每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至昨日，上海商品住宅已經(jīng)達(dá)到823萬平米。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)九、十月份還將會(huì)有100個(gè)樓盤開盤，整個(gè)上海商品住宅庫存總量在十月份以后大概會(huì)達(dá)到1000萬平方米。

推遲開盤時(shí)間

    雖然房子難賣，但統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)卻顯示，極少有開發(fā)商大幅降價(jià)，選擇推遲開盤的開發(fā)商卻在增多。日前，上海銀河麗灣營銷負(fù)責(zé)人孫華良向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“今年僅會(huì)推出一棟酒店式服務(wù)公寓，大規(guī)模地推出要等到明年。”此前，上海多家樓盤的銷售負(fù)責(zé)人給出了類似的答案。

    然而，部分樓盤不降價(jià)卻是因?yàn)椴蝗卞X。根據(jù)同策咨詢提供的今年成交量低于一萬平方米的樓盤中，大部分項(xiàng)目都是2009年以前就在銷售的舊盤，多數(shù)樓盤在此前的一二期銷售中已經(jīng)收回了全部投資。其中，至少有2/3屬于2008年前就已經(jīng)開始銷售的老盤。大部分項(xiàng)目的前期投資都已收回。

    而那些去年9月到現(xiàn)在才開盤的樓盤，雖然經(jīng)歷了比較低迷的市場(chǎng)。但資金回收大多已接近前期的總投資。以截至9月銷售面積才達(dá)到1.13萬平方米的遠(yuǎn)雄徐匯園為例，上海市建委網(wǎng)站顯示，該樓盤的總投資額僅為4億多元，但根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，該樓盤去年9月至今的銷售額已經(jīng)達(dá)到24億元。

    已經(jīng)開盤銷售的樓盤回收了現(xiàn)金流，那些沒有銷售的樓盤則紛紛推遲開盤。包括市中心南京西路的協(xié)和城、陸家嘴濱江的凱旋門等。以銀河麗灣為例，開發(fā)商所以推遲開盤，也是因?yàn)檎J(rèn)定明年和后年才是高端住宅熱銷的大年。

    在這樣的情況下，許多開發(fā)商寧愿承受比較高的財(cái)務(wù)成本，也要推遲開盤。一開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人說，目前并不是高端住宅開盤銷售的理想時(shí)機(jī)。即使以低價(jià)入市，仍然不會(huì)有很好的銷售業(yè)績。在這樣的情況下，選擇推遲開盤時(shí)間，反而是更好的策略。而上海少數(shù)的10萬元/平方米以上的頂級(jí)住宅成交量大幅猛增的事實(shí)，也讓很多行業(yè)人士相信，投資者一旦回歸市場(chǎng)，目前的局面將會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。

    截至8月底，上海成交的10萬元/平方米頂級(jí)住宅已是去年的兩倍。對(duì)于這一市場(chǎng)的紅火表現(xiàn)，很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，主要是投資者帶來的貢獻(xiàn)。

    這使得在樓盤的前期投資已經(jīng)收回的背景下，開發(fā)商的降價(jià)促銷顯得動(dòng)力不足。尤其是降價(jià)可能會(huì)引來老客戶退房，更使得開發(fā)商在降價(jià)問題上猶豫不決，不愿意率先降價(jià)。上海中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理宋會(huì)雍告訴記者，目前的市場(chǎng)，只要能夠降價(jià)10%，銷售量就會(huì)大幅度提高。相反，如果延遲銷售，可能要支付年利率10%~20%不等的高息融資成本。

難解高庫存

    然而，上述做法的后果，就是商品住宅的高庫存積壓。網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至昨日上海商品住宅已經(jīng)達(dá)到823萬平方米。而機(jī)構(gòu)預(yù)期九、十月份會(huì)有100個(gè)樓盤開盤，整個(gè)上海商品住宅庫存總量在十月份以后大概會(huì)達(dá)到1000萬平方米。

    在巨量住宅庫存造成的潛在競(jìng)爭壓力下，那些延遲推盤的開發(fā)商卻需要通過提高房價(jià)，來轉(zhuǎn)嫁財(cái)務(wù)成本。張宏偉說，如果開發(fā)商選擇高息貸款，這部分成本勢(shì)必要轉(zhuǎn)嫁至房價(jià)，進(jìn)而造成房價(jià)上漲。

    可是，如果繼續(xù)限制投資者進(jìn)場(chǎng)，上述做法很難行得通。宋會(huì)雍說，目前上海商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了購買力和價(jià)格不對(duì)等的現(xiàn)象，剛性需求的購房者難以接受現(xiàn)在的房價(jià)。

    在這樣的情況下，依然延續(xù)高房價(jià)的策略，勢(shì)必會(huì)造成樓盤出現(xiàn)大面積的積壓。而一旦限購政策不取消，如此巨大的庫存將會(huì)給市場(chǎng)造成更大的壓力。因此，開發(fā)商快速低價(jià)出貨最明智。最明顯的例子，就是近期剛剛上市的匯錦城，僅僅只比周邊便宜2000元/平方米，但卻成為該地區(qū)上周的銷售冠軍。

    不過，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來的市場(chǎng)依舊看好，認(rèn)為限購帶來的不利影響僅僅局限在眼前。孫華良就認(rèn)為，從過去幾年的市場(chǎng)來看，上海的地價(jià)始終處于上升趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)在以后還將延續(xù)。

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