每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　今年以來(lái)，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景下，開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。萬(wàn)科、中海、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等以住宅開(kāi)發(fā)為主的一線房地產(chǎn)巨頭，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心，大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較長(zhǎng)的投資回報(bào)周期，較低的租金收益率，巨額的財(cái)務(wù)成本壓力，再加上毫無(wú)松動(dòng)跡象的整體信貸環(huán)境，對(duì)眾多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。

    日前，在海南召開(kāi)的“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”上，恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)不可以分層或分單位出售，必須堅(jiān)持只租不售，否則投資回報(bào)肯定會(huì)低到不能再低的水平。

    雖然在博鰲房地產(chǎn)論壇上，多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)陳啟宗的觀點(diǎn)點(diǎn)頭稱“是”。但在臺(tái)下，卻沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)商實(shí)踐陳啟宗的思路。

    那些開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商們，目前所做的仍然是按照住宅開(kāi)發(fā)的模式運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。選擇大量持有商業(yè)地產(chǎn)的仍然只是極少數(shù)。

住宅模式搞商業(yè)地產(chǎn)

    日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即使是已經(jīng)啟動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，所持有的物業(yè)，也僅占總開(kāi)發(fā)量的極少部分，賣房子仍然是嚴(yán)厲調(diào)控下開(kāi)發(fā)商生存的主要方式。

    以中海地產(chǎn)為例，截至6月30日，該公司所持有的投資型物業(yè)金額為146.71億元港幣，僅僅是可供銷售的庫(kù)存物業(yè)價(jià)值的16.61%，這一比例較今年初有所下降。另一家在上海開(kāi)設(shè)了半島酒店的  “盛高置地”，投資物業(yè)和銷售物業(yè)的比例，也僅僅只是和此前持平。

    上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司此前就商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行過(guò)專題研究，發(fā)現(xiàn)除了萬(wàn)科等少數(shù)地產(chǎn)商明確表示會(huì)持有商業(yè)地產(chǎn)外，多數(shù)住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)更多是為了銷售。根據(jù)該公司的調(diào)查，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商考慮的仍然是出售商業(yè)物業(yè)獲利，而不是長(zhǎng)期持有。

    這一思路，被認(rèn)為是此前住宅開(kāi)發(fā)思路的延續(xù)。同策咨詢機(jī)構(gòu)曾比較過(guò)住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流回收方式，發(fā)現(xiàn)僅從資金運(yùn)作的角度看，商業(yè)地產(chǎn)的資金回收要比住宅慢得多。對(duì)于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開(kāi)始，用銷售帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)是目前很多開(kāi)發(fā)商的做法，往往自有資金占比少，更多是靠借債開(kāi)發(fā)。

    資金回流周期長(zhǎng)、速度慢，需要很長(zhǎng)一段時(shí)間的培養(yǎng)才能將商業(yè)經(jīng)營(yíng)做好，財(cái)務(wù)策略上需要保守穩(wěn)健。而開(kāi)發(fā)商通過(guò)持有租賃物業(yè)獲取的經(jīng)營(yíng)收入，仍然只是銷售收入的九牛一毛。今年上半年，盛高置地的租賃收入只有1727萬(wàn)元，僅僅相當(dāng)于總營(yíng)收的1.27%，即使此前已經(jīng)完全轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的世茂股份、寶龍地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，租金收入在企業(yè)當(dāng)年總經(jīng)營(yíng)收入的比例都不到5%。

    事實(shí)上，在今年樓市調(diào)控后，很多開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也能引用住宅開(kāi)發(fā)的模式，通過(guò)銷售商業(yè)物業(yè)快速回收現(xiàn)金流。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至9月12日，上海商業(yè)地產(chǎn)銷售金額占到了同期商品住宅銷售的49.26%，而去年同期的這個(gè)比例是35.56%。

    在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查的十多家涉足商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商中，超過(guò)九成的開(kāi)發(fā)商目前更多是靠銷售，而不是持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)來(lái)維持企業(yè)的現(xiàn)金流。

僅靠租金難以生存

    誘惑開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)能帶來(lái)巨額的現(xiàn)金流。香港恒隆等地產(chǎn)商所持有的商業(yè)地產(chǎn)每年提供的租金收益能夠達(dá)到企業(yè)總運(yùn)營(yíng)收入的50%。

