每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    距離今年2月北京出臺  “京版‘國八條’”，已經(jīng)過去整整半年。如今，嚴(yán)格的限購措施，對京派房企的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為京派房企領(lǐng)頭羊的首開股份，上半年全國房地產(chǎn)市場的占有率比去年下降了近22%。為了降低對北京市場的依賴，首開股份大舉“京外戰(zhàn)略”，但可能到來的二三線城市限購猶如一顆炸彈，隨時(shí)對其“京外戰(zhàn)略”形成沖擊。

市場份額下降

    記者根據(jù)首開股份上半年財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上半年首開股份的合同銷售額為49億元，與年初該公司定下的139億元全年銷售目標(biāo)相比，上半年僅完成年度銷售目標(biāo)的近35%。銷售面積方面，上半年首開股份實(shí)現(xiàn)合同銷售面積38萬平方米，只完成年度177萬平方米銷售面積計(jì)劃的21.47%?？⒐ち糠矫妫习肽旯緦?shí)現(xiàn)竣工面積為18萬平方米，而年初，首開股份定下的年度竣工面積目標(biāo)量為100萬平方米，僅完成年度目標(biāo)計(jì)劃的18%。

    除與年度考核目標(biāo)相去較遠(yuǎn)外，首開股份在全國樓市的市場占有率也在下降。本報(bào)記者注意到，萬科在上半年財(cái)報(bào)中指出，萬科上半年銷售金額為656.5億元，占全國商品房銷售額的比例為2.67%。以此計(jì)算，上半年全國商品房銷售額約為24588億元，而上半年首開股份的合同銷售額為49億元，在全國樓市的市場占有率為近0.199%。與去年約0.255%的市場占有率相比，下降近22%。此外，首開股份上半年的其他業(yè)績指標(biāo)也不盡如人意。

    首開股份上半年財(cái)報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約15.466億元，同比減少54.8％；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤近3億元，比上年同期減少73.9％；實(shí)現(xiàn)凈利潤近3億元，比上年同期減少64.9％。調(diào)控之下更值得注意的指標(biāo)數(shù)據(jù)在于，上半年公司的現(xiàn)金流約為78億元，而去年同期約為123億元，同比下降了近37%。

調(diào)控沖擊大本營

    在“京版‘國八條’”最為嚴(yán)厲的限購措施之下，北京國資委下面有一批以北京業(yè)務(wù)為大本營的京派房企，如首開股份、北京城建、北京住總、首創(chuàng)置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)、北京金隅等業(yè)績遭受影響。

    由于業(yè)務(wù)重心在北京，因此北京嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，極大地沖擊著這些京派房企的業(yè)績，京派房企的領(lǐng)頭羊首開股份最具代表性。首開股份上半年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司合計(jì)有42個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，其中京內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目有25個(gè)，占比近六成。京外重點(diǎn)項(xiàng)目為17個(gè)，占比約四成。

    北京實(shí)施全國最嚴(yán)厲的限購令背景之下，北京樓市成交量迅速下滑，首開股份也難以獨(dú)善其身。首開股份官方網(wǎng)站上的資料顯示，目前首開股份在北京的可售樓盤有首開·鉑郡、首開·熙悅山、北京蘇活、首開·璞瑅、首開·國風(fēng)上觀、首開·常青藤等。

    不過，相關(guān)樓盤受政策調(diào)控的影響巨大。比如北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，首開·熙悅山于6月23日拿到預(yù)售證，并于6月25日開盤，一次性推出704套房源，但截至9月6日，只成交了42套，簽約率不足6%。另一個(gè)樓盤首開·璞瑅，于2009年11月29日拿到預(yù)售證，推出950套房源，截至9月6日，成交了597套，將近兩年的銷售期內(nèi)，簽約率僅62.8%。

    中信建投證券有限責(zé)任公司在一份有關(guān)首開股份的研究報(bào)告中也指出，由于北京實(shí)施了全國最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，使首開股份在京項(xiàng)目銷售壓力倍增。今年上半年，首開股份京外項(xiàng)目的去庫存化率明顯高于京內(nèi)項(xiàng)目。從今年5月起，首開股份為應(yīng)對北京限購令，首開·常青藤等北京樓盤實(shí)行降價(jià)促銷、小面積推盤等措施，加快去庫存化速度。

    記者還發(fā)現(xiàn)，7月初，首開·璞瑅項(xiàng)目還推出了50套特價(jià)房源，以8.5折優(yōu)惠進(jìn)行促銷。

“京外戰(zhàn)略”或受沖擊

    由于北京實(shí)施了最為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，作為將業(yè)務(wù)根據(jù)地建立在北京的首開股份，不得不加大北京以外區(qū)域的開拓力度，以分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

    記者根據(jù)首開股份的相關(guān)公告資料統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截至目前，今年首開股份已取得6個(gè)項(xiàng)目，分別位于蘇州、福州、廊坊和北京，規(guī)劃建筑總面積為125萬平方米。其中京外區(qū)域達(dá)68萬平方米，占比達(dá)54.4%，京內(nèi)達(dá)57萬平方米，包括20.4萬平方米的保障房。可以看出，首開股份已明顯加大對京外區(qū)域的開拓。

    首開股份上半年財(cái)報(bào)顯示，公司已在天津、煙臺、海門、蘇州、武漢、揚(yáng)州、太原、重慶、廈門、沈陽、貴陽、綿陽、福州等北京以外區(qū)域布局，規(guī)劃建筑面積達(dá)927.49萬平方米，占公司總共1492.14萬平方米規(guī)劃建筑面積的近62%。

    “京外戰(zhàn)略”在首開股份下半年樓盤開盤分布上也體現(xiàn)得淋漓盡致。首開股份董事會秘書王怡向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，目前公司有約15個(gè)項(xiàng)目在售，合計(jì)可售面積約110萬平方米，其中京外區(qū)域約占七成。

    一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對此分析，時(shí)下首創(chuàng)置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)等京派房企也采取了類似于首開股份的做法，如北辰實(shí)業(yè)目前的主要業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)點(diǎn)來自于長沙的長沙三角洲地塊。不過，目前二三線城市限購的風(fēng)聲猶如一把懸在這些京派房企頭頂上的利劍，將可能對京派房企的“京外戰(zhàn)略”形成沖擊。此外，由于多數(shù)京派房企布局二三線城市的時(shí)間不長，拿地時(shí)間較晚，土地成本、后期建安成本較高。一旦二三線城市房價(jià)下降，將對京派房企帶來巨大的銷售壓力。

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