建設第四大股東。以棲霞建設昨日（8月22日）收盤價計算，該部分股份市值已超過6000萬元。

    其次，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日在南京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會主辦的“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上看到，高科置業(yè)今年已經(jīng)開盤的項目共有3個，分別是  “學仕風華苑29號第72幢”、“文苑廣場”（又稱“東城匯”）以及“攝山星城一期商業(yè)街”，開盤時間為分別為6月28日、6月7日以及6月18日。

    其中，“學仕風華苑29號第72幢”入網(wǎng)14套銷售一空；“文苑廣場”尚剩379套，面積為46692平方米，銷售均價23297元/平方米，預計可回款10.88億元；“攝山星城一期商業(yè)街”尚剩48套，面積為18484平方米，銷售均價14540元/平方米，預計可回款2.69億元。

    三項預計可回款13.57億元，這還不包括7月1日～8月21日銷售出去、已經(jīng)到手但還沒有計入南京高科半年報的房屋款項。

    最后，高科置業(yè)作為公司控股80%的子公司，2010年實現(xiàn)凈利潤1.13億元；按照股權比例計算，該公司為南京高科貢獻9068.44萬元凈利潤，占了其2010年凈利潤的近三成，為南京高科所有控股子公司之最。

    今年5～7月，南京高科先后花費1.4億元投資南京高科科技小額貸款公司、2.24億元認購廣州農(nóng)商行8000萬股增發(fā)股份、7200萬元受讓移動通信運營商服務商廣東怡創(chuàng)5%的股權，三項投入合計4.36億元。

    南京高科如此大手筆，又手握四家上市公司、市值超過40億元的流通股份，在子公司高科置業(yè)“手頭緊”的時候，為何不施以援手呢？

澄清2：不看好項目前景

 

調查：房企龍頭周邊拿地

 

    南京高科給出的第二個理由是：“目前仙林商務公司正在開發(fā)的C地塊項目周邊商務辦公配套環(huán)境不夠成熟，市場風險較大，特別是與該項目毗鄰的青島陽光新地置業(yè)有限公司酒店項目已經(jīng)停工，足以證明當前市場對該項目所處地塊的疑慮。此項目進行變現(xiàn)后的資金將用于公司其他房地產(chǎn)項目的開發(fā)和推進工作。”

    《每日經(jīng)濟新聞》記者查明，南京高科提到的“酒店項目”開發(fā)主體是青島嘉尚酒店管理有限公司，為新地集團的子公司，停工的僅僅是項目中的2號樓，而并非1、2、3號樓，停工理由也不是南京高科所謂的“對該項目所處地塊的疑慮”。

    對于2號樓停工的原因，新地集團官方網(wǎng)站上有明確解釋：“2號樓由于涉及套型圖修改問題，需待酒店管理公司確定后才能開始下一步施工，所以目前暫時未動。”1號樓8月正在安裝鋁型材、陽臺鋁單板；3號樓正在砌筑外墻，幕墻開始放線，做橫豎向龍骨。

    至于  “項目周邊商務辦公配套環(huán)境不夠成熟，市場風險較大”的理由，同樣有些牽強。

    資料顯示，C地塊商務辦公樓項目于2010年7月開建，南京高科對其進行評估的時間為3月18日；這也就是說，他們3月之前就有賣出打算。然而，在3月之后看好該地段的開發(fā)商大有人在。

    南京國土資源局網(wǎng)站顯示，中建工業(yè)設備安裝有限公司于2011年4月27日競得仙林大學城文瀾路以東、文苑路以北地塊，規(guī)劃面積2.17萬平方米，成交價1.05億元，土地性質為商業(yè)辦公。

    萬科、保利也有動作。保利拿的仙林湖以北1號地塊，比C地塊商務辦公樓項目所處位置更遠離南京市區(qū)，僅是居住類型用地，規(guī)劃面積為10.4萬平方米，花了7.6億元；萬科拿的是仙林湖以北2號地塊，也是居住類型用地，規(guī)劃面積11.25萬平方米，花費8.6億元。

兩評估師說法相左

 

    在澄清公告末尾，南京高科給出了詳細的評估報告，用以證明評估環(huán)節(jié)沒有問題。

    為南京高科此項交易做評估的是江蘇立信永華資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司，評估師叫向衛(wèi)峰、陳穎璐，評估日期為3月18日，報告出具日為7月12日。

    記者在江蘇立信永華資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司網(wǎng)站上看到，評估流程為項目洽談、現(xiàn)場工作、評定估算以及提交報告，其中現(xiàn)場工作的內(nèi)容為  “了解資產(chǎn)分布，現(xiàn)場清查，搜集相關資料，核對有關憑證，查驗資產(chǎn)的權證，市場調研，項目情況分析，評估信息反饋”。

