每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    8月25日，浙江臺(tái)州市發(fā)布的一紙文件，很可能再次開(kāi)啟全國(guó)性的樓市限購(gòu)大潮。

    與多數(shù)限購(gòu)城市類(lèi)似，臺(tái)州發(fā)布的這份《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，將外地人的購(gòu)房門(mén)檻設(shè)置為  “繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”。但在這份看似平淡無(wú)奇的限購(gòu)令中，業(yè)內(nèi)人士卻嗅出一絲異樣的政策信息：首次啟動(dòng)二、三線城市限購(gòu)的臺(tái)州并不完全符合住建部此前劃定的“五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”。這或許意味著，政策嚴(yán)厲程度不減，樓市限購(gòu)更是不會(huì)放松。

臺(tái)州限購(gòu)出乎市場(chǎng)預(yù)料

    臺(tái)州市將啟動(dòng)限購(gòu)的時(shí)間定在今年9月1日。根據(jù)新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)，在8月25日和8月26日，臺(tái)州商品房日成交量曾達(dá)到100套以上，但到了27日，上述成交量已下調(diào)至9套，昨日（8月28日）的日成交量也僅為49套。不過(guò)，上述成交量的銳減是否是由限購(gòu)令直接導(dǎo)致還有待觀察。

    與大多數(shù)限購(gòu)城市相比，臺(tái)州市的限購(gòu)政策被認(rèn)為是中規(guī)中矩，并無(wú)突破之處。但北京中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告卻認(rèn)為，臺(tái)州成為首個(gè)啟動(dòng)“限購(gòu)令”的二、三線城市“出乎所有人預(yù)料”。

    北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，若按照住建部此前劃定的5項(xiàng)限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，臺(tái)州“均不屬于突出城市”。

    住建部此前曾劃定限購(gòu)城市的“五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；省內(nèi)所有城市今年6月住宅價(jià)格比去年底漲幅較高的二、三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；外地人購(gòu)房比例較高的城市；群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。

    據(jù)了解，納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，臺(tái)州并不在列，因而難以通過(guò)官方房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)衡量。但在成交量和價(jià)格方面，根據(jù)臺(tái)州房地產(chǎn)管理處的數(shù)據(jù)，今年5~7月，臺(tái)州市分別簽約新房住宅2200套、2163套、2038套，成交量穩(wěn)定。其中，今年6月臺(tái)州住宅樣本均價(jià)9949元/平方米，相比去年12月的9761元/平方米漲幅約2%。

    張大偉指出，臺(tái)州的購(gòu)房群體以本地人為主，成交量一直維持在2000套左右，成交均價(jià)也在萬(wàn)元以下，在全國(guó)二、三線城市中并不突出。

政策從嚴(yán)新信號(hào)？

    樓市運(yùn)行循規(guī)蹈矩的臺(tái)州卻成為全國(guó)第一個(gè)啟動(dòng)限購(gòu)的二、三線城市，這一事實(shí)被很多專(zhuān)家理解為樓市調(diào)控力度不減，限購(gòu)政策將從嚴(yán)推進(jìn)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，住建部此前曾劃定部分限購(gòu)城市，但由于中央與地方分歧較大，改由地方政府自行公布。

    對(duì)于限購(gòu)城市的確定，業(yè)界有不同觀點(diǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，中央和地方政府博弈的結(jié)果將使得新限購(gòu)城市很難超過(guò)20個(gè)；但張大偉卻認(rèn)為，新限購(gòu)城市將超過(guò)40個(gè)，以房?jī)r(jià)漲幅較大、外地購(gòu)房比例較高、一線城市周邊的二、三線城市為主。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國(guó)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市共有42個(gè)，除35個(gè)直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市以外，還包括三亞、蘇州、無(wú)錫、溫州、金華、佛山、臺(tái)州等7個(gè)城市。但隨著首個(gè)二、三線限購(gòu)城市的出爐，多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為，若以臺(tái)州為標(biāo)準(zhǔn)，新納入限購(gòu)的城市數(shù)量必將不在少數(shù)。

    另?yè)?jù)記者獨(dú)家獲悉，住建部對(duì)地方政府提出一個(gè)不成文的要求：各地需上報(bào)至少兩個(gè)限購(gòu)城市名單。若這些城市全部納入限購(gòu)，最新的限購(gòu)城市或?qū)⒊^(guò)50個(gè)。

房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)機(jī)來(lái)臨

    針對(duì)限購(gòu)范圍擴(kuò)大有可能對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，國(guó)泰君安發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，隨著開(kāi)發(fā)商庫(kù)存的積壓和資金壓力增大，將使房?jī)r(jià)調(diào)整趨勢(shì)更加確定。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎?，先前出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)已逐漸顯現(xiàn)，隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，不少城市在“金九銀十”期間的成交量將受到影響。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，實(shí)施“限購(gòu)令”的39個(gè)城市7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.05%，其余31個(gè)未限購(gòu)城市則上漲0.14%。其中，限購(gòu)最嚴(yán)厲的4個(gè)一線城市上月房?jī)r(jià)全部停漲。以北京為例，截至8月28日，全市商品住宅庫(kù)存達(dá)到14.66萬(wàn)套，連續(xù)數(shù)月維持在14萬(wàn)套以上的高位。最近3個(gè)月來(lái)，北京新建商品住宅的價(jià)格也連續(xù)出現(xiàn)下調(diào)，通州區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目已出現(xiàn)明顯的降價(jià)。

    另一個(gè)頗受認(rèn)同的觀點(diǎn)是，限購(gòu)范圍的擴(kuò)大將對(duì)購(gòu)房者的心理帶來(lái)較大影響，從而可能使樓市陷入一段時(shí)期的低迷。值得注意的是，在政策窗口到來(lái)前，一些地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)搶購(gòu)。其中，從8月中下旬開(kāi)始，北京周邊的燕郊、廊坊等地就迎來(lái)了大量的看房者，最近十多天的成交量較以往大幅增加。

（每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

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新一輪“限購(gòu)令”千億民間資本或受壓

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

　　以“去投資化”為目的的“限購(gòu)令”擴(kuò)軍，或?qū)⑹姑耖g資本大規(guī)模退出住宅市場(chǎng)。

    住建部政策研究中心和高和投資機(jī)構(gòu)近日聯(lián)合發(fā)布《我國(guó)民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》認(rèn)為，來(lái)勢(shì)洶洶的樓市調(diào)控，將使房地產(chǎn)投資告別“炒房時(shí)代”，其中將伴隨著大量民間資本退出住宅市場(chǎng)的過(guò)程。

    有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市的投資投機(jī)需求中，民間資本所占的規(guī)模至少在千億以上。

    高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，5年前投資一二線城市的住宅，年投資回報(bào)率通常都能達(dá)到15%；調(diào)控之后，如今的年回報(bào)率不足5%。其主要原因在于沒(méi)有了投資杠桿，又提高了稅收。

    事實(shí)上，在臺(tái)州出臺(tái)二、三線城市首個(gè)“限購(gòu)令”之前，與之毗鄰、民間資本雄厚的溫州樓市已經(jīng)出現(xiàn)頹勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，溫州共有30宗土地遭遇流拍，流拍土地總面積共計(jì)730901.6平方米，居全國(guó)之首。近期，溫州樓市又出現(xiàn)拋售現(xiàn)象。

    蘇鑫表示，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，樓市限購(gòu)范圍的擴(kuò)大，除溫州外，山西、陜北、鄂爾多斯等地的民間資本也將出現(xiàn)從住宅市場(chǎng)撤資的局面。這部分資金的其中一個(gè)流向，是以基金、信托的形式，再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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