每經(jīng)記者  許金民

 

    2007年1月以7934萬(wàn)元購(gòu)地，目前已投入1.92億元建9層商務(wù)辦公樓，兩項(xiàng)合計(jì)花費(fèi)2.71億元；公司卻于上周作價(jià)7625.34萬(wàn)元將其賣(mài)給關(guān)聯(lián)方。8月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》刊發(fā)《南京高科“白菜價(jià)”甩賣(mài)資產(chǎn)  最終控制人下屬企業(yè)笑納》一文，報(bào)道南京高科（600064，收盤(pán)價(jià)11.88元）此項(xiàng)離奇交易。

    8月20日，南京高科發(fā)布澄清公告，先是替子公司喊“窮”；接著以周邊項(xiàng)目停工為由，來(lái)證明賤賣(mài)是已不看好項(xiàng)目前景；最后給出詳細(xì)的評(píng)估報(bào)告，權(quán)當(dāng)向公眾作交代。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)查閱資料及深度采訪發(fā)現(xiàn)，南京高科上述理由皆不成立，就連評(píng)估報(bào)告的兩位評(píng)估師都自相矛盾。

7549萬(wàn)賣(mài)給控制人下屬企業(yè)

 

    8月18日，南京高科披露公告稱(chēng)，公司將孫公司仙林商務(wù)99%、1%的股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給新市區(qū)開(kāi)發(fā)公司和仙林科技園公司，交易價(jià)格為7549.09萬(wàn)元。此項(xiàng)交易完成后，南京高科控股80%的子公司高科置業(yè)預(yù)計(jì)獲得收益1987.21萬(wàn)元。

    資料顯示，仙林商務(wù)主要負(fù)責(zé)棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積4.07萬(wàn)平方米，總建筑面積10.24萬(wàn)平方米。

    兩個(gè)交易對(duì)手中，新市區(qū)開(kāi)發(fā)公司是高科置業(yè)的二股東，持有其19.8%股權(quán)，實(shí)際控制人是南京市國(guó)資委，法人代表歐紀(jì)民是仙林大學(xué)城管委會(huì)主任。仙林科技園公司是新市區(qū)開(kāi)發(fā)公司控股子公司，新市區(qū)開(kāi)發(fā)公司持股99%，南京大學(xué)持股1%；法人代表趙玉泉是仙林大學(xué)城管委會(huì)常務(wù)副主任。

    8月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查悉，仙林大學(xué)城附近普通居民住宅價(jià)格已達(dá)13000元/平方米；南京高科手握四家上市公司、合計(jì)市值超過(guò)40億元的流通股份；投贊成票的三位獨(dú)立董事有兩個(gè)來(lái)自南京大學(xué)。基于上述情況，本報(bào)曾質(zhì)疑該項(xiàng)交易為賤賣(mài)資產(chǎn)。

澄清1：高科置業(yè)資金緊張

 

調(diào)查：巨額股權(quán)+在售房產(chǎn)

 

    8月20日，南京高科發(fā)布澄清公告，證實(shí)C地塊是2007年1月花費(fèi)7934萬(wàn)元購(gòu)得，2010年7月開(kāi)工建設(shè)，目前已經(jīng)投入1.92億元，總投資約6億元，預(yù)計(jì)2012年竣。對(duì)于賤賣(mài)行為，公司給出多個(gè)“離奇”理由。

    南京高科在澄清公告中表示：“受到宏觀調(diào)控、銀根緊縮的影響，高科置業(yè)資金鏈比較緊張……目前資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)接近75%。而仙林大學(xué)城中心區(qū)C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目總投資金額預(yù)計(jì)近6億元，在當(dāng)前高科置業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推進(jìn)的情況下，短期內(nèi)進(jìn)一步增加融資規(guī)模比較困難。”

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)查閱資料證明，南京高科給出的此理由很難成立。

    首先，高科置業(yè)目前手握棲霞建設(shè)（600533，收盤(pán)價(jià)4.28元）1500萬(wàn)流通股份，持股比例為1.43%，是棲霞建設(shè)第四大股東。以棲霞建設(shè)昨日（8月22日）收盤(pán)價(jià)計(jì)算，該部分股份市值已超過(guò)6000萬(wàn)元。

