每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

　　今年博鰲房地產(chǎn)論壇上，陽光100董事長易小迪曾明言，開發(fā)利潤的2/3以上來自于土地升值。那些閑置土地長，開發(fā)周期慢的項(xiàng)目，顯然因?yàn)橥恋厣刀@利不菲。此前機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，閑置時(shí)間長達(dá)幾十年的土地，目前的土地價(jià)值已是當(dāng)初地價(jià)的數(shù)十倍甚至上百倍。但是采用上述開發(fā)模式的地產(chǎn)商，未必會(huì)成為大贏家。

    新世界中國  （以下簡稱新世界）海口“美麗沙”項(xiàng)目在2005年拿地，2011年開工，最晚一期工程直到2016年才動(dòng)工，開發(fā)周期至少需要11年。雖然，外界預(yù)期該樓盤的獲利不菲，但緩慢的開發(fā)模式卻讓新世界為此付出巨大代價(jià)。在內(nèi)地房企崇尚快速擴(kuò)張的背景下，進(jìn)入內(nèi)地的香港房企卻顯得較為保守，過分強(qiáng)調(diào)土地增值帶來的收益，而忽略了充分利用財(cái)務(wù)杠桿去獲取更多的市場份額。

“美麗沙”開發(fā)周期超11年

    日前，相關(guān)媒體報(bào)道，經(jīng)過6年的“開發(fā)”，位于海南海口的新世界美麗沙項(xiàng)目土地剛剛得到平整，而根據(jù)去年4月30日新世界中國地產(chǎn)公司取得的  “美麗沙項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃成果批復(fù)文本”（以下簡稱《規(guī)劃》），該項(xiàng)目一期工程A標(biāo)段的啟動(dòng)時(shí)間應(yīng)是2010年4月30日。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的資料，該項(xiàng)目的前期土地平整工作應(yīng)該早在獲得土地的兩年之內(nèi)就完成。

    該《規(guī)劃》顯示，美麗沙項(xiàng)目位于海甸島西部，占地約225.6公頃。該項(xiàng)目將分3期進(jìn)行，其中第一期工程A標(biāo)段的建設(shè)任務(wù)是  “別墅/小高層/公園”，啟動(dòng)時(shí)間是2010年4月30日。第三期建設(shè)任務(wù)則為  “豪華別墅/超高層公寓”，啟動(dòng)時(shí)間為2016年6月30日。據(jù)此判斷，該項(xiàng)目整體竣工時(shí)間將在2016之后。而新世界中國2010年年報(bào)則顯示，該項(xiàng)目的一期工程竣工時(shí)間為2012年。

    記者了解到，2005年10月21日，在當(dāng)時(shí)被稱為“海南最大宗土地”的“美麗沙”用地拍賣塵埃落定，新世界中國以18億元，平均每畝54.5萬元的價(jià)格競得面積逾3307畝的海口美麗沙的使用權(quán)。

    這也就意味著，如果以今年作為該項(xiàng)目的正式動(dòng)工時(shí)間，新世界美麗沙項(xiàng)目的土地至少已經(jīng)閑置了近6年，而到其全部開發(fā)完畢，則需要至少11年的時(shí)間。時(shí)至今日，保守估計(jì)的11年開發(fā)周期已近一半，該項(xiàng)目用地上還是未見片磚片瓦。

    正因如此，對(duì)美麗沙項(xiàng)目的質(zhì)疑聲，這些年來一直不絕于耳。去年12月，就有一名網(wǎng)友在海南地產(chǎn)門戶網(wǎng)站——地產(chǎn)海南上發(fā)布了一篇名為  “海口美麗沙  規(guī)劃是鬼話”的帖子，其大意是不滿美麗沙多變的規(guī)劃。

    新世界中國(?？?有限公司總經(jīng)理劉力群在回應(yīng)“囤地”質(zhì)疑時(shí)曾表示，2006年5月份該項(xiàng)目的規(guī)劃已經(jīng)提交相關(guān)專家進(jìn)行第一次審查，由于涉及到一個(gè)搬遷問題，花費(fèi)了較長時(shí)間與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，至2010年4月份《規(guī)劃》通過，已過去近4年。

囤地嫌疑早有前科

    盡管開發(fā)進(jìn)度緩慢確實(shí)存在劉力群所說的規(guī)劃修改的原因，但對(duì)新世界在內(nèi)地囤地的質(zhì)疑也并非空穴來風(fēng)。

