一切都會(huì)過(guò)去，一切都不會(huì)過(guò)去。

　　今年以來(lái)被限購(gòu)的滬、寧、杭三地均出現(xiàn)了新開(kāi)工數(shù)量、在建數(shù)量、竣工數(shù)量增幅高于銷(xiāo)售數(shù)量增幅的現(xiàn)象，去化周期被拉長(zhǎng)至12-20個(gè)月。證券時(shí)報(bào)記者走訪三地房地產(chǎn)上市企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存壓力正逼近甚至超過(guò)2008年的水平。杭州一家上市房地產(chǎn)企業(yè)高層大膽預(yù)計(jì)：“2009年的走勢(shì)將重演，預(yù)計(jì)將在2012年前后，迎接大庫(kù)存時(shí)代的到來(lái)。”

　　2009年走勢(shì)或?qū)⒅匮?/p>

　　“砸錢(qián)拿地”、“瘋狂買(mǎi)地”、“拿地狂想曲”，這些是2009年，杭州一位房地產(chǎn)企業(yè)上市公司老總常常在報(bào)紙上看到的字眼。當(dāng)時(shí)，誰(shuí)也沒(méi)有想到這首激昂的“拿地狂想曲”會(huì)成為下一個(gè)惡夢(mèng)的前奏。

　　杭州，西湖區(qū)。從浙江廣廈的董事長(zhǎng)辦公室向外望去，正對(duì)著一家低密度紅瓦綠玻璃的高檔精品房。因那是某開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)在“限購(gòu)”前推出的樓盤(pán)，如今銷(xiāo)售接近尾聲，取得了不錯(cuò)的收益。其開(kāi)發(fā)商得意地管這叫作“運(yùn)氣”。

　　如今，杭州的開(kāi)發(fā)商正感到自己迫切地需要各種“運(yùn)氣”：眼下，城區(qū)住宅庫(kù)存距離2009年1月3日2.14萬(wàn)套的庫(kù)存頂峰，只有一步之遙了。截至8月，城區(qū)住宅庫(kù)存達(dá)1.95萬(wàn)套，與歷史紀(jì)錄只有千套之差。庫(kù)存在攀高，銷(xiāo)售在探底，杭州主城區(qū)商品房共成交1842套，同比去年8月下降了48.6%，成交量為近五年來(lái)倒數(shù)第二低。

　　經(jīng)歷過(guò)2009年行情的浙江廣廈董事長(zhǎng)彭濤認(rèn)為，如今市面上大量可售房源，多半來(lái)自于幾年前拿下的地。那一年，杭州綠地集團(tuán)拿地金額高達(dá)97.61億元、濱江集團(tuán)(002244,股吧)拿地64.1億元、龍湖地產(chǎn)拿地35.7億元。杭州主城區(qū)賣(mài)地的總收入更是達(dá)到783億元，較歷史高點(diǎn)2007年的516.32億元高出了266.68億元，較2008年暴漲兩倍多。

　　“庫(kù)存增加、銷(xiāo)售不動(dòng)，其實(shí)現(xiàn)在回頭看看杭州的情況似曾相識(shí)。”杭州西湖邊一家房地產(chǎn)上市公司董秘不無(wú)擔(dān)憂地回憶起2008年7月的炎熱夏天。當(dāng)時(shí)杭州市場(chǎng)價(jià)攀至高位，但同時(shí)可售商品房套數(shù)在不斷增長(zhǎng)，到2009年1月庫(kù)存攀至歷史頂峰，并在到達(dá)頂峰后的3個(gè)月內(nèi)迎來(lái)了價(jià)格底部。他指向窗外說(shuō)：“銷(xiāo)售沒(méi)有改觀，我看以后不是說(shuō)會(huì)基本沿著2009年趨勢(shì)走下去，而根本就是重演。”中報(bào)顯示，由于上半年銷(xiāo)售情況不佳，該公司決定將全年銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)三分之一，報(bào)告期內(nèi)公司累計(jì)簽約銷(xiāo)售合同金額為年度銷(xiāo)售計(jì)劃金額的兩成。

　　杭州與上海、南京有相似之處。2009年，杭州市場(chǎng)出現(xiàn)拿地潮的時(shí)候，上海其實(shí)更瘋狂：2009年，上海有439宗土地成交，創(chuàng)造了992.63億元土地財(cái)政收入，是2008年400億土地財(cái)政收入的2.48倍，比2007年的481.29億還要高出106%，創(chuàng)下2004年以來(lái)新高。

　　上海黃浦江畔的一家房地產(chǎn)上市企業(yè)董秘向記者表示，2009年，房地產(chǎn)企業(yè)拿了不少地，按照正常的周期來(lái)算，該批房源估計(jì)也會(huì)今明兩年開(kāi)出來(lái)。這會(huì)在現(xiàn)有尚未消化的庫(kù)存基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加大量的可售面積，同時(shí)上海現(xiàn)在的銷(xiāo)售在收窄、價(jià)格也沒(méi)有下來(lái)，這和2009年的情況確實(shí)有些相似。目前，作為國(guó)內(nèi)龍頭上市房企之一，該公司上半年的銷(xiāo)售結(jié)算面積下滑了近兩成。

