每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

    中海旗下的北京地王項(xiàng)目“中海九號(hào)公館”，儼然坐上了“跳樓機(jī)”。

    在今年前三批房源銷(xiāo)售相對(duì)正常的情況下，中海九號(hào)公館于6月18日推出的第四批、共計(jì)448套房源，上市近兩個(gè)半月后，竟然出現(xiàn)罕見(jiàn)的零成交現(xiàn)象。

    盡管成交突至“冰點(diǎn)”，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，中海九號(hào)公館的降價(jià)空間并不大。該項(xiàng)目所在地塊為中海此前拿下的一個(gè)地王地塊，土地成本很高，地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)近52%，而一般房產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比在二至三成。

兩個(gè)半月零成交

    北京住建委旗下的網(wǎng)站北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，中海九號(hào)公館分別于3月2日、3月13日、5月22日和6月17日拿到新預(yù)售證，分別推出房源88套、192套、180套和448套。截至8月30日，前三批房源分別成交30套、54套和137套，相應(yīng)的簽約率分別為34%、28%和76%。

    不過(guò)令人意外的是，中海九號(hào)公館于6月17日拿到預(yù)售證，并于6月18日開(kāi)盤(pán)的448套房源，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的成交數(shù)據(jù)竟然為零。換句話(huà)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)近兩個(gè)半月后，中海九號(hào)公館第四批房源為零成交。

    對(duì)于中海九號(hào)公館前三批房源簽約率尚屬正常，而最近一批房源兩個(gè)半月內(nèi)竟然零成交的過(guò)山車(chē)式表現(xiàn)，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，北京亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅、北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊的第一反應(yīng)皆為“捂盤(pán)所致”。但考慮到中海九號(hào)公館于9月10日將對(duì)零成交的房源進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)時(shí)，“捂盤(pán)說(shuō)”不攻自破。

    排除捂盤(pán)的可能性后，郭毅認(rèn)為，中海九號(hào)公館第四批房源異常的零成交表現(xiàn)，可能與項(xiàng)目的放量節(jié)奏有關(guān)系。具體來(lái)說(shuō)，該樓盤(pán)在近三個(gè)半月內(nèi)，連續(xù)四次開(kāi)盤(pán)，合計(jì)提供房源908套。放量節(jié)奏太快，導(dǎo)致總體放出的量比較大，可能超越了該樓盤(pán)所在的北京西南板塊區(qū)域?qū)ψ≌枨蟮某休d能力，而該區(qū)域具備買(mǎi)房資格、購(gòu)房能力及購(gòu)買(mǎi)意愿的客戶(hù)，已被前面三批房源消化，待緊接而至的第四批房源出來(lái)后，已無(wú)新客戶(hù)了。不過(guò)，郭毅仍然認(rèn)為，第四批房源的零成交比較極端，不可思議。

    張磊也認(rèn)為，與第四批房源相比，中海九號(hào)公館前三批房源銷(xiāo)售不錯(cuò)，緣于蓄客期較長(zhǎng)所致，而第四批房源的慘淡表現(xiàn)，緣于開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)節(jié)奏過(guò)快所致。

地王身份成燙手山芋

    對(duì)于零成交現(xiàn)象，中海九號(hào)公館將不得不在短期銷(xiāo)量與長(zhǎng)期品牌形象間進(jìn)行選擇。

    不過(guò)，中海九號(hào)公館的降價(jià)空間并不大，因?yàn)檫@是個(gè)地王項(xiàng)目，成本很高。

    資料顯示，2010年1月21日，中海以66.9億元總價(jià)拿下北京豐臺(tái)區(qū)六圈村A和B兩塊居住項(xiàng)目用地，成為當(dāng)時(shí)北京的總價(jià)地王，該用地項(xiàng)目也就是目前的中海九號(hào)公館。折算下來(lái)，中海九號(hào)公館樓面價(jià)高達(dá)17153元/平方米。以該樓盤(pán)5月22日拿到預(yù)售證的這批房源為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，成交均價(jià)為32865元/平方米。如此粗略計(jì)算，中海九號(hào)公館地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)近52%。

    一位不愿具名的房企高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，目前一個(gè)樓盤(pán)的地價(jià)房?jī)r(jià)比一般在二至三成，也就是說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)的土地出讓金在售價(jià)中的比重一般在20%~30%之間。此前國(guó)土部公布的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)樓市地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比重為23.2%。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與雅居樂(lè)的相關(guān)數(shù)據(jù)可以佐證。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年財(cái)報(bào)顯示，上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下樓盤(pán)（不包括車(chē)位銷(xiāo)售），平均入賬銷(xiāo)售價(jià)格約為11000元/平方米，平均土地成本（不包括車(chē)位）約為2653元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比約24%。而雅居樂(lè)上半年財(cái)報(bào)顯示，公司目前持有的土地成本為1307元/平方米，但上半年銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá)約1.1萬(wàn)元/平方米，土地成本占銷(xiāo)售均價(jià)的比例低至12%。

    中海九號(hào)公館畸高的地價(jià)房?jī)r(jià)比，在地王項(xiàng)目中并非個(gè)案，極具普遍性。比如同為地王身份的金茂府、潤(rùn)楓領(lǐng)尚、中信新城和保利中央公園，地價(jià)房?jī)r(jià)比分別高達(dá)35%、45%、58%和46%。

    一房企高管認(rèn)為，畸高的地價(jià)房?jī)r(jià)比，意味著地王樓盤(pán)的利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮，加上后期的建安成本和各種稅費(fèi)，實(shí)際的利潤(rùn)空間已極為有限，因此降價(jià)空間也相對(duì)有限。而造成地王們地價(jià)房?jī)r(jià)比偏高的原因在于當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境仍在高歌猛進(jìn)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)測(cè)到后來(lái)政府會(huì)如此嚴(yán)厲的打壓樓市，因此當(dāng)時(shí)會(huì)花大價(jià)錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)這些稀缺的地王地塊。但后來(lái)的樓市環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，導(dǎo)致如今的地王地價(jià)成為手中的燙手山芋。

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