每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    “2011年幣值穩(wěn)定成為了第一調(diào)控任務(wù)。升息、收緊貨幣將成為影響房地產(chǎn)最重要的因素。”在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮曾預(yù)言，貨幣政策會(huì)成為左右房?jī)r(jià)的關(guān)鍵性因素。

    目前，銀行已采用了一系列信貸調(diào)控手段收緊開發(fā)商的資金鏈。8月23日，上海市銀監(jiān)局下發(fā)通知，規(guī)定各銀行須嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款用于購買商業(yè)用房，利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工的房源。此前，各大銀行紛紛提高了首套房貸的首付比例和貸款利率，并且完全停止了二套房貸。至于銀行的開發(fā)貸以及信托貸款，也早已被收緊。有報(bào)道稱，開發(fā)商的資金缺口將被擴(kuò)大千億。

“遺留借殼案例”終獲批

    在資金市場(chǎng)一片悲觀聲中，幾起房企借殼上市“遺留案例”終于熬到獲批，為行業(yè)帶來一絲新的曙光。8月23日，ST東源股票簡(jiǎn)稱正式變更為金科股份（000656，SZ），而早在2009年初，ST東源就公布了定向增發(fā)吸收合并金科集團(tuán)的公告。在金科地產(chǎn)上市的前一天，ST百科（600077，SH）發(fā)布公告，公司重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)在8月19日獲證監(jiān)會(huì)并購重組委有條件通過。至此，始于2009年底的杭州宋都集團(tuán)借殼ST百科終于獲批。目前，獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)通過或有條件通過的房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市案例已有六家。

借殼成功不代表能融資

    不過，借殼成功并不意味著開發(fā)商能融資。五合國際智庫負(fù)責(zé)人鄒毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然房企的借殼上市成功，但目前證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)基本停批，短期內(nèi)開發(fā)商希望通過增發(fā)的方式融資不太可能。上市后，開發(fā)商在短期內(nèi)很難立即擴(kuò)增新的融資渠道。因此，借殼上市在短期并不能改善企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，但在三五年內(nèi)可以提升企業(yè)的品牌，提升它的發(fā)展平臺(tái)，有利于企業(yè)中遠(yuǎn)期的發(fā)展。

    一家券商也有類似看法，“借殼成功并不代表開發(fā)商能夠成功從證券市場(chǎng)融資”，開發(fā)商短期的資金面不會(huì)由此得到改變。

    此前，近兩年來首家成功借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)——金科地產(chǎn)執(zhí)行總裁李戰(zhàn)洪曾向記者透露，借殼上市的意義不在于短期融資，而是借助資本平臺(tái)，打造產(chǎn)品、資本、創(chuàng)新、服務(wù)等。

房?jī)r(jià)趨勢(shì)仍然向下

    事實(shí)上，即使借殼上市能讓部分房地產(chǎn)企業(yè)大量融資，也不會(huì)改變房?jī)r(jià)向下的大趨勢(shì)?？硕鹧芯恐行目偨?jīng)理程嘯天表示，僅憑幾家房地產(chǎn)公司的借殼上市，不會(huì)改變下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的行業(yè)格局。

    中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，雖然目前開發(fā)商的資金情況要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2008年，但由于市場(chǎng)的購房氛圍沒有好轉(zhuǎn)跡象，開發(fā)商現(xiàn)在的心理壓力未必會(huì)比2008年小。此前，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，8月上旬上海的中高端物業(yè)二手成交量與7月同期相比萎縮近六成。按照上述趨勢(shì)，“金九銀十”很難實(shí)現(xiàn)。

    程嘯天告訴記者，“目前房?jī)r(jià)下行的壓力下，市場(chǎng)中還出現(xiàn)了大量的抄底機(jī)會(huì)。自8月以來，全國各個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了低價(jià)拍地的機(jī)會(huì)，一些地塊甚至比高峰時(shí)期便宜30%。在這樣的情況下，不少開發(fā)商考慮低價(jià)清庫存，以換取足夠的資金購買更低廉價(jià)格的土地，進(jìn)而從土地市場(chǎng)上獲取利潤?！?/p>

    機(jī)構(gòu)的價(jià)格預(yù)測(cè)也顯示，今年第四季度可能出現(xiàn)價(jià)格走低的趨勢(shì)。近期，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華東區(qū)域中心調(diào)查某龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在上海松江泗涇開發(fā)的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，此次推出房源的報(bào)價(jià)為4.59萬元～6.14萬元/平方米，價(jià)格中間值約5.37萬元/平方米，低于4月推出的6萬元/平方米。

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