每經(jīng)記者  牟璇

    自1997年上市以來，沈陽化工（000698，收盤價8.16元）股價表現(xiàn)平平淡淡，業(yè)績鮮有亮點。然而，在這一家并不起眼的上市公司身上，卻隱藏著一個并不太為人知的重磅利好——搬遷補償。

    沈陽市發(fā)展規(guī)劃顯示，沈陽化工位于鐵西區(qū)約62萬平方米（折合930畝）土地上的廠房面臨搬遷，地塊性質(zhì)也將由工業(yè)用地變更為商業(yè)住宅用地。據(jù)沈陽化工董秘楊志國的介紹，搬遷計劃已經(jīng)開始啟動，設(shè)計階段已全面開始，最遲在3年內(nèi)將完成搬遷。

    62萬平方米土地價值幾何？公司從中又能獲得多少收益？

董秘：3年內(nèi)全部搬離

    沈陽化工從  “氯堿-石化-精細化工”的二次轉(zhuǎn)型，2006年丙烯酸和2009年CPP兩個國債項目的投產(chǎn)，公司業(yè)務(wù)在乙烯和丙烯兩大產(chǎn)業(yè)鏈上有較大程度的整合與延伸。2009～2011年上半年，公司分別實現(xiàn)凈利潤6859.56萬元、2.15億元、1.47億元，業(yè)績穩(wěn)中有升。

    雖然業(yè)績向好，但沈陽化工自1997年上市以來，股價卻一直表現(xiàn)平平，無太多亮點。不過，沈陽化工鐵西區(qū)總廠的搬遷已納入流程，土地帶來的增值或給股價注入一劑強心針。

    沈陽化工鐵西區(qū)的規(guī)劃搬遷由來已久，2001年，沈陽市委市政府就確定了從重化工業(yè)城市向生態(tài)城市轉(zhuǎn)變的發(fā)展定位，并在城市空間布局上進行了重新規(guī)劃和調(diào)整，對傳統(tǒng)工業(yè)布局實行大規(guī)模的重組再造。

    2002年6月，沈陽市委市政府決定，將鐵西區(qū)和鄰近的沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)合并，組成鐵西新區(qū)。在老鐵西區(qū)行政范圍內(nèi)的企業(yè)全部搬遷到張士開發(fā)區(qū)，形成一個新的制造業(yè)基地，再將老鐵西區(qū)打造成一個以貿(mào)易、金融為支柱產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)新區(qū)。

    因此，沈陽市鐵西區(qū)便進入了漫長的搬遷過程。資料顯示，沈陽化工的總部位于鐵西工業(yè)區(qū)中心，占地面積62萬平方米，這部分廠區(qū)將搬遷至位于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的沈陽化學(xué)工業(yè)園。

    盡管這一計劃早已敲定，但沈陽化工何時搬遷卻始終是個未知數(shù)。不過，今年3月，鐵西區(qū)工業(yè)改造指揮部辦公室主任劉庭輝在接受《沈陽晚報》采訪時提到，預(yù)計今年五一前，位于北四路、肇工街的煉焦煤氣老廠將完成拆遷，原地塊的用途將納入鐵西區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃。今年沈化將開始部分搬遷。保守估計3年內(nèi)，最快明年底，工業(yè)企業(yè)將全部搬離鐵西老城區(qū)。

    按照劉庭輝的說法，今年沈陽化工的搬遷就應(yīng)該開始啟動。為此，《每日經(jīng)濟新聞》致電沈陽化工董秘楊志國，楊志國表示，搬遷的計劃已經(jīng)開始啟動了，設(shè)計階段全面開始。不過，由于訂購設(shè)備、安裝設(shè)備等各方面都需要時間?；て髽I(yè)也不像一般的企業(yè)，相關(guān)的設(shè)備搬遷也需要很大的工程量。因此，短期之內(nèi)還不大可能會正式搬離該廠區(qū)，不過，最遲3年內(nèi)鐵西區(qū)這塊舊廠區(qū)就會全部搬離。

土地價值或達20億元

雖說沈陽化工搬遷完成還需時日，但市場最關(guān)注的還是政府搬遷方案以及土地的價值。

    沈陽化工位于鐵西區(qū)衛(wèi)工北街46號，《鐵西區(qū)政府創(chuàng)建環(huán)境建設(shè)樣板城工作實施方案》顯示，至2012年，將完成衛(wèi)工河改造，建設(shè)“衛(wèi)工河休閑旅游觀光帶”，完成城區(qū)水系生態(tài)景觀化建設(shè)，打造親水休閑特色區(qū)域。2012年起將完成重污染企業(yè)的“東搬西建”任務(wù)，積極開展污染土壤修復(fù)工作，促進土地合理開發(fā)和利用，促進生態(tài)工業(yè)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在衛(wèi)工街十二路至十四路形成生態(tài)工業(yè)文化展示帶，大力推進文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大力推進可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)建設(shè)。

    一位資深城市規(guī)劃業(yè)內(nèi)人士表示，環(huán)境樣板城給出了這樣的發(fā)展解釋，生態(tài)工業(yè)文化展示帶就是商業(yè)地產(chǎn)，而這么好的地段，自然會有住宅出現(xiàn)，因此，沈陽化工在此處62萬平方米的土地將由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)住宅用地。另一方面，一位接近沈陽化工的人士也表示，沈陽化工這塊土地的規(guī)劃為商業(yè)住宅。

    因此，記者以該地塊附近的商業(yè)住宅土地價格水平，大致為沈陽化工的這塊土地進行估值。

    據(jù)沈陽市土地交易中心的網(wǎng)站顯示，一地塊編號為“TX2011-06”、地塊名稱為汽齒南廠區(qū)的土地。該土地坐落于鐵西區(qū)肇工街北西路，從百度地圖上看，該土地與沈陽化工所在的鐵西區(qū)衛(wèi)工北街46號僅有600米左右的距離，土地使用年限為居住70年、商業(yè)40年。該土地于2011年5月5日成交，成交單價是3512元/建筑平方米。

    若以該土地的成交單價測算沈陽化工位于衛(wèi)工北街46號的土地，那么，62萬平方米土地的價值將高達21.77億元。

    不過，某不愿具名的券商分析師向《每日經(jīng)濟新聞》表示，沈陽化工的土地證是工業(yè)用地，并且工業(yè)用地需要處理有毒物等等，不能很快開發(fā)，因此可能會在商業(yè)用地價格的基礎(chǔ)上有一定程度的折價。一切還需要等政府搬遷方案的出臺，若沈陽化工的土地按20億元來算，可能公司最終到手的在10億～12億元之間，剩下的可能會要求政府保障公司的原油供應(yīng)。

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