    然而，向衛(wèi)峰、陳穎璐對C地塊商務辦公樓項目情況的說法截然不同，居然與他們簽字認可的報告內(nèi)容也不同。

    《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）首先采訪了簽字評估師之一的向衛(wèi)峰。

    NBD：南京高科之前找過你們做評估，是嗎？

    向衛(wèi)峰：南京高科？對，你是講的他們那個房地產(chǎn)項目嗎？

    NBD：就是仙林的那個項目。

    向衛(wèi)峰：哦，仙林房地產(chǎn)。

    NBD：對吧？

    向衛(wèi)峰：哦，對對對，我知道了。

    NBD：你們大概是什么時候給他們評估的？

    向衛(wèi)峰：啊，什么時候評估的？你們是對報告有什么疑慮嗎？

    NBD：是的，我們覺得有點奇怪，你們是什么時候評估的？

    向衛(wèi)峰：應該是今年。

    NBD：幾月份？大概的時間。

    向衛(wèi)峰：好像是今年年頭，具體我記不清了，這個項目是陳穎璐負責的。

    NBD：3月份之前還是3月份之后？

    向衛(wèi)峰：記不太清楚了。

    NBD：他們這塊地你們?nèi)タ催^沒有？

    向衛(wèi)峰：看過的。

    NBD：修成什么樣子了？

    向衛(wèi)峰：你是想問他們這塊地造房子了沒有吧？

    NBD：對！

    向衛(wèi)峰：好像是造了吧！

    NBD：幾層??？

    向衛(wèi)峰：這個情況你要問一下陳穎璐。

    NBD：主要是陳穎璐負責，她親自到現(xiàn)場去看過，你沒去過？

    向衛(wèi)峰：我肯定去過啊。

    NBD：你都不知道建了幾層？

    向衛(wèi)峰：這個報告我肯定清楚。

    NBD：你到現(xiàn)場去看過沒有？

    向衛(wèi)峰：到過啊。

    NBD：你沒有對我們?nèi)鲋e吧？去過就去過，沒去過就沒去過。

    向衛(wèi)峰：這個沒有必要撒謊，是去過。

    NBD：你去的時候修了幾層？

    向衛(wèi)峰：完工了，主體已經(jīng)完工了，在內(nèi)部裝修。

    NBD：主體已經(jīng)完工了？

    向衛(wèi)峰：對。

    NBD：幾層？

    向衛(wèi)峰：……

    記者隨即又采訪了另一位簽字評估師陳穎璐。

    NBD：您到過現(xiàn)場沒有？

    陳穎璐：到過呀！

    NBD：您去的時候是幾月份？

    陳穎璐：3月份。

    NBD：那塊地建了房子沒有？

    陳穎璐：開始建了，還沒建好，到目前為止（指8月中旬，記者注）也沒建好。

    NBD：你去的時候建了多少層？

    陳穎璐：兩層在建，有的地方在建一層。

    兩位評估師的采訪中，向衛(wèi)峰說，3月項目“主體已經(jīng)完工，在內(nèi)部裝修”；陳穎璐卻說，3月項目“兩層在建，有的地方在建一層”。然而，在他們簽字認可，于7月12日出具的評估報告里，卻明確記載著“至評估基準日，已建設至地上一層，完工程度約為18%”。

    7月12日離這次股權交易的公告時間8月18日僅隔一個多月，評估師就已出現(xiàn)表述差異。向衛(wèi)峰也申明說自己沒有撒謊，的確到過施工現(xiàn)場，也記得評估時間是年初，那誰在撒謊？

新聞鏈接

 

議案改交股東會審議南京高科疑“作秀”

 

每經(jīng)記者  許金民

 

    《每日經(jīng)濟新聞》刊發(fā)《南京高科“白菜價”甩賣資產(chǎn)  最終控制人下屬企業(yè)笑納》一文質疑后，南京高科隨即在澄清公告中，稱：“本著對全體股東負責的態(tài)度，經(jīng)公司全體董事同意，公司擬盡快召開董事會，將該事項提交股東大會審議。”但是大股東及關聯(lián)方手握37%股份，南京高科此次“妥協(xié)”不過是走程序，有“作秀”嫌疑。

    南京高科的2011年半年報顯示，公司第一大股東為南京新港開發(fā)總公司，持股數(shù)量為1.78億股，持股比例為34.46%。第二大股東為南京港（集團）有限公司，持股數(shù)量為1553.01萬股，持股比例為3.01%。兩家合計持有南京高科37.47%的股份。

    南京港（集團）有限公司的實際控制人是南京國資委，和南京新港開發(fā)總公司是同一控制人，自然和新市區(qū)開發(fā)公司也存在關聯(lián)關系。他們“聯(lián)合作戰(zhàn)”為“兄弟”的交易投票，議案獲通過基本上沒有懸念。

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