    其次，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在南京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主辦的“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上看到，高科置業(yè)今年已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目共有3個(gè)，分別是  “學(xué)仕風(fēng)華苑29號(hào)第72幢”、“文苑廣場(chǎng)”（又稱(chēng)“東城匯”）以及“攝山星城一期商業(yè)街”，開(kāi)盤(pán)時(shí)間為分別為6月28日、6月7日以及6月18日。

    其中，“學(xué)仕風(fēng)華苑29號(hào)第72幢”入網(wǎng)14套銷(xiāo)售一空；“文苑廣場(chǎng)”尚剩379套，面積為46692平方米，銷(xiāo)售均價(jià)23297元/平方米，預(yù)計(jì)可回款10.88億元；“攝山星城一期商業(yè)街”尚剩48套，面積為18484平方米，銷(xiāo)售均價(jià)14540元/平方米，預(yù)計(jì)可回款2.69億元。

    三項(xiàng)預(yù)計(jì)可回款13.57億元，這還不包括7月1日～8月21日銷(xiāo)售出去、已經(jīng)到手但還沒(méi)有計(jì)入南京高科半年報(bào)的房屋款項(xiàng)。

    最后，高科置業(yè)作為公司控股80%的子公司，2010年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.13億元；按照股權(quán)比例計(jì)算，該公司為南京高科貢獻(xiàn)9068.44萬(wàn)元凈利潤(rùn)，占了其2010年凈利潤(rùn)的近三成，為南京高科所有控股子公司之最。

    今年5～7月，南京高科先后花費(fèi)1.4億元投資南京高科科技小額貸款公司、2.24億元認(rèn)購(gòu)廣州農(nóng)商行8000萬(wàn)股增發(fā)股份、7200萬(wàn)元受讓移動(dòng)通信運(yùn)營(yíng)商服務(wù)商廣東怡創(chuàng)5%的股權(quán)，三項(xiàng)投入合計(jì)4.36億元。

    南京高科如此大手筆，又手握四家上市公司、市值超過(guò)40億元的流通股份，在子公司高科置業(yè)“手頭緊”的時(shí)候，為何不施以援手呢？

澄清2：不看好項(xiàng)目前景

 

調(diào)查：房企龍頭周邊拿地

 

    南京高科給出的第二個(gè)理由是：“目前仙林商務(wù)公司正在開(kāi)發(fā)的C地塊項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公配套環(huán)境不夠成熟，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是與該項(xiàng)目毗鄰的青島陽(yáng)光新地置業(yè)有限公司酒店項(xiàng)目已經(jīng)停工，足以證明當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目所處地塊的疑慮。此項(xiàng)目進(jìn)行變現(xiàn)后的資金將用于公司其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和推進(jìn)工作。”

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查明，南京高科提到的“酒店項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)主體是青島嘉尚酒店管理有限公司，為新地集團(tuán)的子公司，停工的僅僅是項(xiàng)目中的2號(hào)樓，而并非1、2、3號(hào)樓，停工理由也不是南京高科所謂的“對(duì)該項(xiàng)目所處地塊的疑慮”。

    對(duì)于2號(hào)樓停工的原因，新地集團(tuán)官方網(wǎng)站上有明確解釋?zhuān)?ldquo;2號(hào)樓由于涉及套型圖修改問(wèn)題，需待酒店管理公司確定后才能開(kāi)始下一步施工，所以目前暫時(shí)未動(dòng)。”1號(hào)樓8月正在安裝鋁型材、陽(yáng)臺(tái)鋁單板；3號(hào)樓正在砌筑外墻，幕墻開(kāi)始放線，做橫豎向龍骨。

    至于  “項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公配套環(huán)境不夠成熟，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大”的理由，同樣有些牽強(qiáng)。