　　南京中北總經(jīng)理潘明也有相似的感受：“我們幾年前拿地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，差不多近一段時(shí)間都要開(kāi)出來(lái)了。”南京某上市房企高管向記者指出，公司未來(lái)的可售面積肯定是不斷增加的。今年下半年到明年上半年，就會(huì)有大量房源出來(lái)。銷(xiāo)售又不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，如此下去，南京恐怕也會(huì)出現(xiàn)和2009年一樣的行情。而如果按照2009年的經(jīng)驗(yàn)推斷，上海、杭州、南京可能會(huì)在庫(kù)存達(dá)到頂峰后3個(gè)月內(nèi)價(jià)格下跌。NextPage

　　預(yù)期2012年庫(kù)存探頂

　　擁有，如今成為了一種負(fù)擔(dān)。在杭州江干區(qū)、南京河西區(qū)、上海外環(huán)地區(qū)，到處有建筑工地：鋼筋鐵錘碰撞的聲音、吊車(chē)機(jī)器的轟鳴、焊花四處飛舞，以及來(lái)自熾熱季風(fēng)里粗糙沙塵的問(wèn)候。盡管按照目前的庫(kù)存，南京需要13個(gè)月出清、杭州需要20個(gè)月出清、上海需要1年出清，可是在建面積仍然在不停增長(zhǎng)，房源還將源源不斷。

　　2012不是世界末日，但是很可能會(huì)看到庫(kù)存頂峰。

　　“因?yàn)橄拶?gòu)，銷(xiāo)售不如以前。我們均價(jià)低、房型小、密度高的樓盤(pán)銷(xiāo)售還可以，但是那些大戶型普遍滯銷(xiāo)，都不到中小戶型的1/10，很讓人頭疼。”南京某上市房企董秘向記者表示。而南京中北總經(jīng)理潘明則表示：“南京現(xiàn)在還是供過(guò)于求的市場(chǎng)，不是開(kāi)工下降的市場(chǎng)，至少多數(shù)品牌房地產(chǎn)企業(yè)也還沒(méi)有出現(xiàn)資金短缺，樓盤(pán)也還在建設(shè)中，并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪家是因?yàn)橘Y金和銷(xiāo)售問(wèn)題就不繼續(xù)建設(shè)的，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)還會(huì)增加。”

　　杭州一房地產(chǎn)上市企業(yè)高管預(yù)計(jì)：“2012年上半年可能會(huì)是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存頂峰的到來(lái)。”他指出，目前杭州主城區(qū)的總供應(yīng)量在4000億元左右，一部分的供應(yīng)量來(lái)自于2009年出讓的天量土地，在2010年下半年之后陸續(xù)進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)。同時(shí)，2008年及以前出讓的部分土地至今未能銷(xiāo)售，也是待消化的“存貨”，其中，光2006年出讓的濱江、綠城杭汽發(fā)項(xiàng)目，單盤(pán)存貨就在300億元之巨。

　　“上海的新建商品住宅庫(kù)存總量目前已經(jīng)達(dá)到869萬(wàn)平方米，而上海2008年最滯銷(xiāo)的時(shí)候庫(kù)存商品住宅總量也才850萬(wàn)平方米，參照近20周來(lái)的平均成交量估算，上海差不多明年也有可能會(huì)看到庫(kù)存高峰。”上海某房企總經(jīng)理向記者表示。世茂股份(600823,股吧)董秘羅瑞華向記者指出，今年前7月，上海存量房交易面積同比下降28.7%，可售面積的結(jié)算數(shù)同比增長(zhǎng)34.3%、擴(kuò)張數(shù)同比增長(zhǎng)14.5%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)指出，下半年上海南京和杭州的商品住宅供應(yīng)還將繼續(xù)放量，不考慮上半年的推遲供應(yīng)，到2012年，杭州市場(chǎng)潛在供應(yīng)量為724萬(wàn)平方米，上海為1082萬(wàn)平方米，南京為582萬(wàn)平方米?？紤]調(diào)控因素，上半年三地房地產(chǎn)市場(chǎng)多余的供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，并預(yù)期2012年初達(dá)到頂峰。

　　即便如此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)眼下的境況并不特別擔(dān)心。也許相比明年此時(shí)，今天還是“美好的時(shí)光”。

　　如果說(shuō)2009年，滬寧杭迎來(lái)庫(kù)存頂峰的時(shí)候，大多房企還是渾然未覺(jué)，那么現(xiàn)在應(yīng)該算是先知先覺(jué)了。經(jīng)歷3年前的“嚴(yán)冬”并活下來(lái)的房企，已經(jīng)提前嗅到了今年“冬天”的氣息：銷(xiāo)售量收窄、結(jié)算數(shù)和擴(kuò)張數(shù)增加、去化周期還在不斷拉長(zhǎng)，壓垮駱駝的那天恐怕遲早會(huì)到來(lái)。