    然而，內(nèi)地的地產(chǎn)商要象恒隆等香港地產(chǎn)巨頭一樣，實(shí)現(xiàn)租金收入占到總收入的一半左右很不容易。

    根據(jù)同策咨詢機(jī)構(gòu)的調(diào)研，內(nèi)地一線地產(chǎn)巨頭，即使未來(lái)5年，公司全力發(fā)展投資物業(yè)，投資物業(yè)在總儲(chǔ)備中的占比也僅為20%~30%，仍不足以起到平滑周期風(fēng)險(xiǎn)的作用。

    而內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)，要仿照香港開(kāi)發(fā)商、獲取租金來(lái)實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，提高企業(yè)整體抗沖擊能力，不僅自身規(guī)模要足夠大，能提供充足的自有現(xiàn)金流支持?jǐn)U張，還需要花費(fèi)長(zhǎng)達(dá)10~20年的時(shí)間，并且在整個(gè)轉(zhuǎn)型期的風(fēng)險(xiǎn)也非常高。這或許是諸如花樣年等開(kāi)發(fā)商更愿意出售商業(yè)地產(chǎn)，而不是持有的主要原因。

    另一方面，開(kāi)發(fā)商也在衡量商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)，是否能抵得上不斷上升的財(cái)務(wù)成本。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如何看待持有商業(yè)地產(chǎn)的巨額財(cái)務(wù)成本和每年可能不足6%的租金回報(bào)。該開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，短期內(nèi)的投資回報(bào)確實(shí)很難預(yù)測(cè)，前幾年虧損的風(fēng)險(xiǎn)很大。

    事實(shí)上，如果從財(cái)務(wù)報(bào)表看，很多商業(yè)地產(chǎn)的租金收益和企業(yè)的財(cái)務(wù)投入并不成比例。以寶龍地產(chǎn)為例，截至今年6月30日，物業(yè)投資的資產(chǎn)達(dá)到162.62億元人民幣，但前6月的收入?yún)s只有6360萬(wàn)元人民幣。情況類似的還有世茂股份，上半年該公司的租金收入有1.2億元，但投資性房地產(chǎn)的投入?yún)s超過(guò)了100億元。

租售并舉或是必經(jīng)之路

    盡管從回收現(xiàn)金流角度看，銷售要遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過(guò)租賃。而且，樓市的宏觀調(diào)控，也的確讓很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受益。但很多商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資深人士卻已經(jīng)在擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，最終會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)。

    世茂股份有限公司首席財(cái)務(wù)官陳汝俠說(shuō)，上海此前出臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售貸款取消政策雖然暫時(shí)不會(huì)蔓延到全國(guó)。但國(guó)家出手干預(yù)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性卻在增大，尤其是銷售型的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。此前并未像住宅那樣經(jīng)歷過(guò)宏觀調(diào)控的風(fēng)暴，一旦政策收緊，銷售型的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)受到一定的影響。

    事實(shí)上，此前也有人認(rèn)為，內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以向新加坡學(xué)習(xí)。通過(guò)將持有的商用物業(yè)打包上市以及發(fā)行REITS等，獲取外部基金平臺(tái)，降低風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)型時(shí)間可以縮短5~10年。而此前，李嘉誠(chéng)旗下的公司就曾發(fā)行過(guò)香港市場(chǎng)第一個(gè)以人民幣為計(jì)價(jià)單位的REITS。

    但陳汝俠卻豪不諱言地指出，這一模式不適合內(nèi)地開(kāi)發(fā)商，尤其是沒(méi)有海外上市平臺(tái)的開(kāi)發(fā)商。另外，諸如內(nèi)地新崛起的那些人民幣房地產(chǎn)基金，也不是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商長(zhǎng)期持有物業(yè)的理想融資平臺(tái)。因?yàn)楹笳叩馁Y金回收周期僅僅只有5年，而且對(duì)投資的回報(bào)要求比較高。

    上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，內(nèi)地住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，多數(shù)還是會(huì)選擇香港商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式。以新鴻基為例，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，必須經(jīng)歷租售并舉的階段，以20%的金融資源嘗試性參與投資物業(yè)，這個(gè)時(shí)間周期長(zhǎng)達(dá)整整十年，直到1987年，新鴻基才實(shí)現(xiàn)了沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)收入的情況下，依然能夠通過(guò)持有租賃型物業(yè)獲取高租金收益的時(shí)期。

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

版權(quán)合作及網(wǎng)站合作電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

讀者熱線：4008890008

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無(wú)錫：15152247316    廣州：020-89660257