    資料顯示，C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目于2010年7月開(kāi)建，南京高科對(duì)其進(jìn)行評(píng)估的時(shí)間為3月18日；這也就是說(shuō)，他們3月之前就有賣(mài)出打算。然而，在3月之后看好該地段的開(kāi)發(fā)商大有人在。

    南京國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示，中建工業(yè)設(shè)備安裝有限公司于2011年4月27日競(jìng)得仙林大學(xué)城文瀾路以東、文苑路以北地塊，規(guī)劃面積2.17萬(wàn)平方米，成交價(jià)1.05億元，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公。

    萬(wàn)科、保利也有動(dòng)作。保利拿的仙林湖以北1號(hào)地塊，比C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目所處位置更遠(yuǎn)離南京市區(qū)，僅是居住類(lèi)型用地，規(guī)劃面積為10.4萬(wàn)平方米，花了7.6億元；萬(wàn)科拿的是仙林湖以北2號(hào)地塊，也是居住類(lèi)型用地，規(guī)劃面積11.25萬(wàn)平方米，花費(fèi)8.6億元。

兩評(píng)估師說(shuō)法相左

 

    在澄清公告末尾，南京高科給出了詳細(xì)的評(píng)估報(bào)告，用以證明評(píng)估環(huán)節(jié)沒(méi)有問(wèn)題。

    為南京高科此項(xiàng)交易做評(píng)估的是江蘇立信永華資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，評(píng)估師叫向衛(wèi)峰、陳穎璐，評(píng)估日期為3月18日，報(bào)告出具日為7月12日。

    記者在江蘇立信永華資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司網(wǎng)站上看到，評(píng)估流程為項(xiàng)目洽談、現(xiàn)場(chǎng)工作、評(píng)定估算以及提交報(bào)告，其中現(xiàn)場(chǎng)工作的內(nèi)容為  “了解資產(chǎn)分布，現(xiàn)場(chǎng)清查，搜集相關(guān)資料，核對(duì)有關(guān)憑證，查驗(yàn)資產(chǎn)的權(quán)證，市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目情況分析，評(píng)估信息反饋”。

    然而，向衛(wèi)峰、陳穎璐對(duì)C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目情況的說(shuō)法截然不同，居然與他們簽字認(rèn)可的報(bào)告內(nèi)容也不同。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）首先采訪了簽字評(píng)估師之一的向衛(wèi)峰。

    NBD：南京高科之前找過(guò)你們做評(píng)估，是嗎？

    向衛(wèi)峰：南京高科？對(duì)，你是講的他們那個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目嗎？

