每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　九月，本是開發(fā)商寄予厚望的銷售旺季，消化庫存、盤活資金、獲取利潤，是每年“金九”的主題。今年，各地開發(fā)商卻遭遇歷來最為黯淡的九月，不僅未能賣出積壓的存貨，一些開發(fā)商的庫存反而有增無減。此前，綠城資金鏈問題已被率先引爆，接下去還會有更壞的消息嗎？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對北上廣深四地房產(chǎn)商“去庫存”銷售情況進(jìn)行了摸底調(diào)查。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域中心的最新統(tǒng)計顯示，被稱為“金九”的今年九月，上海商品住宅銷售量僅僅比八月份提高了1%。在寄予最大希望的“金九”，一些開發(fā)商的庫存反而進(jìn)一步增加。

    不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計未必能反映出整個市場的全貌。由于交易數(shù)據(jù)登記的滯后性，少數(shù)開發(fā)商九月的成交被延后到了十月份，使業(yè)績暫時沒能在九月體現(xiàn)。

搶占金九銀十

    面對低迷的樓市成交量，開發(fā)商可謂想盡各種辦法來應(yīng)對，希望在“金九銀十”能取得良好業(yè)績。其中，見效最快的無疑是推出不在限購之列的商業(yè)物業(yè)，快速回籠資金。

    方興地產(chǎn)在上海的  “東灘金茂逸墅”，本是一個別墅項目，最近卻力推酒店公寓，取得了不錯的業(yè)績。據(jù)該公司上海分公司營銷總監(jiān)吳文俊提供的數(shù)據(jù)，依靠酒店公寓的熱銷，截至昨日該項目銷售總額已達(dá)到6億元。而九月之前，該項目的銷售額只有1.3億元。

    九月主推商業(yè)地產(chǎn)帶來的良好銷售業(yè)績，無疑讓方興地產(chǎn)松了口氣。

    而東灘金茂逸墅在九月份成功完成業(yè)績逆轉(zhuǎn)的案例，也給其他開發(fā)商以借鑒：通過促銷商業(yè)、辦公、酒店公寓類的產(chǎn)品，有可能讓項目的人氣重新熱起來。

資金壓力沉重

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月份全市推出的71個首次開盤項目中，累計去庫存化率低于30%的項目約占總數(shù)的52.1%，其中公寓類項目占36%，別墅類項目則高達(dá)90.4%。樓市調(diào)控以來，別墅市場受到的影響最深。

    金茂逸墅早在今年5月11日就已經(jīng)獲得預(yù)售許可證。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，經(jīng)過連續(xù)4個多月的銷售，目前相關(guān)網(wǎng)上顯示的銷售率卻只有全部已推房源面積的23.77%。根據(jù)上海市建委的信息，金茂逸墅項目規(guī)模至少達(dá)到10萬平方米，目前銷售的卻只有5000多平方米，這很有可能意味著該樓盤的真正去庫存化率只有5%。

    與此同時，網(wǎng)上房地產(chǎn)的金茂逸墅價格歷史走勢圖，自8月15日有一個很明顯的價格向下趨勢。中房信的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)則更進(jìn)一步顯示，9月份金茂逸墅的成交均價由8月的34131元/平方米，調(diào)整為22293元/平方米。

    上述銷售數(shù)據(jù)顯然對金茂逸墅相當(dāng)不利。根據(jù)上海市建委的信息，方興地產(chǎn)在該項目的總投入達(dá)到14.21億元，以方興地產(chǎn)去年中期業(yè)績報告所反映的5.11%的平均融資成本計算，方興地產(chǎn)在九月份之前的銷售額或者僅僅相當(dāng)于該項目過去兩年的融資利息成本。

    按照方興地產(chǎn)今年8月公布的中期業(yè)績報告，公司一年內(nèi)需要償還的計息銀行貸款和其他借款高達(dá)158.89億港元，而方興地產(chǎn)上半年的簽約銷售額只有54億港元。另外，方興地產(chǎn)需要在一年內(nèi)支付的應(yīng)付貿(mào)易賬款和其他應(yīng)付款達(dá)到了95億港元。

商業(yè)物業(yè)成新寵

    吳文俊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，金茂逸墅9月份銷售的酒店公寓就達(dá)到152套，共1.7億元。而別墅的銷售套數(shù)也增長至32套，銷售額總金額也擴(kuò)大至4.3億元，總銷售額已經(jīng)達(dá)到了6億元。

    另外，吳文俊表示，成交價格也并不像網(wǎng)上房地產(chǎn)所顯示只有22293元/平方米。目前的平均成交價格已經(jīng)拉升到了3.8萬元/平方米，是整個陳家鎮(zhèn)板塊最高的。吳文俊提供的上述數(shù)據(jù)是否真實尚待觀察。但有一點可以肯定的是，商業(yè)物業(yè)總體的成交情況確實要比普通住宅好得多。

    根據(jù)上海同策咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)在今年逆勢增長。在整體房價漲幅趨緩的情況下，上海商業(yè)地產(chǎn)8月的成交均價卻達(dá)到14636元/平方米，同比增長31%。在這樣的情況下，具有商業(yè)屬性，又有住宅使用功能的酒店公寓，被更多的投資者所接受，成交量也大幅增加。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申說，在崇明的陳家鎮(zhèn)板塊，別墅價格達(dá)到3萬元/平方米以上，而金茂逸墅的酒店公寓售價卻只有2萬元/平方米，價格上的吸引力是顯而易見的。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，如果方興地產(chǎn)選擇更早推出酒店公寓，那么實現(xiàn)去庫存化的效果更好。因為，8月23日上海銀監(jiān)會明確叫停個人消費貸款用于購買商業(yè)用房；同時對于商業(yè)貸款，還要求本市各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放貸款。

    不過，即使貸款受限，預(yù)計未來開發(fā)商也將比以往更傾向于銷售酒店式公寓產(chǎn)品。張宏偉說，根據(jù)今年的市場情況，酒店式公寓總價相對更低，大部分地方不存在限購、限貸問題，會比普通住宅更具有吸引力。

如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

版權(quán)合作及網(wǎng)站合作電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

讀者熱線：4008890008

每經(jīng)訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316    廣州：020-89660257