每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    因陷入資金漩渦而掀起拋房潮的溫州炒家，似乎在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)又找到了新的避風(fēng)港。

    昨日上午，當(dāng)葛慈克、余正可、俞慈澤、韓仁良四位自然人以1.1億元競(jìng)得上海嘉定區(qū)茹水路以東、嘉戩公路以北商住地塊后，一位名叫“林阿旺”的溫州籍在滬年輕人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，聯(lián)合團(tuán)購(gòu)?fù)恋匾呀?jīng)成為溫州人新的房地產(chǎn)投資途徑，未來(lái)個(gè)人團(tuán)購(gòu)?fù)恋氐默F(xiàn)象會(huì)更多。而此前，上海已有過(guò)多宗自然人聯(lián)合買(mǎi)地的案例。

    上海今年大幅增加的低總價(jià)土地，也為個(gè)人團(tuán)購(gòu)?fù)恋靥峁┝诵碌耐顿Y機(jī)會(huì)。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上海今年出讓的土地面積在3萬(wàn)平方米以下的地塊，已由去年的37%增長(zhǎng)至56%。上海今年成交的最便宜土地，總價(jià)甚至只有660萬(wàn)元。業(yè)界認(rèn)為，按照目前的趨勢(shì)，越來(lái)越多的“迷你”土地將在今年最后的4個(gè)月里供應(yīng)。

神秘的溫商四人組

    根據(jù)林阿旺的介紹，上述余正可等四位自然人都來(lái)自溫州永嘉縣，是在上海經(jīng)商多年的溫州商人。在上海的溫州人生意圈內(nèi)，四人有意在上海買(mǎi)地的消息早已流傳。而上述四人在上海的溫商圈也很出名。以余正可為例，在松江從事閥門(mén)生意的人都知道他。

    昨日，記者向上述四人所在公司的工作人員詢問(wèn)此事時(shí)，沒(méi)有得到確切的回應(yīng)。不過(guò)，種種跡象顯示，溫州個(gè)人游資的確在聯(lián)合團(tuán)購(gòu)上海開(kāi)發(fā)用地。

    2009年，上海松江大學(xué)城S4號(hào)地塊的“聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)體”多個(gè)自然人買(mǎi)家中，就有余正可的名字。而當(dāng)時(shí)“松江溫州商會(huì)”的網(wǎng)站發(fā)布新聞稱(chēng)：“上海雙高閥門(mén)集團(tuán)董事長(zhǎng)李國(guó)祥代表11家聯(lián)合參加土地競(jìng)投的溫籍在松企業(yè)，向上海市規(guī)土局土地交易市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)主持人領(lǐng)取了土地競(jìng)投中標(biāo)確認(rèn)書(shū)，正式確認(rèn)松江11家溫商已聯(lián)合競(jìng)得松江大學(xué)城商務(wù)廣場(chǎng)S4地塊”。此后的2010年8月，又有三位個(gè)人買(mǎi)家買(mǎi)了S4地塊周邊的S1地塊，其中有一人的名字也是李國(guó)祥。

    林阿旺說(shuō)，溫州人之所以如此青睞投資上海的土地，而不是商品房，是因?yàn)橥恋剌^商品房有更大的升值空間。尤其是余正可等人對(duì)昨日拍得的嘉定區(qū)非常熟悉，更看好上述地塊的升值潛力。

    林阿旺的判斷，也獲上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉的認(rèn)同。張表示，上述嘉定地塊所在的嘉定新城區(qū)域，緊靠軌道交通附近的商品房售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了18000元/平方米，距離遠(yuǎn)一點(diǎn)的也要賣(mài)到13000元、14000元/平方米。而上述地塊的土地成交樓板價(jià)是6000元/平方米。

上海迷你土地供應(yīng)翻番

    在溫商興起團(tuán)購(gòu)上海土地?zé)岢钡耐瑫r(shí)，上海土地供應(yīng)越來(lái)越迷你化，也為個(gè)人投資土地開(kāi)辟了新的渠道。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分析師羅寅申的介紹，上海3萬(wàn)平方米以下的迷你土地在今年供應(yīng)比例大幅增加，由去年僅占全部土地的37%，上升至今年56%以上。

    與此同時(shí)，上海土地價(jià)格也日趨走低。根據(jù)同策咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，上海前8月成交的住宅用地，平均樓板價(jià)不超過(guò)6000元/平方米，8月份的平均樓板價(jià)甚至只有2611元/平方米。

    相對(duì)較低的價(jià)格，面積日趨迷你的出讓土地讓個(gè)人以較低的總價(jià)團(tuán)購(gòu)?fù)恋爻蔀榭赡?。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的成交土地?cái)?shù)據(jù)顯示，在上海今年出讓的商辦類(lèi)、住宅類(lèi)地塊中，有18幅地塊的總價(jià)低于1億元，其中有5幅土地總價(jià)不足1500萬(wàn)元，與一些高端住宅樓盤(pán)的單套房屋總價(jià)相同。

    如此低廉的價(jià)格，顯然引起了嗅覺(jué)更靈敏的溫州商人注意。張宏偉說(shuō)，土地的升值性能要比住宅、商鋪或辦公都要高，而且住宅、商鋪和辦公的價(jià)格上漲，更多是由未來(lái)的預(yù)期決定。在土地變成房子的過(guò)程中，就能自然產(chǎn)生利潤(rùn)。投資土地的風(fēng)險(xiǎn)，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資商品房。中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵介紹，目前個(gè)人投資商品房開(kāi)發(fā)用地所付出的稅收支出，也要比投資普通商品房低。

    不過(guò)，劉淵認(rèn)為，土地市場(chǎng)對(duì)豪宅市場(chǎng)的分流作用有限。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)土地的專(zhuān)業(yè)程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房購(gòu)房投資，因此大規(guī)模的個(gè)人團(tuán)購(gòu)?fù)恋噩F(xiàn)象暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。

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