    NBD：就是仙林的那個(gè)項(xiàng)目。

    向衛(wèi)峰：哦，仙林房地產(chǎn)。

    NBD：對(duì)吧？

    向衛(wèi)峰：哦，對(duì)對(duì)對(duì)，我知道了。

    NBD：你們大概是什么時(shí)候給他們?cè)u(píng)估的？

    向衛(wèi)峰：啊，什么時(shí)候評(píng)估的？你們是對(duì)報(bào)告有什么疑慮嗎？

    NBD：是的，我們覺(jué)得有點(diǎn)奇怪，你們是什么時(shí)候評(píng)估的？

    向衛(wèi)峰：應(yīng)該是今年。

    NBD：幾月份？大概的時(shí)間。

    向衛(wèi)峰：好像是今年年頭，具體我記不清了，這個(gè)項(xiàng)目是陳穎璐負(fù)責(zé)的。

    NBD：3月份之前還是3月份之后？

    向衛(wèi)峰：記不太清楚了。

    NBD：他們這塊地你們?nèi)タ催^(guò)沒(méi)有？

    向衛(wèi)峰：看過(guò)的。

    NBD：修成什么樣子了？

    向衛(wèi)峰：你是想問(wèn)他們這塊地造房子了沒(méi)有吧？

    NBD：對(duì)！

    向衛(wèi)峰：好像是造了吧！

    NBD：幾層??？

    向衛(wèi)峰：這個(gè)情況你要問(wèn)一下陳穎璐。

    NBD：主要是陳穎璐負(fù)責(zé)，她親自到現(xiàn)場(chǎng)去看過(guò)，你沒(méi)去過(guò)？

    向衛(wèi)峰：我肯定去過(guò)啊。

    NBD：你都不知道建了幾層？

    向衛(wèi)峰：這個(gè)報(bào)告我肯定清楚。

    NBD：你到現(xiàn)場(chǎng)去看過(guò)沒(méi)有？

    向衛(wèi)峰：到過(guò)啊。

    NBD：你沒(méi)有對(duì)我們?nèi)鲋e吧？去過(guò)就去過(guò)，沒(méi)去過(guò)就沒(méi)去過(guò)。

    向衛(wèi)峰：這個(gè)沒(méi)有必要撒謊，是去過(guò)。

    NBD：你去的時(shí)候修了幾層？

    向衛(wèi)峰：完工了，主體已經(jīng)完工了，在內(nèi)部裝修。

    NBD：主體已經(jīng)完工了？

    向衛(wèi)峰：對(duì)。

    NBD：幾層？

    向衛(wèi)峰：……

    記者隨即又采訪了另一位簽字評(píng)估師陳穎璐。

    NBD：您到過(guò)現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有？

    陳穎璐：到過(guò)呀！

    NBD：您去的時(shí)候是幾月份？

    陳穎璐：3月份。

    NBD：那塊地建了房子沒(méi)有？

    陳穎璐：開(kāi)始建了，還沒(méi)建好，到目前為止（指8月中旬，記者注）也沒(méi)建好。

    NBD：你去的時(shí)候建了多少層？

    陳穎璐：兩層在建，有的地方在建一層。

    兩位評(píng)估師的采訪中，向衛(wèi)峰說(shuō)，3月項(xiàng)目“主體已經(jīng)完工，在內(nèi)部裝修”；陳穎璐卻說(shuō)，3月項(xiàng)目“兩層在建，有的地方在建一層”。然而，在他們簽字認(rèn)可，于7月12日出具的評(píng)估報(bào)告里，卻明確記載著“至評(píng)估基準(zhǔn)日，已建設(shè)至地上一層，完工程度約為18%”。

    7月12日離這次股權(quán)交易的公告時(shí)間8月18日僅隔一個(gè)多月，評(píng)估師就已出現(xiàn)表述差異。向衛(wèi)峰也申明說(shuō)自己沒(méi)有撒謊，的確到過(guò)施工現(xiàn)場(chǎng)，也記得評(píng)估時(shí)間是年初，那誰(shuí)在撒謊？

新聞鏈接

 

議案改交股東會(huì)審議南京高科疑“作秀”

 

每經(jīng)記者  許金民

 

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》刊發(fā)《南京高科“白菜價(jià)”甩賣(mài)資產(chǎn)  最終控制人下屬企業(yè)笑納》一文質(zhì)疑后，南京高科隨即在澄清公告中，稱(chēng)：“本著對(duì)全體股東負(fù)責(zé)的態(tài)度，經(jīng)公司全體董事同意，公司擬盡快召開(kāi)董事會(huì)，將該事項(xiàng)提交股東大會(huì)審議。”但是大股東及關(guān)聯(lián)方手握37%股份，南京高科此次“妥協(xié)”不過(guò)是走程序，有“作秀”嫌疑。

    南京高科的2011年半年報(bào)顯示，公司第一大股東為南京新港開(kāi)發(fā)總公司，持股數(shù)量為1.78億股，持股比例為34.46%。第二大股東為南京港（集團(tuán)）有限公司，持股數(shù)量為1553.01萬(wàn)股，持股比例為3.01%。兩家合計(jì)持有南京高科37.47%的股份。

    南京港（集團(tuán)）有限公司的實(shí)際控制人是南京國(guó)資委，和南京新港開(kāi)發(fā)總公司是同一控制人，自然和新市區(qū)開(kāi)發(fā)公司也存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。他們“聯(lián)合作戰(zhàn)”為“兄弟”的交易投票，議案獲通過(guò)基本上沒(méi)有懸念。

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