    去年9月份，記者即對(duì)新世界在廣州白云區(qū)一項(xiàng)目涉嫌囤地進(jìn)行過報(bào)道。新世界2006年拿下了位于廣州白云區(qū)的種豬場地塊，但直到去年9月份，該地塊仍是荒草一片，未見有動(dòng)工開發(fā)跡象。

    與此對(duì)應(yīng)的是，臨近該項(xiàng)目的新世界某樓盤的售價(jià)也從2006年的3000多元/平方米，漲到15000多元/平方米，4年間樓價(jià)漲了4倍。地產(chǎn)專家韓世同就曾表示，按照該項(xiàng)目的情況來看，確實(shí)屬于囤地。

    以新世界獲取美麗沙項(xiàng)目的成本來看，總價(jià)18.08億元，合每平方米僅820元。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2005年，?？谑猩唐贩夸N售均價(jià)僅為2532元／平方米，而截至今年上半年，這一數(shù)據(jù)已升至8537元/平方米，漲逾兩倍。

    如果不是想坐擁土地升值，美麗沙項(xiàng)目何以需要超過10年的開發(fā)周期？

    同樣位于海南的雅居樂清水灣項(xiàng)目也許具備一定的參考性，從2007年拿地到2009年3月底首個(gè)項(xiàng)目公開發(fā)售，雅居樂僅用了兩年左右的時(shí)間。據(jù)公開資料，這個(gè)占地逾15000畝，投資逾200億元的項(xiàng)目開發(fā)周期也不過10年。

    與其相比，占地3000余畝，投資不過百億的新世界美麗沙項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度實(shí)在無法不讓人產(chǎn)生懷疑。

“蝸牛”式開發(fā)導(dǎo)致“掉隊(duì)”？

    在業(yè)內(nèi)人士看來，新世界一直奉行的土地市場“聯(lián)動(dòng)開發(fā)”模式一直飽受質(zhì)疑，因?yàn)檫@一模式導(dǎo)致的直接問題就是開發(fā)周期過長，開發(fā)進(jìn)度緩慢，從而引發(fā)外界對(duì)其  “囤地”的質(zhì)疑。

    記者了解到，早在1993年，新世界中國就與北京市政府簽訂了崇文區(qū)舊城改造計(jì)劃，這一工程讓新世界耗資百億，但直到去年底，該工程仍未完工。但新世界似乎偏愛“舊城改造”，其在天津、沈陽以及濟(jì)南等多個(gè)城市都有舊城改造項(xiàng)目。在新世界看來，土地聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式是其在大城市的一貫做法，雖然開發(fā)周期長，但可以獲得更長久的回報(bào)。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)其產(chǎn)生了質(zhì)疑，雖然這一模式可以使新世界把更多的精力專注于某個(gè)項(xiàng)目，但由于投資周期過長帶來的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。此外，這也容易導(dǎo)致新世界失去很多“擴(kuò)張”的機(jī)會(huì)。

    新世界中國2010年年報(bào)顯示，去年全年公司在內(nèi)地的銷售總額僅為102億元，而同期恒大、碧桂園、保利的銷售額已分別高達(dá)504.2億元、329億元和662億元。此外，從市場布局來看，截至2010年，恒大在全國布局的城市數(shù)量已達(dá)到62個(gè)，保利僅去年一年即新進(jìn)入12個(gè)城市。相比之下，新世界中國僅在10余個(gè)城市布局的規(guī)模顯得較為“寒酸”。

    與上述3家房企相比，具備一套成熟的管理體制和發(fā)展模式，進(jìn)入內(nèi)地市場已20年的新世界中國理應(yīng)取得更大的發(fā)展規(guī)模，為何卻被這些“后輩”甩在了后面？

    相關(guān)分析指出，由于內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)處在不同的發(fā)展階段，在內(nèi)地崇尚快速擴(kuò)張的背景下，進(jìn)入內(nèi)地的港商卻顯得較為保守，過分強(qiáng)調(diào)土地增值帶來的收益，而忽略了充分利用財(cái)務(wù)杠桿去獲取更多的市場份額。這從新世界中國的發(fā)展現(xiàn)狀中可見一斑。

    在內(nèi)地住宅市場調(diào)控局勢日益嚴(yán)峻的情況下，以價(jià)換量、快速回籠資金已經(jīng)成為大部分房企的避險(xiǎn)之選。在這種情況下，盡管在香港擁有30年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備一定的品牌效應(yīng)，但如果新世界中國不能盡快地適應(yīng)內(nèi)地市場的變化，并及時(shí)調(diào)整策略，想要在爭奪日益激烈的內(nèi)地市場上分一杯羹，將是一件十分困難的事情。

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