每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　8月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求對(duì)未竣工驗(yàn)收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款，停止個(gè)人消費(fèi)貸款用于購買商業(yè)用房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限貸政策發(fā)布首周，上海商業(yè)地產(chǎn)成交量已明顯銳減。

    德佑地產(chǎn)分析師媯?cè)f鈞表示，上周商業(yè)辦公樓盤成交量僅4.3萬平方米，遠(yuǎn)低于7.7萬平方米/周的平均水平。21世紀(jì)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)也顯示，限貸之前上海商業(yè)地產(chǎn)8月日均成交約96套、1.48萬平方米；限貸之后日均成交約為73套、6437平方米。

    在未竣工的一手商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇滯銷寒流之時(shí)，已竣工的二手商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)也沒有任何起色。多家上海二手中介公司昨日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海二手商鋪或許會(huì)在限貸令執(zhí)行一段時(shí)間后，才能出現(xiàn)成交量的增長。

商業(yè)地產(chǎn)受限貸款

    “有三四成左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)受到影響?！毙帕x房產(chǎn)分析師朱平平說，上述政策對(duì)絕大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生影響，因?yàn)槎鄶?shù)甲級(jí)寫字樓都已竣工。

    德佑房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的本周熱銷項(xiàng)目證實(shí)了上述判斷。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括中信廣場、明泉銀七星國際大廈、國浩長風(fēng)城在內(nèi)的多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，市場表現(xiàn)要好于非甲級(jí)辦公樓的商業(yè)地產(chǎn)。

    上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日，上海的辦公樓可售面積僅為396.5萬平方米，而商鋪可售面積已達(dá)606萬平方米，商鋪和辦公樓的比例大致在2：3之間。這也在一定程度上說明辦公樓可能更受市場歡迎。

    上海一些從事商鋪開發(fā)和銷售的開發(fā)商說，限貸政策帶來的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。很多商鋪因?yàn)橄拶J政策而不能銷售，那些已經(jīng)成交但尚未辦貸款的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也存在一定的變數(shù)。由于限貸政策的出臺(tái)，這些已經(jīng)支付了首付款的預(yù)售合同，需要到房子交付時(shí)，開發(fā)商才能從銀行拿到余款。而這也使得開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，被延長七八個(gè)月。

    世聯(lián)地產(chǎn)分析師吳志輝說，造成本次限貸的根源是銀根收緊。受通脹影響，宏觀層面可能會(huì)繼續(xù)收緊銀根。在未來，銀行全面停止商業(yè)地產(chǎn)購房貸款并非不可能。而一旦政策發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)像住宅一樣，出現(xiàn)貸款難的問題。

    他表示，國家并不希望流入商業(yè)地產(chǎn)的資金過多，尤其在許多資金試圖進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行炒作的背景下。即使銀根不收緊，國家的產(chǎn)業(yè)政策也會(huì)影響到開發(fā)貸。

寫字樓等物業(yè)或現(xiàn)商機(jī)

    此前有分析師認(rèn)為，對(duì)未竣工商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的限貸政策，很可能會(huì)成為那些已竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是寫字樓的商機(jī)。

    網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，上海寫字樓2010年1~6月份成交量69萬平方米，成交均價(jià)20160元/平方；而今年1~6月份，成交面積93萬平方米，成交均價(jià)25720元/平方，成交面積同比上漲34.1%，成交均價(jià)同比上漲27.6%。

    仲量聯(lián)行發(fā)布今年第二季度上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告顯示，由于跨國公司持續(xù)強(qiáng)勁的擴(kuò)張需求，推動(dòng)上海甲級(jí)寫字樓市場平均租金環(huán)比上漲4.6%，至每平方米每天8.3元。今年上半年上海辦公樓租金漲幅高達(dá)11.5％。

    與此同時(shí)，一些即將推出的“地王”項(xiàng)目高售價(jià)的預(yù)期，也促成在售已竣工寫字樓的熱銷。有業(yè)內(nèi)消息稱，以52800元/平方米樓板價(jià)成為“地王”的北外灘航運(yùn)中心規(guī)劃區(qū)，寫字樓起售價(jià)絕不會(huì)低于8萬元/平方米。而目前周邊在售的中信廣場等超甲級(jí)寫字樓的參考價(jià)不過68000元/平方米。

    對(duì)未竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目限貸，可能反會(huì)進(jìn)一步助推上海寫字樓的成交熱潮。朱平平等分析師均表示，商業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)極有可能在近期出現(xiàn)。

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