項崢

    所謂潮起潮落，既然有房價過快上漲的時期，必然也有房價漲幅回落甚至下跌的階段。去年第四季度以來，房地產(chǎn)市場融資不斷收緊，房企面臨著前所未有的持續(xù)性外源融資壓力。與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級，市場成交量明顯萎縮，部分房企資金被占用，面臨著資金周轉(zhuǎn)不暢的困境。限購政策對房地產(chǎn)市場的影響也很深遠，對抑制房地產(chǎn)投資和投機有立竿見影的作用。

    我國房地產(chǎn)市場運行存在多個變量，從政策、融資和需求三大變量分析，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)緊縮、融資難度日益增大、限購有效抑制需求，加上保障房建設(shè)提速，有理由判斷近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整可能是大概率的事件。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，8月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降或持平的城市共有46個，與7月份相比增加15個。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新房價格環(huán)比漲幅均為0%，連續(xù)兩個月停漲持平。

    考慮到房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟主要行業(yè)，拉動經(jīng)濟增長鏈條較長；同時房地產(chǎn)作為重要的抵押品和消費貸款的主要品種，與金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展息息相關(guān)，因此，需要認真做好房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整后的應(yīng)對。

    從保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的角度出發(fā)，保障房建設(shè)提速可以在很大程度上彌補商品房開發(fā)下降對投資增長的不利影響。保障房建設(shè)核心是資金問題，關(guān)鍵在于是否可以形成可持續(xù)的運營模式。其中，公租房建設(shè)融資又是保障房建設(shè)的最大難題。公租房融資在現(xiàn)金流和抵押擔保條件上，很難符合商業(yè)銀行傳統(tǒng)的信貸條件，更需要在外部信用增級和財政預算上給予支持。

    從穩(wěn)定民生的角度出發(fā)，需要認真關(guān)注住房租賃市場的健康穩(wěn)定運行。理論上分析，住房租賃價格和住房交易價格存在內(nèi)在有機的聯(lián)系，若租賃價格低，選擇租賃將減少對現(xiàn)房的購買需求，反之則增加對現(xiàn)房的購買需求。最近一段時間，住房租賃價格上漲加快，而承租方多為經(jīng)濟實力較差的群體，住房租賃價格過快上漲將明顯增加這些人的負擔。

    從維護社會穩(wěn)定的角度出發(fā)，也需要關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整后的房地產(chǎn)民事糾紛。特別是部分高價購房人可能會要求開發(fā)商退回差價，從而造成社會穩(wěn)定問題。

    從維護金融穩(wěn)定的角度出發(fā)，確實需要做好應(yīng)對預案。從商業(yè)銀行開展的房地產(chǎn)壓力測試情況看，結(jié)果很理想，但不能過于樂觀。畢竟壓力測試只是一種理論上的模擬。事實上，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整對金融市場的影響遠比壓力測試設(shè)定的模型要復雜得多。

    從各國房地產(chǎn)市場波動對金融市場影響的情況看，主要是存在三個效應(yīng)：一是房地產(chǎn)貸款質(zhì)量惡化效應(yīng)。房價下跌意味著房地產(chǎn)業(yè)收益下降，從而影響房地產(chǎn)貸款質(zhì)量，減少銀行盈利性和增加損失。二是抵押物不足效應(yīng)。當房價猛烈下跌時，即使借款當初抵借比被認為是非常保守，最終也難以彌補銀行損失。1989年英國房地產(chǎn)市場繁榮時，房地產(chǎn)價格上漲，實際貸款抵押率降低到40%，而在1992年房地產(chǎn)價格下跌時的實際貸款抵押率上升到140%。三是風險傳導效應(yīng)。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)被廣泛用于其他貸款的抵押物，當房價下跌，其他類型貸款的信用風險也增加，加劇銀行業(yè)脆弱性。美國次貸危機的發(fā)生，為我們觀察風險傳導效應(yīng)提供了非常好的例證。數(shù)據(jù)顯示，2001年~2008年期間，美國房地產(chǎn)貸款的拖欠率和所有貸款、租賃的拖欠率走勢基本一致。在房地產(chǎn)價格下跌期間，美國房地產(chǎn)貸款拖欠率和所有貸款、租賃的拖欠率幾乎同時走高。

    此外，房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融市場的流動性影響也很大。美國次貸危機爆發(fā)后，真正因為房價下跌導致銀行資產(chǎn)質(zhì)量受損進而造成利潤損失的情況不多見，但因為房價下跌導致資產(chǎn)交易變現(xiàn)困難，進而造成金融市場流動性收緊，是危機不斷演變的主要原因。

    房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，有人歡喜有人憂。保持房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康運行，才能真正皆大歡喜。

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