每經(jīng)網(wǎng)9月2日電 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

　　永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)顯示，8月上海市一手住宅成交量?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，成交量環(huán)比7月下跌26.1%。一手住宅成交均價(jià)2.1816萬元/平方米，成交均價(jià)環(huán)比下跌1.1%。2011年以來，上海各月的一手住宅成交均價(jià)變動(dòng)不大，多在2.1萬元~2.2萬元區(qū)間小幅度變動(dòng)。連續(xù)不斷的調(diào)控，確實(shí)令上海一手住宅市場(chǎng)均價(jià)在今年前8個(gè)月保持了穩(wěn)定。

　　無獨(dú)有偶的是，據(jù)上海中原二手房成交數(shù)據(jù)顯示，2011年8月上海中原全市二手房成交套數(shù)較7月份環(huán)比減少16.6%；成交均價(jià)22445元/平方米，環(huán)比下滑2.66%，較上月跌幅有所放緩。從成交結(jié)構(gòu)看，總價(jià)在100萬以下、100-200萬、200-300萬、300-500萬、500-800萬、800萬以上二手房成交套數(shù)占比分別為20.07%、49.25%、17.58%、9.95%、2.16、1%，其中總價(jià)在100萬以下的物業(yè)成交比例較上月減少6.49個(gè)百分點(diǎn)；而100-200萬、200-300萬的物業(yè)占比增加4.03、3.19個(gè)百分點(diǎn)；300-500萬、500-800萬及800萬以上的物業(yè)本月交易也有下滑，比重微幅縮小0.11-0.56個(gè)百分點(diǎn)。由此可以看出，交易普遍遇冷的同時(shí)，改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)，中端房源頗受追捧，高端需求保持穩(wěn)定，而剛性低端需求明顯下滑。

　　繼今年2月受限購政策出臺(tái)影響，上海一手住宅成交出現(xiàn)暴跌后，此番成交量暴跌是今年來第二次大幅下跌。盡管7、8月份是住宅市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，但超過20%的月度環(huán)比成交量跌幅，仍然讓人始料未及。

　　而歷史同期數(shù)據(jù)也顯示，8月的成交量跌幅較為罕見。2010年，由于樓市節(jié)奏被“4·15”新政的頒布打亂，8月恰好處于5月成交量暴跌伊始的市場(chǎng)消化和恢復(fù)期，因此成交量相比7月大幅反彈65.5%。除此之外，2009年8月環(huán)比7月下跌17.6%；2008年8月環(huán)比7月下跌2.6%，2007年8月環(huán)比7月下降5.8%。從跌幅看，26.1%確實(shí)是5年來較大幅度，甚至大于國(guó)際金融危機(jī)影響下的2008年同期跌幅。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，其實(shí)自7月份下旬以來，門店來訪量就已經(jīng)明顯下滑。8月份一手房打折促銷頻現(xiàn)，購房者開始搖擺不定、房?jī)r(jià)下滑預(yù)期增強(qiáng)，成為一二手住宅成交都不旺的直接因素。同時(shí)，補(bǔ)稅規(guī)避限購的通道被封堵，少部分未納稅客群被攔截，特別是一些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。8月份二手房市場(chǎng)來客和成交情況繼續(xù)冷清。中端物業(yè)逆市走穩(wěn)、占比上揚(yáng)，暗示著改善型需求仍在主導(dǎo)市場(chǎng)。其猶豫不定的情緒也意味著短期內(nèi)這一觀望格局仍難改變。9月~10月，開發(fā)企業(yè)雖有比較密集的推盤計(jì)劃，但價(jià)格方面的讓步大部會(huì)維持在5-10%的一個(gè)相對(duì)謹(jǐn)慎的尺度，對(duì)二手房東的心理沖擊仍然比較微弱。在購房者面前，房?jī)r(jià)的攔阻大壩難有松動(dòng)的話，成交量很難有切實(shí)的起色。鑒于前兩個(gè)月客戶積累薄弱，預(yù)計(jì)成交低落的整體行情在1-2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)會(huì)有很大可能延續(xù)。

　　上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，若就此判斷市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)，還為時(shí)過早，8月新增供應(yīng)面積67.6萬平方米，環(huán)比7月也銳減21.3%。成交量下降的最重要原因仍然是市場(chǎng)供應(yīng)的嚴(yán)重萎縮。按照面積計(jì)算，8月上海一手住宅市場(chǎng)的供求比約為1.2：1，供大于求的態(tài)勢(shì)較明顯。在市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重萎縮的同時(shí)，市場(chǎng)買氣仍然以更大的幅度萎縮。

　　陳史翎分析，由于銀行貸款政策越收越緊，甚至有銀行對(duì)首套房貸也實(shí)行首付五成、利率上浮1.1倍，今年又面臨持續(xù)加息的壓力，大大削弱了去年下半年以來支撐市場(chǎng)的剛性需求購買力，把首付能力較弱但還貸能力強(qiáng)的需求徹底擋在中等價(jià)格住宅市場(chǎng)外。而開發(fā)商在此時(shí)紛紛減少推盤量，推出的產(chǎn)品又主要是適合剛性需求的中低價(jià)位、中小戶型產(chǎn)品。因此，熱銷樓盤基本集中在外環(huán)外的中低價(jià)項(xiàng)目中，除了當(dāng)?shù)氐馁徺I力，就是購房選擇被實(shí)際限制的剛性需求。這一點(diǎn)從各環(huán)線均價(jià)上也有所表現(xiàn)，除了繼續(xù)觀望的剛性需求，還有一部分剛性需求被外環(huán)內(nèi)樓盤總價(jià)和銀行門檻一起擠到外環(huán)外，在供應(yīng)和需求都相對(duì)旺盛的外郊環(huán)和郊環(huán)外，成交均價(jià)分別上漲5.4%和3.7%，外環(huán)內(nèi)的三個(gè)區(qū)域則全部下。